2011房地产开发全程税收风险防范

1房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划许明信2税收增长如“脱缰野马一日千里”2010年全国税收收入总额7.739万亿同比增长26.4%GDP增长率10.3%税收增速是GDP的2.56倍征管与稽查环境偷税是企业和老总最大的风险——永远的痛税务局常常错误执法纳税人往往无奈执行3开心一笑:抢劫某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！抢劫!快把钱交出来！！肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税务局的!”4小沈阳的理论这税务稽查啊，其实跟人生一样一样的，这税务一来，一走，一年赔进去了；这税务一来，不走，一辈子赔进去了。嚎。52010年，在税务检查中发现甲企业2009年取得一张金额为400万元的材料发票为假票，开发产品尚未达到完工条件，检查人员要求按400万乘以25%补税罚款加收滞纳金，是否正确，企业该如何应对？如果2009年度已达到完工条件并已销售80%呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发票该如何处理？6第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1．工商管理部门对抽逃出资的处罚2．开发资质的取得3．股东借款与税务风险（定性为分利）4．注册子公司/分公司？法人股东/自然人股东5．出资方式的涉税问题6．个人股权转让的涉税二．土地使用权的取得1．取得转让土地使用权的不同方式（1）直接购买土地使用权7（2）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿）①拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证②拆一还一各税的计税依据账务处理：会计准则借：开发成本4000贷：主营业务收入4000借：主营业务成本2125贷：开发产品2125会计制度：借：开发成本2125，贷：开发产品2125营业税收入申报万，所得税年报视同销售收入4000万，视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发成本（开发产品）计税成本与账面成本存在差异。8（3）购买整体资产（先分立后购入）（4）购买股权（5）合并——财税[2008]175号（6）租赁取得（7）联合开发2．取得土地使用权环节涉及税种分析3．承诺负担对方税收，该如何处理9第二节前期报批报建阶段一．前期报批报建准备工作1、规划设计户型影响土地增值税2、前期工程支出3、取得《许可证》(国有土地上房屋征收与补偿条例,国务院令第590号)4、立项审批、规划审批5、征地拆迁，申办并取得《拆迁许可证》6、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续10二．财务预算、融资、可行性分析1、预算部门、工程部门:建安成本/配套/装修支出测定2、销售部门销售价格的确定3、土地使用税单项计算4、企业所得税准确测算（利润/所得额，按比例换算）5、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关(蓄水池)6、营业税金及附加7、期间费用测算8、项目投资额度，资金计划11三．融资渠道商业贷款统借统还（集团公司或核心企业）委托贷款个人商业信用投资联合开发（固定收益、分红）12关联企业融资处理核心企业统借统还金融机构集团公司(核心企业）子公司1子公司2子公司3利率8%分拨贷款收息8%统借统还协议13企业集团登记管理暂行规定企业集团应当具备下列条件：（1）企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有５家子公司（2）母公司和其子公司的注册资本总和在１亿元人民币以上；（3）集团成员单位均具有法人资格。统借统还税前扣除的合法凭证：14委托中介银行贷款中介金融机构关联方A(资金提供方)关联方B关联方C关联方D委托贷款借款付息避开关联方借款方15变借款为投资变借款为商业信用分配股息延期收款不收息避免资本弱化应收/应付账款预收/预付账款16四．利息的十个专题五．关于联合开发财务管控六．防范税务风险的根本——税收政策的正确理解和运用某房地产开发公司2011年1月支付境外设计费500万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣10%非居民企业所得税，是否正确？17第三节项目施工建设阶段一．开发成本核算内容二．项目开发成本对象的确定三、业务部门与财务部门的衔接四．甲供材料与工程甩项五．施工建设阶段各类合同签订与税收管理六．票据审核管理18甲方供材建筑工程大包自产货物同时建筑业劳务分别缴纳营业税和增值税。外购货物建筑业劳务一律缴纳营业税甲方供材建筑业（装饰业除外）甲方供设备不征税；装饰业甲方供材料和设备均不缴税。19甲方供材与甩项建筑工程甩项甲供材料自产货物同时建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税建筑业(装饰除外)装饰业甲供设备不征甲供不征税20根据2010年12月20日《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》，新修订的《发票管理办法》第22条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第35条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；因此，自2011年2月1日起，发票上必须且只能加盖发票专用章，财务专用章不再有效；21山东地税：4月1日后，开具发票必须加盖发票专用章，不得加盖其他印章代替。