棚户区改造项目可行性研究报告

第一章目录及总论1XX市棚户区改造项目可行性研究报告目录第一章总论..............................31.1项目简述..........................................31.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容...............31.3项目申报单位情况...................................41.4项目建设用地、规划情况.............................51.5项目研究结论.......................................6第二章项目背景及必要性...................92.1项目提出的背景....................................92.2棚户区现状概况....................................112.3项目运作模式......................................122.4项目建设的必要性..................................13第三章项目建设场地选址..................153.1地理位置.........................................153.2外部交通.........................................153.3周边环境.........................................153.4建设场地.........................................153.5地质灾害危险性分析................................163.6结论.............................................18第四章项目总体规划及建设内容............194.1项目规划.........................................194.2建设规模.........................................20第五章建筑工程..........................215.1设计依据.........................................215.2建筑方案设计......................................215.3结构设计.........................................235.4公用设施方案......................................255.5消防.............................................305.6建筑节能.........................................31第六章环境评价影响......................33第一章目录及总论26.1项目区现状.......................................336.2设计依据.........................................336.3评价区域各环境要素质量现状........................336.4污染防治措施......................................346.5总量控制及环保投资................................376.6场址可行性分析....................................376.7结论.............................................37第七章项目招投标、管理和实施计划..........397.1项目招投标.......................................397.2项目管理.........................................427.3项目工程实施进度安排..............................42第八章投资估算与资金筹措.................448.1投资估算依据......................................448.2建设项目投资估算..................................448.3资金筹措及还款计划................................45第九章财务评价............................469.1财务评价基础数据的选取............................469.2销售收入的估算....................................469.3财务评价报表......................................469.4财务评价指标......................................47第十章社会效益评价.......................5010.1社会影响分析.....................................5010.2负面影响分析.....................................5010.3社会评价结论.....................................50第十一章社会稳定风险分析..................5111.1风险调查........................................5111.2拟建棚户区改造项目的合法性、合理性和可控性.......5211.3利益相关方的诉求.................................5311.4风险识别........................................5411.5风险估计及初始等判断.............................5511.6风险分析结论.....................................55第十二章研究结论与建议...................5812.1结论............................................5812.2建议............................................59第一章目录及总论3第一章总论1.1项目简述项目名称：XX市棚户区改造项目建设单位：XXXX置业有限公司建设单位法人代表：XX联系人:，联系电话：XX建设性质：新建建设地点：XX市XX区。建设期：34个月（2014年9月－2017年6月）报告编制单位：XX市XX工程咨询有限公司1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容1.2.1编制的依据1.《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)2.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)3.《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2012]56号4.《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号5.《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》建保[2010]58号6.《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划(纲要)》7.相关标准和规范8.湖北省工程建设造价信息9.湖北省颁布的相关定额和费用指标10.建设单位提供的相关资料第一章目录及总论411.业主委托编制可研报告的合同1.2.2编制的原则(1)以人为本，依法推进。改造项目的确定和安置方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，以争取绝大多数群众支持和理解。严格执行国家有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办实。(2)统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区建设。(3)坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小区，真正使居民区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。(4)采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。居住区采用的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。1.2.3可行性研究的内容项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金措筹。1.3项目申报单位情况1.3.1资质等级：暂定级1.3.2企业概况XXXX置业有限公司（以下简称“XX置业公司”）成立于二O一O年十二月，公司注册资金5600万元人民币，公司法人代表第一章目录及总论5丁狄帆,公司主要从事房地产开发及销售。公司现有专业技术人员及管理人员共计42人，其中高级工程师2人，工程师8人，高级经济师1人，会计师2人，会计员4人，统计员1人，设有办公室、工程部、营销部、财务部、经营部。现聘总经理，副总经理和总工程师各一人，都具有较强的房地产开发经验。公司始终坚持“以质量赢得市场，用信誉打造品牌，用服务创造效益”为宗旨服务社会，公司将借助其雄厚的实力，严格管理、与时俱进、开拓创新，为创造XX人民美好生活添砖加瓦。经XX县人民政府批准，XX置业公司拟开发建设XX市棚户区改造项目。该项目位于XX市XX区，是XX县今后发展的中心位置。该项目是XX目前同期开发建设最大的棚户区改造项目之一，建成后将成为XX县最具品质的高档住宅小区和配套齐全的商业中心。1.4项目建设用地、规划情况1.4.1建设用地XXXX置业有限公司，通过出让方式分别取得了XX市XX区土地使用权（鄂直沙国用（2013）第0182号）、（鄂直沙国用（2013）第0183号），面积分别为59,165.40㎡和54,303.70㎡。本项目一期A组团工程项目规划用地面积为54,303.70㎡。1.4.2规划为使项目建设用地符合XX市规划用地条件，XX置业公司聘请有资质设计公司对整个地块进行了统一规划。XX市棚户区改造项目规划方案已获通过，并于2014年月日取得了XX县城乡建设管理局对一期A组团棚户区改造建设项目的建筑方案规划审批意见。建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、及施第一章目录及总论6工许可证待后续办理。1.4.3环境评价XXXX置业有限公司已委托有资质的环评单位对XX建设项目进行环境影响评估，XX县环境保护局组织专家对环境影响报告书进行了评审，专家一致认为该项目环境影响报告表编制规范，内容较全面，能够满足环评的要求。经XX县环境保护局审批，认为该项目符合城市总体规划和用地规划要求，同意建设该项目。1.5项目研究结论1.5.1项目建设规模XX一期A组团建设项目规划总用地面积54303.70㎡。总建筑面积90800.00㎡，其中：住宅建筑面积65200.00㎡，商业建筑面积：25600.00㎡，总户数781户。容积率1.67，建筑密度33.3%，绿地率34.10%，机动车总停车位780个。主要建设8栋11－25层建筑。1.5.2工程建设主要经济技术指标一期A组团主要经济技术指标表表1-1序号指标名称单位数量备注一、总用地面积㎡54303.70总建筑面积㎡90800.00计容面积㎡90800.00其中：住宅面积㎡65200.00商业面积㎡25600.0