案例分析物业公司该如何合理拆除违建

案例分析物业公司该如何合理拆除违建？还是用一个有图有真相的案例开始：某年3月31日，某项目物业服务中心接到行政执法局电话通知，强制执法组将于4月3日对小区15户违章搭建露台雨棚等违章装修采取强制拆除行动。拟强制拆除的15户均是执法局之前多次沟通无效，未自行拆除的违章建筑。接到通知后，物业服务中心安排工作人员逐一上门或电话与15户业主进行信息传递和沟通工作，部分业主对本次拆除行动表示理解，其中9户业主愿意对搭建物自行或配合拆除，3户异议较大。4月2日，××市××区行政执法局、××行政执法局、××行政执法中队到项目现场，对15户违章装修户确定了强拆方案，并对拟拆除的装修违章户又重新下发了《实施强制执行通知书》，通知业主4月3日上午9点开始实施强制拆除违章搭建物。鉴于此次强制拆除涉及户数较多，存在业主与执法部门发生冲突、冲击服务中心等风险，物业公司相关部门组织讨论确定了现场配合方式并制定了相关应急预案。4月3日上午9:00，××市××区城市管理行政执法局联合××区××执法分局、公安、消防、宣传等部门组成70余人的强制执法组到项目现场实施强制拆除。强制拆除过程中，业主与执法人员发生言语冲突，但未发生肢体冲突，拆除行动较顺利。多家媒体记者到现场进行了拍照，并对业主进行了采访，未对物业人员进行采访。该项目面积大，户型复杂，房屋增值利用空间多，部分业主不同程度违章装修行为屡禁不止。虽然物业服务中心在装修管理方面依法履行了事前告知、事中制止、事后上报主管部门的义务，与违章业主反复进行沟通，但因物业公司不具体强制执行权，违章行为始终存在。虽然在物业服务中心及时书面上报，部分业主上访投诉的情况下，主管部门也曾多次到场并对违章业主下发书面整改通知函，要求违章业主自行整改，但违章行为并未得到有效地遏制。此次政府执法部门之所以能到项目现场强制执法的原因，一方面是物业服务中心、部分业主反复向主管执法部门书面上报与投诉；另一方面，促成此次强制执法的主要因素是本次投诉的业主具有良好的社会影响力，并受理投诉的部门属于主管执法部门的上级单位。此次强制执法过程中，未发生业主针对物业公司的强烈投诉和过激行为，主要因为物业公司在整个执法过程中能及时沟通与端正姿态。一方面在得到强制执法的信息后，安排工作人员逐一上门或通过电话向将被强制拆除的业主反馈信息，出于尊重业主感受的角度保持沟通；另一方面事先与执法部门表明立场，协助但不直接参与现场执法，避免现场执法后业主将怨气转嫁给物业公司。违章搭建是小区物业服务过程中的“难缠”问题。为了有效维护全体业主的共同权益，物业公司必须严格依据法规与合同约定，充分履行装修前的告知、违章现场的制止、违章行为的书面上报义务，同时需要借助政府、开发商、行业协会、业主委员会、业主等多方资源和智慧，来有效制止违章行为的蔓延。违章装修前的预防措施，即在项目交付前，结合建筑结构及户型特点、项目周边环境（噪音、灰尘等）、当地业主装修习惯及以往经验等，对可能引发违章装修的部位进行评估与分析，明确装修监控重点与拟定管理难点的应对措施（统一防盗门、阳台拉闸门、内置窗花的颜色、规格、用材等），同时借助项目交付前的业主开放日及邮递资料等环节，加强业主对于违章装修的危害认识与违章行为对共有权益的损害影响等，以便让全体业主自觉维护小区的共有权益装修过程中的违章行为制止，结合前期的评估与分析，有针对性的拟定现场监控重点，明确各级人员岗位职责，利用情景模拟方式，开展现场制止违章行为的培训，有效指导现场监控人员充分履行制止义务。违章行为产生后的上报，在现场通过沟通与书面告知并由业主确认违章行为无法制止的情况下，应当及时履行书面向主管部门上报的义务，留存相关书面文件，同时对于合同中有约定的，可依据约定将侵犯全体业主共有权益的违章行为告知全体业主。配合政府强制执法，事先拟定紧急情况下的应对措施（与媒体、主管部门、业委会等部门沟通，启动应急事件处理预案等）。对于事前获悉的强制执法信息，在与主管部门沟通后可及时告知业主，从尊重业主感受的角度，建议业主自行拆除，以避免现场执法后加大损失，在配合执法前应与主管部门沟通，表明物业公司态度，可配合现场执法但不参与具体执法行为，以免业主将损失与怨气发泄至物业公司，现场执法后，需保持与相关业主的沟通，及时收集抱怨信息，有针对性的采取化解措施。