我国推行以房养老存在的问题以及对策

我国推行以房养老存在的问题以及对策摘要我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿【1】，养老问题日渐严峻。人口红利的下降，4+2+1家庭模式的普遍，子女赡养老人难的问题越来越突出。为积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求,改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。近期国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，意见提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点【2】。以房养老作为一项完善养老体制的补充手段，弥补老年人多层次养老的发展需求，是政府兜底之外的一种市场行为，为老年人提高生活水平或者帮助子女提供了一条途径。关键词：以房养老；问题；对策AbstractOurcountryhasenteredintoanageingpopulationrapiddevelopmentstage，attheendof201260yearsofageorolderpopulationhasreached194millioninChina,until2020itwillbe243million,and2025,willexceed300million,andendowmentproblemincreasinglyserious.Demographicdividend,and4+2+1familypatterncommonly,andtheirchildrentolookafterthemthedifficultyismoreandmoreprominent.Forcopingwithanageingpopulation,speedupthedevelopmentofpensionservices,continuouslymeetthedemandoftheelderlyincreasingpensionservices,andrecentlythestatecouncilissuedseveralopinionsonspeedupthedevelopmentofpensionservices.Retirementwithhouseusedtosupplementaperfectpensionsystem,whichmakeupfortheelderlymulti-levelpensiondevelopmentneeds,isakindofmarketbehavioroutsidethegovernment,thatimprovetheleveloflifefortheelderlyorprovidesawaytohelptheirchildren.前言目前，我国已有1.67亿老年人，其中80周岁以上老人中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。其中失能老人1036万，半失能老人2135万，共占老年人口总数的18.9%。另外，我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村独留老人约4000万，占农村老年人口的37%【3】。老年人的养老问题越来越受到社会各界的关注。针对目前老年人对于养老的不同需求，结合世界各地的养老方式，我国将推行住房反向抵押养老保险即以房养老。以房养老也被称为住房反向抵押贷款或者倒按揭，是一种新型的金融工具。在住房反按揭贷款中，老年人将自有房产抵押给银行等金融机构，在约定时期内，银行等金融机构作为贷款人定期向申请人发放日常养老金的贷款。一旦借款人亡故，银行等金融机构则用房产来偿还所欠的利息和本金。作为现行养老模式的一种补充，为有需要的老人提供了一种选择。1国内外以房养老现状本章重点分析国内外关于以房养老的现状，为后面进行以房养老的借鉴以及本土化分析做铺垫。1.1美国的以房养老美国最早的住房反按揭贷款合同出现在1961年，美国早期的住房反按揭贷款一般由小银行和地方政府共同发起并承办。地方政府往往为维护自己的利益，规定住房反按揭贷款只能用于申请人缴纳财产税和房屋修缮。80年代后住房反按揭贷款在美国迅速发展。1981年美国成立NCHEC（TheNationalCenterforHomeEquityConversion），主要职责是向老年人推广反按揭贷款产品。1987年美国国会设立房屋转换按揭贷款（HECM）保险示范项目，由美国联邦住房管理局（FHA）承担反按揭贷款的公共保险。FHA通过向批准认可的金融机构发放的房屋转换按揭贷款提供担保，消除了潜在的贷款风险。1989年房利美开始购买所有合格的房屋转换按揭贷款，形成了反按揭贷款的二级流通交易市场。目前，美国有上百家金融机构提供住房反按揭贷款，还有一些政府机构和非盈利组织也提供类似的免费咨询服务。美国的反按揭贷款市场发展最为成熟完善，其反按揭贷款市场的运行机制被其他国家纷纷效仿。1.1.1美国主要以房养老产品1）房屋转换按揭贷款（HECM）房屋转换按揭贷款是一种国会授权的反按揭贷款产品，相关的运行接受国会的监督。房屋转换按揭贷款保险项目得到政府支持。其中美国住房与城市发展部主要负责相关保险产品的设计与改进；联邦住房管理局负责授权贷款机构、收取和管理反按揭贷款保险金，同时保证反按揭贷款的回收额多于抵押房产价值，负责贷款因无法回收而受损的赔偿。房屋转换按揭贷款的实际提供者主要是一些私营金融机构，但这些金融机构把所有发放的反按揭贷款全部出售给房利美。房利美是房屋转换按揭贷款二级市场唯一购买者，同时负责制订项目相关的原则与标准。房屋转换按揭贷款的领取方式比较灵活，是美国反按揭贷款市场上交易规模最大的产品，占反按揭贷款市场90%以上。