北京市房屋租赁管理办法

北京市房屋租赁管理办法(草案)第一章总则第一条为规范本市房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，结合本市房屋租赁管理实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动。本办法所称房屋租赁，是指出租人将房屋交付给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第三条本市房屋租赁实行房屋租赁合同登记备案制度。第四条房屋租赁应当遵循自愿、公平和诚实信用原则，并应当依法纳税。房屋租赁当事人不得利用租赁房屋进行违法活动，不得损害社会公共利益。第五条北京市国土房管局是本市房屋租赁的行政主管部门，区、县国土房管局是本辖区内房屋租赁的行政管理部门。公安机关负责出租房屋的治安管理工作。本市规划、人防、税务、工商、卫生、计划生育等部门应当按照各自的职责，协同实施本办法。第六条各街道办事处、乡镇人民政府按照区县国土房管局的委托负责本辖区范围内房屋租赁管理工作。各社区(居民委员会、村民委员会)设立房屋租赁服务站，配备专职协管员，负责房屋租赁合同备案，代征相关税费，统计房屋租赁信息，房屋租赁行为的日常检查等。第二章租赁范围和条件第七条房屋出租人是指下列单位和个人：(一)拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织；(二)被授权经营管理房屋的法人或者其他组织；(三)依法代管房屋的代管人；(四)法律、法规规定的其他权利人。房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律法规另有规定或者土地出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或约定。第八条房屋有下列情形之一的，不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的；(二)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；(三)未经规划部门批准改变房屋用途的；(四)危险房屋；(五)法律、法规规定不得出租的其他情形。第九条出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐等经营活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并应当按照国家和本市有关规定办理相关手续。第十条房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得商品房预售许可证。房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租。第十一条将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房屋出租的，出租人应当将租金中所含土地收益上缴国家，但按照市人民政府规定的租金标准出租房屋的除外。土地收益收缴的具体标准和办法，由市人民政府另行规定。第三章房屋租赁合同的订立和登记备案第十二条房屋租赁当事人应当以书面形式订立房屋租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：(一)租赁当事人的姓名或者名称、住所；(二)房屋坐落地点、面积、结构、装修、附属设施和设备状况；(三)房屋用途；(四)租赁期限；(五)房屋交付日期；(六)租金数额及支付方式；(七)房屋使用要求和维修责任；(八)房屋转租的约定；(九)房屋返还时的状态和增添物的处置；(十)变更和解除合同的条件；(十一)违约责任和争议的解决方式；(十二)当事人约定的其他条款。市国土房管局制订房屋租赁合同的示范文本，供当事人参考使用；公有居住房屋的租赁，可以使用市国土房管局统一印制的合同文本。第十三条房屋的租金由租赁当事人参照房管部门发布的指导租金协商确定。但下列房屋的租金应当按照市人民政府规定的标准执行:(一)公有居住房屋;(二)以行政调配方式出租的非居住房屋;(三)政府投资建造的公益性非居住房屋;本条例施行前按照市人民政府规定的租金标准出租的私有居住房屋，其租金和租赁关系的处理办法由市人民政府另行规定。第十四条房屋租赁期限由房屋租赁当事人协商确定，但不得超过20年。房屋租赁期届满，房屋租赁当事人可以续订房屋租赁合同，但续订合同的房屋租赁期限自合同续订之日起不得超过20年。第十五条房屋出租(转租、预租)应办理租赁合同登记备案；未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同订立或者变更之日起30日内，到房屋所在地区、县国土房管局或房屋租赁服务站办理房屋租赁合同登记备案手续。房屋租赁当事人一方为外国或者港、澳、台地区的自然人、法人或者其他组织的，应当自房屋租赁合同订立或者变更之日起30日内，到市国土房管局办理房屋租赁合同登记备案手续。出租人登记备案后7日内，持《房屋租赁登记备案证明》到当地公安派出所签订《出租房屋治安责任保证书》。第十六条办理房屋租赁登记备案手续，应当提交下列材料：(一)房屋租赁合同；(二)房屋所有权证书或者房屋合法权属证明；(三)当事人的合法证件；(四)出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的证明；出租已抵押房屋的，提交抵押权人同意出租的证明；(五)转租房屋的，提交房屋所有权人同意转租的证明；(六)改变出租房屋用途的，提供经规划部门批准的证明；(七)依照法律、法规规定的其他有关文件。第十七条市、区县国土房管局或房屋租赁服务站应当自接到房屋租赁合同登记备案申请之日起7个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并核发由市国土房管局统一印制的《房屋租赁登记备案证明》；普通楼房地下室出租的，核发《房屋租赁登记备案证明》(普通楼房地下室)。对已签订房屋租赁合同，不符合登记备案条件的，不予登记备案，并应当书面说明理由。禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记备案证明》。第四章当事人的权利和义务第十八条出租人应当按照房屋租赁合同的约定，向承租人交付房屋。出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人限期交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除房屋租赁合同。