赫山项目可行性研究报告

赫山项目可行性研究武汉公司程矢2006听两岸涛声，赏垂柳荫荫之赫山报告摘要项目概况·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北，属汉江组团范围。东起汉水铁路桥、与武汉船舶工业学校为邻，西至赫山路、与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路，北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦，形状较为规则，具开发规模，是汉江组团项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物（构筑物）基本已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建，延展了汉江组团秀丽的风景，促进区域房地产业发展。借人们对汉江两岸的关注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分，其规划将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅游中心，打造武汉世纪品牌形象。·赫山项目即我公司目标地块，就位于该组团项目内，是武汉土地部门重点招商项目。根据规划条件，项目净用地约161286平方米，规划容积率2.0。·赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻，处在汉江两岸、琴台文化风景区、汉阳家乐福商圈板块内；在初拟规划中，汉江武汉段将分成三段六区，新建南岸嘴核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等10个文化景点。根据规划，汉江武汉段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外，还将增加科研教育区、商务办公区、休闲度假区、体育运动区等。武汉市期望通过长期、细致的规划与建设，形成一个集文化、生态、旅游于一体的汉江，实现三镇均衡发展。同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔，且有汉江间四桥与对岸相连。因此汉阳区以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。项目将分成3期开发建设。具体经济指标见下表。项目经济技术指标序号项目基本情况数量单位1项目占地面积186568m22项目总建筑面积384400m23可销售面积326000m23.1其中：住宅面积320000m23.2商业面积6000m24容积率2.05项目总收入万元6项目总成本万元7净利润万元8销售净利率9FNPV万元10FIRR11资金峰值万元项目占地面积186568M2，其中：代拆城市道路面积19602平米；公交停车用地面积5600平米；居住（兼容公共设施）用地面积140568平米；绿地及防护绿地面积20718平米。第一章项目概况一、项目来源2004、2005年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中，汉阳汉江南岸之“赫山”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。集团在2004-2005年在开发XXX项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长点为目标，在对对武汉市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础上，把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点关注的项目。从2005年5月中旬开始，武汉公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与武汉市土地中心进行了多次沟通，初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓展的土地项目。二、规划条件与开发方式1．主要规划条件“赫山”项目总规划用地186568平米，分成XX六个地块。我公司目标取得景观资源最好、离主城区最近的三个地块，即A、B、C地块，项目暂命名为XXXX。目标地块净用地面积为161286平米，规划建筑面积为33万平方米，综合容积率为2.0，绿化率X%，建筑覆盖密度30%。（图1.1规划用地图）三、自然条件1．地理位置目标地块位于武汉市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间，南接琴台路，北向方位隔汉江沿江景观路与汉水相邻，西至赫山路。（图1.2区位示意图，红色部分为目标地块）赫山（图1.3区位示意图，红色部分为目标地块）2、地域气候武汉地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温16.2℃，最高温度达41.3℃，最低温度-18.1℃，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079小时，日照率为47%，全年无霜期为241天，最长272天，最短211天。多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米，本区历史最大一次降雨量，1962年7月4日为298.5毫米，最大三日降雨量1998年7月1日至23日为458.3毫米。春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，日照率39%，常年风向NNE。3、基地现状基地现状为原厂区搬迁后状态，地势平坦，草丛灌木树木分布其中，除有零星低洼水塘，基本为平整土地。在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。4、基地未来状况该基地由武汉市土地中心XXXXXX完成“七通一平”工作。具体为XXXX所有市政路、市政管网、场地清淤平整，场地平整后的标高与XXX路相同。上述工作将在XX年X月开工，完成的时间约为XX年，其中XXX地块交付在XXX年XX月底。三、社会条件1．区域概况在区位上，项目位于汉阳汉江南岸之汉江景观带、临水邻路，月湖桥与江汉二桥分列东西两侧，交通便捷，环境优雅、地理条件十分优越。汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十六湖，268件传说、典故，900余件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“汉阳一日游”等黄金旅游线路。