老年人只要年龄超过62岁，同时拥有独立产权的住房，就可以申请这一贷款项目。2）住房持有者贷款住房持有者贷款在反按揭贷款市场上的交易额仅次于房屋转换按揭贷款。它由房利美设计并发行的一种反按揭贷款产品，与房屋转换按揭贷款类似，但是贷款领取方式较少。由于住房持有者贷款不受房屋转换按揭贷款借款最大数额的限制，高档住宅持有者申请住房持有者贷款可借到更高的资金金额。在住房持有者贷款项目中，借款人在房产升值时可以享受房产增值带来的部分好处。对于同时符合房屋转换按揭贷款和住房持有者贷款条件的老年人来说，他们倾向于选择房屋转换按揭贷款，这是由于房屋转换按揭贷款的贷款条件更为优惠。而对于具有较高房产价值的老年人则倾向于选择住房持有者贷款。与房屋转换按揭贷款相比，目前住房持有者贷款规模还较小。3）财务自由贷款财务自由贷款是美国老年人财务自由基金公司推出的一款产品。目前该公司是美国反按揭贷款市场上唯一一家能够设计提供相关产品的私营机构。财务自由贷款的限额最高为70万美元，因此又被称为大额贷款。财务自由贷款的结构与房屋转换按揭贷款和住房持有者贷款有很大的不同，财务自由贷款的借款人在签约后能一次性领取一大笔资金，借款人可以用这笔资金购买HartfordLifeInsuranceCompany的年金，从而把拥有的房产价值转换为按月领取的年金，使得老年人在住房出售后也可以按月获得固定收入。由于财务自由贷款有房产价值分享条款，老年借款人可按合同保留一定比例的房产（规定的最高比例可达到房产价值的80%），借款人的后代可继承这部分房产。此后，美国老年人财务自由基金公司又开发出两种新的反按揭贷款产品：分别是standardcashaccount和zeropointcashaccount。其中zeropointcashaccount是第一个没有费用的反按揭贷款产品。私营机构提供的反按揭贷款产品没有政府提供的保险，这是与美国公共部门反按揭贷款产品最大不同之处。1.1.2申请以房养老的条件一是规定只有62岁以上的老年人才有资格申请；二是规定只有独立拥有房屋产权的老年人才能申请办理反按揭贷款；三是规定必须为第一顺位债权，申请人须先偿还全部房产债务，才有机会申请到反按揭贷款。申请人可与银行进行协商，先从反按揭贷款中支取部分借款偿还旧债；四是为维护老年人的权益，拥有房产所有权的老人并不把房产一次性出售给金融机构，通过把房产抵押给金融机构的方式每月获得固定收入，借款人仍然拥有所有权和居住权，只有当借款人去世或搬离后才能获得该房屋的所有权。五是发放反按揭贷款的贷款机构承诺借款人四大保证：居住保证，即不管借款人的贷款金额最终累积多少，贷款机构保证借款人有权居住在房屋里直至死亡；支付保证，即只要老年人活着并住在所抵押的房屋里，贷款机构必须每月向其发放年金贷款，如果老年人选择一次性或定期领取借款等方式除外；偿还请求保证，即贷款机构只有当约定的借款人死亡或者房产被出售时才可以要求偿还所欠借款。无追索权保证，即贷款机构保证除抵押房屋外，无权要求对老年人的其他资产请求偿还，同时保证不向其财产继承人请求偿还反按揭贷款。1.1.3以房养老的申请特点在美国，对反按揭贷款的申请主要关注评估费用、借款总额、债务额度、犹豫期撤销等因素。一是评估费用。反按揭贷款的评估费用大致有三部分：首先是借款初始费用，主要为咨询和房屋评估费用。其次为贷款利息，占全部借款费用的绝大部分，反按揭贷款利率通常稍高于抵押贷款利率。最后为借款终结费用，主要有房产处置和结算费用。全部费用都要从申请人房产评估价值中扣除，实际上借款人最后得到的金额是扣除所有费用后的评估净值。二是借款金额。借款金额的多少主要考虑申请人年龄、贷款利率及所持房产的评估价值等。通常申请人年龄越大、利率越低及所持房产评估价值越高，从贷款机构获得的金额就越大。当然贷款机构还会依据不同的反按揭贷款产品及支付方式，借款金额也有所差异。三是债务额度：一般借款人所承担的反按揭贷款债务额度等于借款金额和借款费用的总和。四是犹豫期撤销：反按揭贷款有犹豫期。只要在成功办理反按揭贷款后的规定时间（通常为三个工作日）内，申请人可以任何理由撤销。1.1.4以房养老的领取方式在取得签订贷款合约之后，申请人可自主选择反按揭贷款的领取方式。反按揭贷款的领取方式通常有：一是一次性全额领取：反按揭贷款的借贷双方聘请独立的中介机构对房屋价值进行评估，然后确定一个公允价值，贷款机构扣除借款费用和贷款利息后，由借款人一次性领取剩余贷款。二是信用额度领取：目前最受申请人欢迎的一种领取方式。申请人根据需要与贷款机构商定最高支付额度，只要低于这个额度的任何款项，借款人可以不受限制随时领取，既可以选择一次性领取，也可以选择多次领取。三是定期年金领取：反按揭贷款的借贷双方确定房屋的评估净值后，商定年金领取的时限，在该时限内，贷款机构保证不管借款人是否生存，承诺支付年金至约定时限期满。四是终身年金领取：类似借款人用房屋净值向贷款机构购买了终身年金，借款人采取养老金的方式领取贷款。五是混合方式领取：贷款机构把信用额度和年金领取这两种方式进行组合，以满足老年人的各种财务需要【4】。1.2新加坡的以房养老60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。作为一个非福利性国家，新加坡政府一向倡导国人自食其力。政府并不鼓励父母留房给儿女，因为已经制定了年轻人可以自己买房的计划。在拥屋率很高的新加坡，以房养老是常见的模式。在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓，这类公寓通常面积在40平方米左右，价格低廉，一般只需五六万新元即可购买。碧山社区金茉莉老人公寓就是新加坡养老服务体系中解决老人居住的一个样板。公寓楼由政府建造，共有176套小面积公寓，公寓以低廉的价格销售给55岁以上符合条件的老人。此类公寓使用权一般为30年，可延长使用期但不能转让和继承。此外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