洛阳城市商圈解读、大型城市综合体定位策划报告

洛阳城市商圈解读大型城市综合体定位策划报告·PM2.5人与自然的冲突愈演愈烈，社会发展的矛盾愈加尖锐，这是当今社会发展面临的共同难题！这是由美国率先在1997年提出，为了更有效地监测细小颗粒物PM2.5指数已经成为一个重要的测控空气污染程度的指数2010年9月，美国国家航空航天局公布了一张2006年全球空气质量地图在这张图上红色（即PM2.5密度最高)，出现在北非、西亚和中国中国华北、华东和华中PM2.5的密度，甚至超过了撒哈拉沙漠七年后的今天，我们的空气质量有何变化？北京,2013年1月13日，西直门北监测点，PM2.5最高达993微克/立方米上海2013年除夕夜，PM2.5指数骤然上升至524微克/立方米，创下历史最高值广州PM2.5最大值达229深圳PM2.5最大值达151沈阳PM2.5最大值达416西安PM2.5最大值达466成都PM2.5最大值达322郑州PM2.5最大值达469洛阳PM2.5最大值达2312010年北京、上海、广州、西安因PM2.5污染分别造成早死人数为2349、2980、1715、726人，共计7770人，占当年死亡总人数的比例约2%,超过交通事故死亡人数；经济损失分别为18.6、23.7、13.6、5.8亿元，共计61.7亿元未来社会发展「路在何方？」1988年1月，在巴黎召开的主题为「面向二十一世纪」的第一届诺贝尔奖获得者国际大会上，经过四天的讨论，七十五名参会者（包括五十二名科学家）宣布十六个结论，涉及爱滋病、保护环境、人权等各方面的问题，其中关于21世纪社会发展，诺贝尔奖获得者建议：“人类要生存下去，就必须回到二十五个世纪以前，去汲取孔子的智慧。”主流学术:「向中国取经」【75位诺奖得主:向2500年前孔子学习】【英国历史哲学家：唯有孔孟学说跟大乘佛法】世界知名的学者－英国历史哲学家汤恩比博士谈到二十一世纪，认为“社会非常纷乱复杂，极度不安定，能解决21世纪社会问题的，只有‘中国孔孟学说’与‘大乘佛法’”。【美国哲学家：除了《道德经》，我们将焚毁所有书籍】《世界文明史》作者，美国著名哲学家、史学家威尔杜兰对《道德经》十分推崇：该书卷一《东方的遗产》之《古博真人》章节中写道：“或许，除了《道德经》外，我们将要焚毁所有书籍，而在《道德经》中寻得智慧的摘要”。其意为《道德经》的价值应排在全球第一。洛阳是中国文化中心也是未来世界的中心学习中国,「首看洛阳」华夏文明起源于河洛文化儒，起源于元圣周公,后经孔子阐述而成儒家释，中国佛教源于“释教祖庭”白马寺道，源于老子西去函谷关而作之道德经百货卖场13丹尼斯商业王旗遍布中原大地丹尼斯的实力：无数耀眼光环代表中原商业王中之王规模庞大，包罗万象营业额预计2013年，集团零售营业额超200亿元。营业面积到2013年，丹尼斯自建商业面积达188万平米门店数量从1997年第一家百货，到如今：百货22家、大卖场53家、便利店130家，总计205家门店；业态从95年时百货，发展为：百货、卖场、便利店、精品超市、手艺馆、会所、物流、食品相结合；丹尼斯集团荣誉：丹尼斯销量雄踞河南省同行业之冠；名列全国零售企业百强；河南省“优秀外商投资企业”；郑州市“外商投资企业综合效益先进单位”“道德规范进千店、诚心服务创名牌活动示范店”“消费者信得过商场”“百城万店无假货先进单位”“非公有制企业突出贡献奖”…集众多荣誉于一身这是一个改变未来世界中心的综合体！