1985年被市政府批准为风景旅游城区，1998年被市政府批准为山水园林城试验区，2002年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。2004年12月22日，《汉阳区旅游发展总体规划2004年—2020论证。根据《规划》，在未来１５年内，结合“武汉新区”和国家“水专项”治理等大项目建设，汉阳区将建成“知音汉阳、人文水都”，并提出“一心：南岸：琴台文化体验旅游区、归元民俗商贸旅游区、墨水湖生态游乐旅游区、龙阳休闲318的汉阳旅游布局框架，初步确定了“锦绣江滨”、“地标名山”等28个发展项目。《规划》的出台，进一步推动汉阳区山水园林城建设，给汉阳楼市带来了难得的发展机遇。旅游主导汉阳汉阳依山傍水，坐拥十六湖，且三面环水，长江、汉江水岸线长达32公里，形成了山环水绕的优美景观，为旅游开发提供了得天独厚的自然景观资源。汉阳历史悠久，名胜古迹众多，包括国家４Ａ级景点的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、汉阳古树等知名景点，还有近代向警予烈士墓、汉阳铁厂、兵工厂遗址等，人文景观资源丰富，286件传说、典故，900余件传世文物构成了汉阳丰富的人文旅游资源。据汉阳区旅游局有关人士介绍，自1985年被市政府批准为风景旅游城区至今，经过多年发展，汉阳已初步形成旅游产业链，2003年全区旅游产业总收入1.2亿元，近年稳定在年均12％的增长水平，接待旅游人数连续多年稳居全市中心城区之首。一直以来，汉阳在武汉三镇规划格局中，就被定位为集汽车工业、旅游、房地产开发于一体的山水园林城。1982年《武汉市城市总体规划》提出，汉阳布局突出旅游和涉外设施。1996年《武汉市城市总体规划》确定，汉阳重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。2004年，武汉新区规划出台后，再次将108平方公里的汉阳区列为市级文化旅游中心和现代化商住新城。因此，旅游业一直是汉阳发展的主导产业。优质景观提升房价优美的自然景观与深厚的人文精神融为一体，为房地产开发创造了绝佳的条件，大大地提高了楼盘产品的附加值，并推动汉阳房价的一路走高。在月湖、墨水湖、归元寺等景区四周，均开发了一批精品楼盘，这些楼盘由于拥有不可复制的景观资源，房价随之大幅上升。位于汉江之滨、月湖之畔的荷塘月色，建成于2003年，但如今该盘的均价已达到6300元／平方米，大大高出周边楼盘，也大大高于开盘时不足3000元／平方米的房价。显然，汉江三级观景平台和月湖改造工程的动工，使其既可观江景、又可揽湖景的稀缺景观资源，自然受到市场的追捧。汉阳30万方的复地翠微新城，凭借便利的钟家村商圈地理优势，受毗邻归元寺文化的“浸染”，在钟家村片区一路领跑，房价由一期每平方不足2000元升至现在的3400元。旅游业推动成片开发2004年10月底，香港世贸集团携“滨江模式”进军汉阳。该集团相中了汉阳鹦鹉洲一片狭长的临长江滨水地带，准备开发集五星级酒店、大型广场、旅游、居住等功能于一体的“锦绣长江”项目。据悉，目前鹦鹉洲地区土地已开始升值，并且，众多开发商闻风而动，纷纷进驻该片区。由此可见，一个大型旅游项目的落户，带动了整个片区的房地产开发；而房地产的快速发展，为旅游带来大量人气，旅游与房地产形成良性互动。随着《规划》的实施，汉阳旅游业将得到蓬勃发展，推动汉阳楼市迅速腾飞。2．汉江南岸区域特征特征关键词一:琴台路、桥梁汉江组团虽濒临汉水，与汉口、武昌间有7座桥梁连接；但桥梁收费制度、汉阳与武昌汉口区域的生活差距，使其交通长期处于封闭状态，长期仅是人们通往汉口、武昌的途径之道。片区内部交通道路缺少，纵向交通道路二桥路、五琴路、拦江路和武胜路汉阳延长线和汉南路、月湖堤路、郭茨口路、琴台路、龟北路构成的区域内交通路网（其中琴台路西接郭茨口路、东连龟北路，月湖堤路与汉南路相接）相互连接性差，月湖堤路还未拉通，内部生活支路差，致使区域人口外流。2002年前后，在汉江组团项目开发过程中，汉阳市政建设投入大，琴台路拉通、罗七南路修建，充分展现了汉江组团秀丽的风景，成为区域内重要的日常交通的主要通行道路。由于这些道路属于新建或扩建道路，居民日常出行公交线路仍十分有限。途经新扩建琴台路的公交线路仅有3条。而随着汉江沿线住宅项目的开发与入住，琴台路上日常交通条件将随着人群的入住以及开发商的协调得到改善。特征关键词二：商业配套落后，依靠周边商圈汉江组团虽然风景秀丽，但也是汉阳工业的发源地，有张之洞时期兴建的汉阳兵工厂、汉阳铁厂基地，有代表武汉国有工业经济的国棉一厂、市第二印染厂、市第一织布厂、汉阳特种汽车制造厂、汉阳专用汽车研究所、汉阳机械修造厂、武汉鹦鹉磁带厂等国营老企业。工业企业生产用地长期占据风水宝地，相应的商业网点以汽修、器械为主要，而缺少生活配套的商业网点。区域内人口密度较小，生活配套主要依靠周边商圈，如王家湾商业圈、钟家村商圈、武胜路商圈、汉正街商圈等。而随着区域内住宅项目的开发推进，地块周边社区商业将有较大发展空间。特征关键词三：基础、公用设施条件有待改善区域内人口东稠西疏，整体密度较小，教育、医疗、邮政等公用设施匮乏。靠近江汉二桥汉阳桥头有一大型体育场培训中心、武汉船舶职业技术学院、武汉城建学院汉阳分校高校。基础教育设施主要为地方性设施，有汉钢幼儿园、月湖小学、月湖中学；而随着汉江开发，周边住宅项目相继入住，片区内教育设施等将不能满足人们的需求。而规模项目的社区规划和区域用地结构调整将改善这一现状。特征关键词四：月湖、龟山、汉江、南岸嘴、梅子山“仁者乐山，智者乐水”。汉江组团不仅山水兼备、风光旖旎，而且为历代文人学士达官显贵游讌之所。汉阳城北的龟山，北依汉水，东带长江，威武盘距，状若巨龟，和蛇山夹江对峙，因险峻地势而历为兵家必争之地。对岸高楼林立、商贾云集、流光溢彩；而在两江交汇处的南岸嘴宛若天仙，凉风习习，独有一份宁静与休闲，“照月霓虹清水,江渚归来凡心断，赏龟蛇锁长江，看晴川桥如彩虹。”月湖水面宽阔，与龟山、梅子山、古琴台浑然一体，自然条件得天独厚；而高山流水觅知音的动人传说，又为月湖风景区注入了深厚的历史文化内涵；月湖文化艺术中心的建设将再续高山流水。江汉汤汤，汉江组团丰富的资源景观资源和千古绝唱的美丽传说，融合文化与水景，独特的资源使得汉江南岸的开发倍受关注。3．片区规划按照汉江组团规划，片区将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅游中心，打造武汉世纪品牌形象。汉江组团开发计划主要以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成，沿汉江塑造现代生活岸线；月湖地区以全国性的文化