物业改造和长租公寓研究

山东泰安某别墅项目介绍存量物业改造与长租公寓目录CONTENTS存量物业改造简析1长租公寓市场分析22存量物业改造简析CHAPTER01•存量物业市场的现状与趋势•存量物业改造的方式及参与方•存量物业改造的资本模式•存量物业改造的案例3引言•2016年中国城镇化率水平达到了57%，房地产市场也由增量市场向存量市场转变。存量物业•保守估计当前中国住宅存量达300亿㎡，其它物业存量200亿㎡以上。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。•存量物业改造包含了写字楼改造、共享办公、长租公寓等方式。本文选取当下正处于风口的长租公寓以揭示其运营模式。4存量物业市场的现状和趋势•国土部统计数据显示，2014-2016年土地成交面积连续三年下降，房地产土地成交面积三年更是累计下降近50%，而土地总成交价款却上涨19.3%。•当前中国存量住宅300亿㎡，存量物业200亿㎡，价值低估物业面积4.3亿㎡，空置住宅超4900万套；通过两组数据对比可以看到，一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；•增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量住宅其它存量物业低估物业空置住宅300亿㎡200亿㎡4.3亿㎡4900万套2014年5.9%14.725.5%15.11.9%31.12016年国有建设用地供应情况（单位：万公顷）同比16.5%6115.2%12.520.9%127.1%28.912.5%53.43.2%12.810.3%10.80.2%29.02.9%523.56万亿元合同成交价19.3%2015年2016年工业用地房地产用地其它用地总量土地增量物业存量5存量物业改造的方式硬件升级改造物业硬件老化过时，主要对物业重新装修，通过硬件升级改造来提升物业的价值。物业规划调整当初的规划及业态不适合市场形势，通过规划业态调整，如工业调整为写字楼，写字楼调整为公寓、或商业调整为办公等。区域改造升级老厂房片区、老街区等通过对该区域进行重新规划，实现物业的改造升级。如老厂房通过重新规划改造为创意办公等。模式创新改造综合改造，可能涉及软硬件、业态、规划等多方面，但主要是运营模式的创新。如共享办公、长租公寓等。6存量物业改造参与方010203房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。房地产开发商作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。不动产基金其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。其它参与方参与方7存量物业改造资本模式私募基金收购旧物业进行改造持有，以及开发商建设后持有均为重资产模式。这类物业一般具有地段优势，能够确保资产升值，高和资本为该模式的代表。重资产模式租赁老旧物业进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或“二房东模式”。长租公寓、联合办公等大多属于轻资产模式。轻资产模式存量物业不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此更适合于轻资产和重资产结合的模式。轻重资产结合模式轻资产和重资产各有利弊。轻资产模式前期投入少，风险相对较小，但不能分享资产的增值收益。重资产模式总投入大，资金沉淀时间长，对风险的把控、资金运营能力要求更高的，但整体收益更大。随着竞争的加剧和适合轻资产物业的减少，资本模式逐渐向重资产和轻重资产结合的模式倾斜。重资产模式轻资产模式资产结合模式模式8改造案例：上海8号桥创意园改造原为20世纪70年代所建的上海汽车制动器厂的老厂房。2003年，在上海市经委和卢湾区政府推动下，该片老厂房经重新设计，改造成为约1万㎡的创意办公场所，将时尚、创意元素重新注入，吸引了来自欧美与港澳的80余家设计公司、创意团队入驻，现已成为各类设计创意企业的集聚区。