北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）

北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》,制订本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理企业的物业服务收费管理。第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条本市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市国土房管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布；实行市场调节价的，物业服务收费标准主要通过房屋买卖合同、物业服务合同签约方协商确定。第六条经济适用住房小区、按《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发200019号)开发建设的危改回迁小区的物业服务收费执行经济适用住房物业服务收费标准。按房改政策出售的公有住宅区、安居住宅区、以及不符合第七条规定的住宅区物业服务收费执行住宅物业服务收费标准。上述物业服务收费实行政府指导价管理。实行政府指导价管理的物业服务收费实行包干制，可在市价格主管部门、国土房管部门制定的物业服务收费基准价格基础上，向上浮动20%，下浮不限。物业服务收费标准向上浮动时，必须由业主大会与物业管理企业根据物业服务内容、服务质量和服务范围在物业服务合同中约定；未成立业主大会的，物业服务收费执行政府发布的基准价格标准。物业管理企业须将确定的收费标准以书面形式提交所在区县价格主管部门和国土房管部门。第七条下列物业服务收费实行市场调节价：1、经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；2、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区3、按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；4、按照《物业管理条例》第十条规定，成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；5、在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；实行市场调节价的物业服务收费，应当在房屋买卖合同、物业服务合同中明确约定物业服务收费标准；物业服务收费标准需要调整时，应当由物业管理企业与业主大会协商确定。物业管理企业须将合同样本或与业主大会协商确定调整物业服务收费的文件的复印件提交物业所在区县的价格主管部门和国土房管部门。第八条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第九条物业服务收费由业主交纳。按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居住宅的职工所在单位,应按有关规定承担综合管理、共用部位、共用设施设备日常运行维护、绿化、电梯、水泵运行维护等费用。第十条实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等方式。具体收费方式由业主大会与物业管理企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，并由业主与开发建设单位、物业管理企业在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。第十一条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会(或物业管理委托方)对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十三条电梯、水泵运行维护费用，业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、物业服务合同中约定收取分摊办法；业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定收取分摊办法；未成立业主大会，又没有在房屋买卖合同、物业服务合同中约定收取分摊办法的，按照房屋建筑面积比例分摊。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。物业管理企业收费时，应将保险单和保险费发票公示。房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。实行政府指导价管理的物业服务收费，电梯、水泵运行维护费用和物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用不实行浮动。为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担,并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。第十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十五条业主按房屋买卖合同约定的交付之日开始交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第十六条物业管理企业可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费。第十七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主应当按照物业服务合同的约定按挀楲瑰?牳????时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十九条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准除政府价格主管部门有统一规定外，由双方约定。第二十条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十一条物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。第二十二条市、区县价格主管部门负责监督管理本行政区域内物业服务收费行为。物业管理企业有下列行为的，由价格主管部门依法进行查处：㈠超出政府指导价标准制定价格的；㈡擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；㈢不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；㈣只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的；㈤其他违反本办法规定的行为。第二十三条本办法由市发展和改革委员会、市国土资源和房屋管理局按各自职责负责解释。第二十四条本办法于2004年月日发布，自2004年月日起执行。本办法执行后，原《北京市普通居住小区物业管理服务费暂行办法》(京价(房)字1997第196号)、《北京市经济适用住房物业管理服务费暂行办法》(京价(房)字2000第163号)、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字1998第394号)、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》(京价(房)字1996第274号)同时废止，本办法执行之前的其他有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。