绿城建设代建业务模式

-1-绿城建设代建业务模式（一）政府代建业务是指绿城建设受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。绿城建设始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。绿城具备专业的管理团队，提供专业管理服务，按照“安置房、保障房等于大于商品房”的品质标准，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，绿城已承接保障房等政府建设类项目近120个，总建筑面积近3000万平方米，已竣工/交付面积310多万平方米，其中保障房项目100多个，总建筑面积2700多万平方米，已竣工/交付面积300多万平方米。绿城已签约商业建设项目近80个，总建筑面积1800多万平方米。保障性住房拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等市政公共配套市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。绿城建设具备专业的管理团队，提供专业管理服务，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。提升城市品质专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。-2-提升管理效能专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来，从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。增进社会和谐专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。绿城建设实行项目运作全过程管理，根据不同的专业特点和需求，提供与之相对应的专业支持。垂直管理在规划、建筑设计、景观、精装修（装饰）和营销等专业，由公司总部进行高度垂直化的专业管控，成本管理和材料采购原则实行垂直化管理，并根据代建项目实际情况给予项目经营班子相应授权。专业协同在本体建设、运营管理、工程管理、行政管理等专业，由公司总部通过制定标准、品质督查、过程管理等形式进行专业把控。政府机构以契约形式委托绿城建设负责项目全过程的管理，实现合同约定的质量、进度、投资预算控制等目标。项目入围委托方通过招投标或其他符合规定的方式，确定绿城建设作为政府投资项目的代建主体。项目团队组建绿城建设负责组建项目专业管理团队，项目主要专业管理人员均由绿城建设派遣。前期管理选项目土地获取、立项等由委托方为主进行，绿城建设主要负责项目建设过程中的报批报建工作。项目规划设计管理负责组织进行项目的规划和建筑方案设计管理、施工图设计及市政、绿化等等设计工作，督促和检查设计进度，审核设计文件，保证设计质量。对已完成的设计工作进行优化。工程管理绿城建设负责进行工程安全生产和文明施工管理，负责进行施工过程中的质量、进度和成本控制，负责组织项目各类中间验收、工程竣工验收及单项验收工作，完善项目档案管理。-3-成本管理在确保项目品质同时将严格执行目标成本管理，以甲方委托相关部门或咨询机构审核确认后的初步设计概算作为最高工程投资控制限额，建设过程中的重大工程变更需经甲方审核确认。招投标管理绿城建设以资格预审的方式选择入围单位，并根据政府招投标管理办法，确定勘察设计、施工、监理、材料供应等单位。资金管理由委托方负责筹措项目建设所需资金，设立专项建设资金管理账户，封闭使用。绿城建设负责编制资金使用计划，对项目建设资金的拨付进行审核后报委托方审批后支付。合同管理项目建设过程中的各类合同以委托方为签约主体，由绿城建设负责进行合同履行过程的管理。-4-绿城建设代建业务模式（二）自2010年9月创立以来，在两年多的时间里，绿城建设的商业模式得到行业内极大认同，业务呈高速成长态势：截至2013年12月31日，绿城已签约商业建设项目近80个，总占地面积约1000多万平方米总建筑面积1800多万平方米。其中，绿城建设已承接政府建设项目近50个，总占地面积620多万平方米，总建筑面积1800多万平方米。项目已遍布浙江省内大部分地区，以及浙江省外辽宁、江苏、山东、四川、新疆等省、市、自治区。委托方自项目确权后，以契约形式委托绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。委托方负责筹措项目开发所需的全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。绿城建设根据合同约定组建项目管理团队，履行项目委托开发管理职责和义务，并根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。委托方以契约形式委托绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。绿城建设根据合同约定在受托管理时间内完成受委托的投资项目建设任务。项目管理架构和团队项目公司董事会是委托方经营决策机构，代表委托方行使决策权、监督权、建议权和知情权。绿城建设负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣，财务负责人由委托方派遣。项目管理团队根据合同约定，项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度下行使项目运营管理权，履行项目委托管理职责和义务。-5-项目品牌使用委托项目可以使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标。前期和规划设计管理委托方负责涉及到与土地取得以及主要规划指标调整相关的前期审批事项。绿城建设负责推荐规划设计单位，负责在充分与委托方沟通的基础上选定重大规划设计方案。项目规划方案、建筑设计、材料设备须满足绿城产品的标准。工程管理选择各类施工单位、材料供应单位和监理单位进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。营销管理“绿城易居”作为绿城下属的第三方专业工作单位履行合同所约定的项目营销策划和销售管理工作，与委托方签订合同。成本和招投标管理绿城建设根据招投标管理制度拟订招标方案并组织具体实施，委托方可全程参与，招投标方案和结果须经委托方审批。同等情况下，优先考虑绿城的合格供应商。主要材料和设备选择不低于绿城集团近3年内同类同档次产品选材标准,优先通过绿城采购平台公司进行集中采购，以节约采购成本，保证采购品质和供货进度。财务资金管理委托方负责筹措项目开发所需全部资金，并派驻项目公司财务负责人。项目公司实行资金预算管理制度，项目经营团队负责定期编制资金使用计划，报项目公司董事会同意后，合理安排资金使用。物业服务和园区生活服务体系可由绿城物业服务集团有限公司为项目提供前期物业咨询和后期物业管理服务，并根据项目实际情况，导入适宜的园区生活服务体系。交付管理组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付。-6-绿城建设代建业务模式（三）与各类金融投资机构对接，为外部资本投资房地产行业提供项目投资、项目开发管理等服务。绿城已经与多家基金和信托机构接触并积极推进资本代建业务的合作。这种方式最契合代建本质，其有一个最大的好处是实现非人为化管理，合作者管理的是资金财务，这种合作模式未来将成为绿城房产建设管理有限公司的终极发展方向。