谨呈：丹尼斯集团[加冕]洛阳打造中原世界级城市地标[提供卓越的房地产综合服务]新吉阳机构洛阳玻璃厂项目定位与发展战略报告本次工作内容主要工作工作说明项目属性研究市场全面调研竞争对手研究客户需求研究产品增值研究先进城市考察调研人员：新吉阳公司派出精英策划人员6人（市场研展部经理姜瑞华、策划部副理陈瑞亮、市场部副理柴胜、策划部襄理吴国醒、市场部主任周洁、崔进等）调研区域：洛阳房产市场所有业态全景扫描调研时间：本次8天（另资料整理20天）调研行程：洛阳核心区各条街道、市调总里程愈（500）Km动脑会议：6次（不含括小组工作会议）阶段成果：完成项目策划报告一份：465页PPT（涵盖市场分析、项目定位、产品策划、营销策划、广告企划等全方位内容)市场篇营销篇企划篇Contents目录PART-Ⅱ市场研判PART-Ⅰ项目认知PART-Ⅲ产品构想ProjectAnalysisMarketAnalysisProductPositioning项目认知Part-ⅠProjectAnalysis本案认知城市认知华夏圣城，文明之源，千年帝都，天下之中隋唐城隋唐大运河丝路起点，运河中枢，牡丹花都，山水之城；三代创世，魏晋风流，汉唐雄风，宋家文气。洛阳是华夏文明发源地之一，以河洛文化闻名于世，是中国建都时间最长，建都朝代较多的帝都。中国四大古都之一世界文化名城国务院首批历史文化名城城市认知河洛文化代表人物中原经济区腹地，区位优势显著城市认知天心地胆，四通八达，南船北马，九省通衢城市认知铁路：陇海、焦枝铁路、郑西高铁客运专线，公路：连霍、二广、郑少洛、西南环城高速公路，207、310、311、312国道纵横交错。机场：开辟有至北上广深等十多条航线。4912.702702.761093.641062.921558.001539.401588.670.001000.002000.003000.004000.005000.006000.00郑州洛阳开封三门峡安阳平顶山许昌经济总产值（亿元）经济实力强劲，产业基础雄厚，发展前景优良0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%05001000150020002500300020012002200320042005200620072008200920102011洛阳市经济产值及增速生产总值（万元）增长率742684891082314204174862098025120300843116935426411980100002000030000400005000020012002200320042005200620072008200920102011洛阳市人均生产总值（元）53.88%53.55%56.77%58.75%58.29%60.07%60.79%61.08%58.31%60.18%61.29%37.52%36.26%33.08%31.45%31.78%30.18%30.17%30.19%33.01%31.74%31.17%0%20%40%60%80%100%20012002200320042005200620072008200920102011洛阳市三产比例第一产业第二产业第三产业城市认知工业和旅游双经济引擎，促进城市经济繁荣洛阳——新中国重点建设的老工业基地形成装备制造、能源电力、石油化工、新材料、硅光伏及光电等五大优势产业；拥洛阳石化、中信重工、一拖集团、中铝洛铜、洛玻集团、中硅高科、万基控股等大型企业。科研实力优势突出现有各类科研机构600余家，其中国家级企业技术中心9个、国家级工程技术研究中心3个、国家重点实验室4个、国家工程实验室1个；中科和工程院士4名、各专业技术人员14万名。洛阳石化中国一拖城市认知时间经济产值（亿元）全市旅游收入（亿元）旅游占比旅游人数（万人）2005年1112.4104.89.4%2145.72006年1333.69136.710.2%2802.32007年1595.32194.712.2%4002.72008年1919.6422411.7%45672009年2001.4826013.0%53052010年2320.2530213.0%6079.92011年2702.7634812.9%6870工业和旅游是洛阳两大经济引擎文化为魂，水系为韵，牡丹为媒产城融合，带状发展，生态宜居物流服务区/产业配套区/经济居住区：代表洛阳新经济增长的潜力区域中央商贸区/高端居住区/产业配套区：代表洛阳