杭州楼市08总结09预测

2008杭州房地产市场年终回顾与2009年预测中国指数研究院2007年，全国楼市一片红火，杭州楼市也不例外，销量一路攀升，价格也一路飞涨，让很多人望尘莫及；2008年因奥运而一直让人期盼，但从年初的雪灾到新疆的暴乱在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融风暴，2008的中国大喜大悲，多灾多难，楼市也开始急转之下，成交量一路走低，价格震荡下探，从拐点论、崩盘断链到救市，楼市犹如过山车，让众多人心惊肉跳，相较之下，杭城楼市在2008年的总体表现较为平稳，但仍然渐行渐冷，暗流涌动，成交量一路下滑，成交价格在波动了半年后，因万科的全线降价而随之下调，临近年关，楼市成交略有反弹，但存量巨大，盘点全年，仅个别质优楼盘销售出众，其余众盘销量平平，09年去化压力陡增，市场形势依旧不容乐观。1、宏观经济篇08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省1.7和1个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和47.2%，产业结构为3.5：51.1：45.4.1.1三大需求合力减弱，对经济增长贡献有所下降投资需求增长趋缓。1-3季度，完成全社会固定资产投资1221.77亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落4个百分点。扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。消费品市场增长平稳。1-3季度，实现社会消费品零售总额1148.76亿元，增长20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。其中，住宿餐饮业增长最快，消费结构发生趋势性变化，消费热点持续扩散，吃、穿、用（日用品）类等生活必需品消费增速较快，部分生活附属商品销售出现下降趋势。对外贸易持续低迷，利用外资增速回落。受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，低于全国（22.3%）、全省（24.3%）平均水平7.3和9.3个百分点，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。1-3季，实际利用外资26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。1.2财政收入增长基本平稳，信贷资金紧缩稍有松动财政收入总体保持增长。1-3季度，杭州市实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%；地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别回落1.8和1.6个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。信贷投放有所增加。07年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至08年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。9月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%；本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。1.3消费价格涨幅回落，生产价格仍在高位消费价格涨势明显放缓。今年以来，受上年翘尾因素和新涨价因素的共同影响，CPI月度增幅在3月达到新高点7.4%。7月，在宏观调控效应显现、“翘尾”影响弱化以及主要食品价格涨势减弱等因素共同作用下，CPI开始回落。1-3季度，杭州市居民消费价格总水平累计上涨6.4%，涨幅比1季、上半年分别低0.2和0.5个百分点，低于全国（7.0%）0.6个百分点，与全省平均水平持平。其中9月上涨4.3%，涨幅比上月缩小0.4个百分点，创今年以来的新低。生产价格继续攀升。1-3季度，原材料、燃料、动力购进价格和工业品出厂价格分别比去年同期上涨13.0%和7.5%，同比分别上升8.9和4.1个百分点。两大价格涨幅倒挂为5.5个百分点，同比扩大4.8个百分点。九大类原材料价格除纺织原料基本持平外，其余八大类均呈上涨趋势，其中黑色金属材料类产品和燃料、动力类价格居涨幅前两位。1.4就业形势较为稳定，居民收入增长农村快于城镇就业形势良好。9月末，全市城镇单位从业人员154.61万人，比上年同期增加42.04万人；全市城镇登记失业率3.01%，比上年同期下降0.12个百分点，低于4%的年度计划调控目标。城乡居民收入保持增长。1-3季，城镇居民人均可支配收入18531元，增长10.6%，扣除价格因素实际增长3.9%。工资性收入仍是城镇居民收入的主要来源，但受到诸多方面的影响，增速放缓；1-3季，农村居民人均现金收入9653元，增长14.9%，扣除价格因素实际增长8%。名义和实际增幅分别快于城镇居民4.3和4.1个百分点。2、开发经营篇2008年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。1-11月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。图1：房地产开发投资额与商品房销售额-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0100200300400500600700800900100007：1-607：1-707：1-807：1-907：1-1007：1-1107：1-1208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-11亿元房地产开发投资额商品房销售额开发投资额同比增长率销售额同比增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）商品房竣工面积同比上涨幅度放缓。