应对措施：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排刻制；接收了日期为2011年2月1日后开具的，加盖“财务专用章”的发票，须尽快更换；国税发[2006]156号文中增值税发票的印章也适用新的规定。国家税务总局公告2011年第7号：发票专用章自2011年2月1日起启用。旧式发票专用章可以使用至2011年12月31日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的发票，可继续使用。22新版发票专用章汉字为简体仿宋，印色为红色231、合同、发票、计税依据（1）销售自产货物同时提供建筑业劳务（2）销售外购货物同时提供建筑业劳务增值税纳税人——建筑业纳税人——2、甲方分包工程3、甲供材料营业税由谁承担？4、哪些货物不涉及营业税？24一、发票管理——企业税务管理的难点、重点；税务检查的突破口二、征管环境——以票控税国税发[2008]80号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。单张金额10万以上必查，10万以下抽查。房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票假开，假票真开。25三、合法入账凭证的种类1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）2、税务监制发票国税发票：增值税普通/专用发票；普通发票（代码第一位是“1”）2010年10月1日起，旧版发票停止使用，山东省国家税务局通用机打/手工/定额发票、机动车/二手车销售统一发票地税发票：第一位代码“2”，旧版发票可以使用至2011年3月31日。3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书26四、票据审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）根据收款方经营主业来判断2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第2-5位，东营代码3705，淄博3703，潍坊3707，滨州3716，济南3701等发票所属年份，普通发票第6-7位。3、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务/货物）27（1）某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？（2）某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万，安装费60万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？（3）哪些货物不涉及建筑业营业税？甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物284、票据形式是否合规（抬头）——汇总开具发票必须附清单5、付款方向与支付方式6、真伪检查2010年度开发项目未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？29五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？（1）费用合法真实（2）费用与生产经营有关（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“经营活动”特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款）。六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除？某开发项目2010年度完工，2011年6月取得完工项目的成本发票1000万，是否可以在2010年度扣除？30第四节预售阶段一．商品房预售条件二．预售商品房的会计核算与纳税要求三、按揭贷款四．竣工验收环节五．现房销售条件及会计核算处六．销售和装修分离筹划节税是否有效七．代收款项的税务处理31地产企业后续支出的税务处理后续支出1、配套设施已经预提过的配套设施就预提数与实际发生数二次调整未预提过的配套设施二次调整2、日常维修、保养费用（第15条）直接在当期扣除3、前期已发生，后期取得发票视同后续支出，不允许追溯二次调整如果已经预提10%，冲抵后视同后续支出就预提数与取得发票差额二次调整32八．会计与税法收入确认条件九．企业所得税季度预缴——国税函[2008]635号实际利润额=会计制度利润总额-不征税/免税收入-税法亏损+房地产企业预计毛利☆季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可以弥补以前年度亏损？十．年度汇算清缴1．未完工年度——调整预计毛利☆销售未完工产品收入是否可以作为三费扣除基数？2．完工年度——调整实际毛利33十一．土地使用税纳税义务的减除国税发[2003]89号（交付的次月，何谓交付？）财税[2008]152号（权利实物状态发生变化）十二．销售阶段经济合同与税负十三、预租与租金收入的税务处理十四、车位车库、配套设施34第五节项目清盘环节—土地增值税清算一、商住一体项目如何计算土地增值税二、房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？三、联合开发如何清算？五、与清算相关的几个问题六、土地增值税与企业所得税扣除项目的差异35七、土地增值税清算处理八、扣除项目的五个注意点九、加计扣除的规定十、扣除项目的审核十一、土地增值税如何筹划有效36第六节公司注销清算一、公司法的规定二、税务总局2010年第29号公告土增税清算导致亏损，注销清算退税37第七节税务稽查风险防范与争议处理一、税收征管中的问题一税两管、税源之争、征管成本二、税企争议的产生原因三、争议的解决方式—坦白未必从宽四、具体争议处理举例38