其现有业态的80%属于文创产业，涉及建筑、产品、室内、服装、影视等十余个行业，成功转型为市中心文化创意的标杆，充分释放了其区位价值，同时也带动了周边商圈的蓬勃发展。同类型的改造还有上海1933老场坊改造，上海德必文创产业公司在上海的20多个园区大多采用这一模式。VS老旧工业厂房改造为办公区的典范物业面积：占地7000㎡，建筑面积1.2万㎡改造用途：老旧工业改为创意办公资本模型：轻资产模型改造操盘方：上海华轻投资有限公司、香港时尚生活咨询公司等9改造案例：北京凯德望京改造写字楼改造为购物中心改造操盘方：凯德集团项目原状：收购望京项目时，项目出地面三层，凯德将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心。改造方案：运营10年之后，望京项目对项目了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。此前，望京项目的6-7层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层面积增加了四五个品牌。改造资本模式：重资产模式新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长，输出品牌和管理。但凯德商用目前的项目大多由收购得来，必然要涉及存量商业项目的改造。10改造案例：南京夫子庙整体改造旅游商业老旧景区创新夫子庙是中国最重要的仿古商业步行街之一，在设计改造中统筹商业规划和商业模式的更新换代，在恢复传统风格的基础上适度创新，提升景区整体文化内涵和商业氛围。从商业策划开始，结合业态调整，对建筑立面、景观、灯光、店招店牌、景区形象标识、指示系统等方面进行了全方位的改造和重新设计，同时创造性的打通了秦淮河边的商业动线，使商业步行街与秦淮河自然融合。类似对老旧景区改造的还有成都文殊坊改造等。物业面积：占地4.2万㎡，建筑面积4.2万㎡改造用途：老旧旅游商业升级改造资本模型：轻资产模型项目业主：秦淮区政府，改造设计方ＤＣ国际11改造案例：Ｗｅwork上海威海路店旧鸦片厂改造为共享办公空间项目原状位于上海威海路６９６号，原为旧鸦片厂，Wework在获取项目后，将其改造为共享办公空间。改造方案威海路696号原本是一个废弃的鸦片工厂，曾一度是艺术家们聚集创作的地方，Wework将其改造为拥有1400个工位的联合办公空间。Wework以中国超过4亿的“千禧一代”职场主力军为目标客户。据称除了小创业公司外，像微软、通用电气、KPMG等大公司也将部分团队入驻到WeWork当中。Wework资本模式主要为轻资产模式，资方有软银、联想控股等。Wework威海路店门外立面内装修12改造案例：魔方公寓紫竹院店快捷酒店改造为长租公寓魔方公寓公司成立于2012年6月，是中国“集中式公寓”连锁长租公寓市场的开拓者，经营“魔方公寓”，“摩尔公寓”，“青年公寓”三个产品系列，主打产品为“魔方公寓“。在北京、深圳、南京等全国15个大中型城市150余家门店，房量逾2.5万间，管理着超过70万㎡的物业。２０１５年魔方公寓获得美国华平集团2亿美元的投资，２０１６年获得中航信托领投的C轮融资３亿美元，为国内长租公寓最大的品牌之一。项目原状位于北京市海淀区紫竹院，原为快捷式酒店。单间5400元－6000元/月，租期分为1-12月均可，3个月租期房租5500元/月，无单独服务费。该项目于２０１６年初开业，房间基本满员。门店运营情况改造结果魔方公寓公司获取酒店后，统一装修改造为中高端集中式长租公寓。改造完成后共有房间约９０间，房间面积约３０㎡，房间配备独立的厨卫设施，并配套有公共的娱乐及其它生活服务设施。13PARTONE长租公寓市场分析•长租公寓行业介绍•长租公寓经营模式•长租公寓行业思考14CHAPTER01房屋租赁市场规模22,00027,86018,58016,0809,75005,00010,00015,00020,00025,00030,000房屋租赁市场餐饮服装包装食品无酒精饮料中国主要行业市场规模（单位：亿）根据Wind统计，一线城市平均住宅价格从2010年底的2.1万上升到2015年底的3.6万，上升71%。