公共租赁住房保修期内工程维修管理办法

保修期内工程维修管理办法（工程部）重庆市公共住房开发建设投资有限公司编制二０一六年三月1目录第一章总则............................................................3第一条原则............................................................3第二条范围............................................................3第三条名词解释.......................................................3第二章工程维修管理组织机构与职责.................................5第四条工程维修管理组织机构..........................................5一、领导小组........................................................5二、工作小组........................................................5第五条工程维修管理职责..............................................5一、公司质量维修管理职责............................................5（一）公司工程部质量维修管理职责.................................5（二）公司项目部质量维修管理职责.................................5二、公租局质量维修管理职责...........................................6（一）房屋管理中心..............................................6三、物业公司质量保修管理职责.........................................6四、监理单位质量保修管理职责.........................................6五、责任施工单位质量保修管理职责.....................................7第三章保修期内报修工作流程及争议解决...........................8第六条保修期内报修工作流程..........................................8一、受理报修........................................................8二、查勘初判........................................................8三、责任判定的争议解决流程..........................................8四、监理单位受理分类并安排落实......................................9五、责任施工单位组织维修............................................9六、组织验收........................................................9七、核对、销项、备案并形成书面报告.................................10第七条争议解决......................................................10一、监理、责任施工单位对物业公司责任认定产生争议....................10（一）责任施工单位推诿、拒不执行的解决..........................10（二）使用方推诿、拒不认可的解决................................10（三）第三方原因和不可抗力因素造成质量争议的解决................11二、施工单位对监理单位责任划分产生争议..............................11（一）交叉作业造成质量、产品问题的争议解决......................11（二）使用不当造成质量问题的争议解决............................12第四章维修质量和安全文明施工.....................................13第八条维修质量要求..................................................13一、执行标准........................................................13二、验收要求.......................................................132三、责任施工单位的维修质量要求......................................14第九条安全和文明施工要求...........................................14一、执行标准........................................................14二、维修人员的行为要求..............................................15三、安全文明施工要求................................................15第五章维修时限和维修整改率的管理................................17第十条维修时限的要求................................................17一、紧急抢修.......................................................17二、一般性维修......................................................17三、重大维修.......................................................18第十一条维修整改率的管理...........................................19一、维修整改率.....................................................19（一）周维修整改率..............................................19（二）月维修整改率..............................................19二、维修整改例会制..................................................20（一）维修整改周例会...........................................20（二）维修整改月例会............................................21（三）领导小组会议..............................................22第六章奖惩制度........................................................23第七章附则..........................................................253第一章总则为了加强对公共租赁住房（以下简称“公租房”）在工程质量保修期内（以下简称“保修期”）的维修管理工作，主动、及时、高效处理因施工质量缺陷等引起的报修问题，进一步提高公租房使用的满意度，根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》以及集团的有关规定，结合公司实际情况，特制定公司《保修期内工程维修管理办法》（以下简称“本办法”）。第一条原则本办法以做好公租房工程质量保修工作为目的，在做深、做细公租房使用过程的工程质量监管工作上下功夫，认真履行好监管职责，落实各相关单位在工程质量保修管理中的工作职责，明确各相关单位在工程质量保修管理中的工作程序。第二条范围本办法适用于公司所属公租房项目，在保修期内的维修管理工作。第三条名词解释一、公司：重庆市公共住房开发建设投资有限公司的简称。二、公租局：重庆市公共租赁住房管理局的简称。三、公租房：公共租赁住房的简称。四、移交公租局资产：是指除车库、商业以外的住宅、4公共设施设备、园林景观等附属工程及设施。五、公司自持资产：是指未移交公租局的资产，包括车库、商业及相关配套设施设备等资产。六、本办法所称质量缺陷：是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量问题。七、使用人：本办法使用人是指公租房租住人（租户）、商业租用个人或公司、物业公司及其相关部门等。八、保修期：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限。主要包含以下几个方面:（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。（五）装修工程为2年。（六）保修期的重新计算责任施工单位维修过的工程项目，该维修工程的质量保修期限自维修完工之日重新计算；连续维修的，从最后一次维修完工之日起重新计算。（七）其他项目在招标文件中明确或合同中约定的保修期限。5第二章工程维修管理组织机构与职责第四条工程维修管理组织机构工程维修管理组织机构由领导小组和工作小组组成。一、领导小组由公司、公租房管理局、物管公司、监理单位、施工单位的项目分管领导组成。二、工作小组由公司工程部、公司项目部、物业公司、房管中心、监理单位监理部、施工单位项目部的项目负责人组成。第五条工程维修管理职责一、公司质量维修管理职责督促、检查监理单位、施工单位工程质量维修工作的开展和落实情况，协调处理保修工作中的重大事项。（一）公司工程部质量维修管理职责工程部负责监督和管理公司所属项目报修、维修整改、消项、协调等工作的落实情况，对公司项目部、监理单位、施工单位的维修工作情况进行考核评估，对重大维修整改事项进行把关。（二）公司项目部质量维修管理职责公司项目部全面管理、督促维修整改工作，针对项目实际情况，同时根据本办法制定项目质量保修管理实施细则；每周、月定期组织维修工作会议，协调解决维修工作中存在6的问题，对维修进度、质量、安全把关，负责对各维修主体的维修工作完成情况进行考核评估。（三）公司资产管理部质量维修管理职责资产管理部负责监督、管理物业公司对公司所属项目自持资产的运营管理情况，做好商户的协调与沟通工作，同时跟踪维修整改工作及消项回访工作。二、公租局质量维修管理职责负责组织领导公租房项目投入使用、工程质量维修、养护等全面的管理工作，监督、检查物业公司工程维修方面的日常管理，协调处理维修工作中的重大事情。（一）房屋管理中心代表公租局、房屋管理局对辖区所属公租房项目的使用、维修、养护情况进行监督和管理，检查物业公司的工作开展和落实情况，协调处理维修工作中的常规事项。三、物业公司质量保修管理职责负责做好公租房项目的日常管理与维护；负责做好报修事件的收集、查勘、初判、反馈、跟踪、验收、回访、销项、建档等工作；负责应急处理突发事件，避免事态或损失进一步扩大等。四、监理单位质量保修管理职