1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64％。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。图2：商品房竣工面积与销售面积-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02004006008001000120007：1-607：1-707：1-807：1-907：1-1007：1-1107：1-1208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-11万平方米商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积同比增长率销售面积同比增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）商品房新开工面积上升幅度放缓。1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84%图3：商品房新开工面积-10%0%10%20%30%40%50%02004006008001000120007：1-607：1-707：1-807：1-907：1-1007：1-1107：1-1208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-11万平方米商品房新开工面积同比增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）表1：2008年1-11月杭州房地产开发经营数据(单位：亿元/万平方米)开发投资施工新开工竣工销售土地购置投资额同比面积同比面积同比面积同比面积同比金额同比面积同比房地产/商品房489.9627.16%4678.353.14%1025.1630.31%553.8128.64%608.99-36.75%536.35-26.35%349.68.93%#商品住宅368.326.42%3420.97-3.11%737.9527.84%440.4823.79%536.18-39.43%464.26-29.07%#办公楼34.9820.95%373.2424.51%83.7163.78%21.144.42%40.019.47%48.2128.63%#商业营业用房31.89-2.03%330.690.11%74.7411.32%31.74-18.41%20.96-25.12%17.5-37.97%数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）注：此部分杭州包括主城区、萧山区、余杭区和5县市土地成交面积大幅缩水，价格微涨。2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。图4：2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比05101520253035404550住宅用地商业用地商住用地2007年1-11月2008年1-11月数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）3、市场行情篇2008年的杭城楼市在平淡中开场，受春节的影响，一季度的成交虽然平淡但还算平稳，4月，预计的上扬并没有出现，市场观望气氛显现，在被称为楼市风向标的人居展上，开发商和消费者相互试探，看客多买客少。6月，天气开始炎热，传统淡季已经来临，成交量也确实低迷，上半年虽然平淡的过去，但楼市的暗流已然涌动，7月，部分开发商提早开战，然而更多的人准备在“金九银十”大显身手，但万科在9月初的7.5折大优惠让众多人措手不及，一时间众说纷纭，硝烟四起，有跟进者，有抵制者，有观望者，价格回落已然开始，冬天来了，临近年关，杭城楼市渐行渐冷。3.1供给大幅增加，需求同步萎缩，供需矛盾突出，去化压力巨大1-11月，杭州主城区批准上市商品房475.55万平方米，较去年同期上涨31.99%，其中住宅批准上市面积为401.3万平方米，较去年同期上涨35.6%；商品房成交面积为245.31万平方米，较去年同期下降46.70%，其中住宅成交面积为184.77万平方米，较去年同期下降52.75%。1-11月，杭州主城区供销比达1.94，市场供应充足，需求严重缩水，截至11月30日，杭州主城区商品房可售面积达到401.71万平方米，创历史新高，其中七成以上为住宅，市场去化压力巨大。图5：2008年杭州主城区商品房供销对比数据来源：杭州透明售房网、中国房地产指数系统（CREIS）图6：2008年杭州主城区住宅供销对比01530456075上市面积成交面积数据来源：杭州透明售房网、中国房地产指数系统（CREIS）3.2价格起伏震荡，下行趋势明显1-11月，杭州主城区商品房价格震荡起伏，进入三季度，价格回落趋势较为明显，但仍较去年同期小幅上扬，继续在高位运行。11月，商品房成交均价为14348元/平方米，环比下跌4.47%，同比上涨6.42%；11月，住宅成交均价14804元/平方米，环比下跌4.0%，同比微涨0.3%。自万科9月7.5折大幅优惠冲击杭城楼市后，杭城住宅价格即开始松动，大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓，但增加附加值，给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜，相较之下，新盘的操作空间更大，10月、11月新开的楼盘定价都做出了调整，普遍低于事前摸底预想的价格2000元/平方米左右。图7：2008年杭州主城区商品房成交均价走势1292914196140591743513263141591