而个别城市和区位的上升幅度还远高于统计数据。同期居民购房意愿持续降低，一线城市流动人口持续增长。据统计，目前中国房屋租赁市场约２.２万亿元，成为仅次于餐饮市场的第二大市场。一线城市近五年平均住宅价格0%5%10%15%20%25%居民购房意愿过去10年一线城市流动人口15房屋租赁市场模式•中国目前的租房市场主要由C2C模式提供，约占98%，B2C模式占2%，B2C模式中，品牌长租公寓的份额仅占0.5%。房屋租赁市场结构房屋租赁市场中高端市场（15%）大众市场（75%）社会保障房（10%）13%1%中高端C2C中高端B2C73%1%大众市场C2C大众市场B2C10%公租房与廉租房品牌长租公寓0.5%16房屋租赁市场痛点中国目前的租房市场主要由C2C模式提供，约占98%，B2C模式占2%，而品牌公寓（长租公寓）约占0.5%。自我超越尊重需求社会需求安全需求生理需求黑中介价格贵交通不便脏乱差酒店式公寓传统租房服务违约频繁虚假信息舒适安全家快乐市场需求？？？从马斯洛的需求理论来看，首先要解决的是基础的生理、安全需求，可以通过金钱或时间等获得解决。而深层次的归属感需求，如何解决？17房屋租赁政策京沪群租房政策从出台的政策来看，一方面是各地方政府对低端群租等租赁形式的打压，另一边是国家对租赁市场的大力支持和鼓励，尤其是对专业、品牌租房租赁机构的期待。长租公寓的发展获得政策支持的契机。大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进REITs试点，从租赁市场筹集公共租赁房源等。《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》培育和发展住房租赁市场，实行购租并举。鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，完善税收优惠。2016年国务院常务会：“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，将在多维度给予政策支持。国办发〔2015〕85号文：上海《关于加强本事住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》严格“群租”标准，规定，出租房屋居住人数超过两人将被认定为群租。对于群租人和转租人，惩罚幅度提高到“一万元以上十万元以下”上海浦东《住宅小区出租房屋综合管理实施方案》以下五种情形将被纳入综合管理：1.单位宿舍设置在住宅小区内；2.房间分割、搭建后出租或按照床位出租；3.出租房间人均居住面积低于5㎡；4.房间居住超过2人；5、厨卫、阳台等非居住功能区域出租。北京《关于公布北京市出租房屋人均居住面积等问题通知》1.出租房人均居住面积不得低于5㎡，单个房间居住不得超过2人，不得分割出租，不得按照床位出租、厨卫阳台、地下储藏室不能出租；2.业委会可以终止违规业主的租赁行为；北京首都综合委-群租房治理工作会议如果房主配合整改，将可以允许“N+1”模式的隔断存在，将面积较大客厅或饭厅隔出一个房间出租18长租公寓增长预期中国租房结构美国租房结构对比中美两国的租房结构可以看到，中国租房市场Ｂ２Ｃ仅占２％，其中品牌长租公寓仅有０.５％，而美国Ｂ２Ｃ比例则高达６０％，对此罗兰贝格预测，品牌长租公寓年复合增长率将达到７０％以上，至２０２３年中国的品牌长租公寓市场占有率将提升至３０％左右。2015年2023年市场占有率0.5%109亿规模市场占有率上升至30%年复合增长率70%市场占有率上升至60%品牌长租公寓市场占率……19长租公寓将获爆发式增长•快捷式酒店自２００３年进入爆发期后，至２０１１年年复合增长率达７３％以上。•参照经济型酒店行业发展模式，目前处于发展初期阶段的长租公寓行业即将迎来爆发式的增长。至２０２３年，将超过2800亿元的市场规模，期间品牌长租公寓保守年复合增长率将超过50%。20＞2800亿CAGR＞50%部分主要品牌及概况（集中式）品牌创立时间创始人门店数分布区域销售价格（元/月/间）装修成本投资方投资金额2009年葛岚150家北京、上海、南京3000-50005-6万/间华平、中航约5亿美元2013年徐早霞24家上海