终极人居文化发展高度中央商业区/中央服务区/中央休闲区：代表洛阳现代城市文明发展高度产业配套区：洛阳新经济增长的潜力区域中央行政区/中央商贸区/中央生活区：代表洛阳新人居文化发展高度城市总体发展目标：立足豫西，辐射中原的省域副中心城市；中部制造业基地与传承文化的国际旅游城市；城市发展方向：近期重点向北、向西延伸，充实洛南新区，挖掘洛北用地潜力；城市结构：“五区一团”：“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西－高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的飞地吉利组团。城市认知城市认知城市区位天下之中，中西文化交汇区，大中原经济区腹地，城市发展前景看好交通环境立体化交通，四通八达经济发展工业与旅游双引擎促进城市经济繁荣规划定位国际文化旅游名城和新型工业城市区位优势明显，经济发展强劲，发展前景巨大项目认知Part-ⅠProjectAnalysis本案认知城市认知项目区位本案地处洛阳市定鼎北路与唐宫中路交汇处，从大市区范围来看，属洛阳城市的地理中心；多边辐射项目东连老城区，西接洛阳最大商业圈，享受城市资源的多重辐射，具备优良区位优势。古代宫城，现代中心，珍稀地段，无出其右区位价值地块东侧紧邻城市主干道定鼎路，北可达连霍高速，南可抵新城区、高铁站、郑少洛高速等；通过唐宫路、中州路等横向交通可便捷到达老城区、西工区、涧西区等内部区域；通过道南路和快速抵达洛阳火车站；即将贯通的玻璃厂路、纱厂东路及健康东路将进一步提升项目价值。内外交通完善，出行极为便捷区位价值从高尚生活至日常所需一应俱全外部配套西工区是洛阳城市商业中心，亦是医疗、教育等各种配套资源的聚集区。地块区域内生活配套资源丰富，为项目提供了完善的配套；内部配套同时，项目后期巨大的商业量体亦为项目的配套资源锦上添花。+文文文文文文文文+++++文文文区位价值人文景观资源丰富，生态环境优良地块紧邻在建中的隋唐洛阳城国家遗址公园内的重要元素——“天堂”、“明堂”，结合项目内部的“九州池”，将赋予项目良好的景观资源与历史人文价值；九洲池整体规划约千亩水景主题公园，进一步改善小区域生态环境。区位价值隶属隋唐城遗址•基地本身东侧一部分属于隋唐洛阳城遗址复原工程的核心区域。洛阳隋唐城市遗址复原，是洛阳城市复兴的宏大篇章重要组成部分，历史内涵丰富；围绕九洲池，紧邻天堂明堂•本案基地围绕九洲池建设，同时紧邻隋唐城市遗址，其地段之珍贵、区位之稀缺，无出其右。丰富的历史内涵，突出的人文价值，稀缺性极强区位价值领先型航母级城市综合体，洛阳地标项目概况百万方航母级城市综合体；洛阳规模最大的购物中心；洛阳最高端的丹尼斯百货；旅游商业；国际级万豪五星酒店；高档办公；锋尚华宅；精品商业街；……产品价值强力品牌，市场影响力巨大丹尼斯的实力：从95年时百货，发展为：百货、卖场、便利店、精品超市、手艺馆、会所、物流、食品相结合；从1997年第一家百货，到如今：百货22家、大卖场53家、便利店130家，总计205家门店；到2013年，丹尼斯自建商业面积达188万平米预计2013年，集团零售营业额超200亿元。品牌影响力丹尼斯集团在中原地区拥有极强市场号召力，对项目成功开发，帮助很大。品牌价值六大价值地段城市中心，人文地块，多边辐射，不可复制交通内外交通便捷，出行极为便捷配套从高尚生活至日常所需一应俱全产品百万方航母级城市综合体，城市标杆品牌丹尼斯集团强大的品牌号召力，有口皆碑铁路、高架对住宅产品产生负面影响地块北侧紧邻陇海铁路，作为横向交通干线，巨大的噪音和环境影响是项目住宅产品的一大硬伤；东侧跨铁路定鼎立交桥、定鼎路以及道南路车流量大，货车较多，对项目住宅产品亦产生一定的负面影响。区位价值小区域交通局限对商业带来负面影响相比中州路，地块南侧的唐宫路非传统商业集中区，且道路相对较小，不利于后期的人流吸引和导入；东侧的高架桥形成人流