出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除房屋租赁合同。出租人未按时向承租人交付房屋或者交付的房屋不符合房屋租赁合同约定的，应当承担违约责任。第十九条房屋出租前已抵押的，出租人应当在订立房屋租赁合同前书面告知承租人。出租人未书面告知出租房屋已抵押而给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租人将已出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，原房屋租赁合同继续有效。第二十条出租人应当对出租的房屋及其设施、设备定期检查，及时维修、养护，保证承租人居住安全和正常使用。因未及时修缮造成人身伤害或者财产损失的，出租人应当承担赔偿责任。房屋租赁合同另有约定的，从其约定。第二十一条承租人应当按照房屋租赁合同的约定使用房屋。因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复；属于房屋自然损耗的，承租人不承担赔偿责任。第二十二条承租人改变房屋用途、装饰装修房屋或者增添附属设施的，应当征得出租人书面同意，其中增添的附属设施应当由租赁当事人协商确定其归属及维修责任。承租人未征得出租人书面同意装饰装修房屋或者增添附属设施的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二十三条出租人应当按照房屋租赁合同的约定收取租金。除房屋租赁合同另有约定外，出租人不得向承租人收取其他费用。承租人应当按照房屋租赁合同的约定支付租金。承租人迟延支付租金的，应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。承租人使用房屋所发生的水、电、燃气、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。第二十四条出租人在租赁期间内以赠与、析产、继承或者买卖等方式将租赁房屋转让给他人的，原房屋租赁合同继续有效，受让人应当继续履行原房屋租赁合同。出租人在租赁期间内出售租赁房屋的，应当在出售前三个月通知承租人；承租人在同等条件下有优先购买权。第二十五条承租人有下列行为之一的，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)利用房屋进行违法活动的；(二)擅自拆改房屋结构或者故意损坏房屋主体结构的；(三)擅自改变房屋用途的；(四)擅自转租、转让、转借承租房屋的；(五)拖欠租金累计六个月以上的；(六)其他违反房屋租赁合同约定情形的。出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法活动的，应当及时报告有关部门。第二十六条出租人、被委托人应承担下列治安责任：(一)与房屋所在地公安派出所签订《出租房屋治安责任保证书》，履行治安责任。(二)对承租人进行住宿登记。登记时应当按照公安机关的要求，核对承租人的身份证件，不得留宿无合法有效身份证件的人员。(三)督促承租的外地来京人员及时办理暂住登记和申领《暂住证》。(四)发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应及时报告公安机关，不得包庇、纵容。(五)对承租人进行经常性的遵纪守法宣传，积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作，发现问题及时向有关部门报告。(六)出租的房屋必须具备消防设施，并经常对房屋进行安全检查和维护，保证房屋使用安全。第五章转租第二十七条房屋转租，是指房屋租赁合同的承租人(以下称转租人)在租赁期间将其承租的房屋全部或者部分再出租的行为。第二十八条房屋租赁合同约定可以转租的，转租人可以按照房屋租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，转租人转租房屋应当征得出租人的书面同意；未征得出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。第二十九条转租房屋的，当事人应当以书面形式订立房屋转租合同，并按照本规定第十五条、第二十条的规定办理房屋租赁登记备案手续。房屋转租合同的终止日期，不得超过原房屋租赁合同约定的终止日期。第三十条房屋转租合同生效后，转租人应当继续履行原房屋租赁合同约定的承租人的权利和义务，但原房屋租赁合同的出租人与转租双方当事人另有约定的除外。房屋转租期间，房屋转租合同双方当事人的权利、义务，参照适用本办法有关出租人和承租人的权利、义务的规定。第三十一条房屋转租期间，原房屋租赁合同发生变更影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，原房屋租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。第六章租赁关系的变更和终止第三十二条公有居住房屋承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并由受让人与出租人签订租赁主体变更合同。公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。第三十三条房屋承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意，公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。房屋交换使用的双方应当订立书面合同，并分别与出租人签订租赁主体变更合同。公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。第三十四条公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。第三十五条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：(一)出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。(三)非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。(四)租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。第三十六条房屋在租