城市综合体研究分析---成、败经典案例(下篇)

（下册）城市综合体祥细分析研究---------------成、败经典案例2、城市综合体各类产品的功能划分-------------------现金流产品-------------------形象贡献型产品-------------------核心的购物娱乐广场产品1、城市综合体综合论述--------------------综合体的表现形式--------------------综合体的地理位置--------------------综合体的特征--------------------城市综合体发展趋势--------------------城市综合体的优势及作用3、综合体及商圈主要区域----⑴大型商业购物区-----⑵星级酒店区-----⑶4A、5A写字楼区-----⑷国际公寓-商住区-----⑸餐饮区------⑹视听、娱乐区------⑺休闲、健身区------⑻步行街区（室内、外步行街）------⑼会展区------⑽金融区------⑾文化广场区、------⑿艺术长廊区------⒀大型停车场区、------⒁立体交通体系区-----⒂高尚居住区、-------⒃配套区[包括幼儿园;名小、中学;医院]目录：1深圳万象城全貌杭州万象城夜景4、综合体的投资收益回报分析-----------综合体的开发面积要求-----------业态布局合理，比例得当（例子1：深圳万象城）-----------对投资回报的要求（例子2：万达综合体）-----------形成强大品牌价值-----------土地储备与综合体的开发并重-----------综合体各功能体开发的时序例子1、例子2、------------投资金额与综合体面积的对照实例------------自持大小和操作性、层高及配置与租金收入的关系5、综合体内部管理--------智能管理系统------综合的设施、设备配置-------内部空间层次布局------购物中心：中庭的作用-------商业规划应先于建筑规划-------政企融洽-------企业集团主攻发展的方向-------引进的主要著名商号6、城市综合体成功的案例----------深圳万象城---------日本东京六本木----------万达广场---------香港太古城---------北京“国贸中心”--------上海恒隆广场----------洛克菲勒中心--------天地系列----------来福士广场综合体--------拉德方斯综合体----------香港新标竿——天玺--------深圳宝能太古城---------长沙中信新城--------北京东方广场目录：2万达广场7、城市综合体失败的案例----------加拿大蒙特利尔地下城----------东莞华南MALL蒙特利尔城市外观蒙特利尔城市地下图东莞华南MALL外观模型图蒙特利尔城市外观目录：3综合体美图欣赏1/10美图欣赏7/10美图欣赏7/10（三）万达广场万达集团的经营模式主要采用商业部分租赁模式写字楼、公寓和住宅销售为主酒店采取委托经营其它的主要特点有如下几点在19个城市开发万达广场，分别为长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京、沈阳（2个）、武汉、南宁、北京（2个）、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、济南、哈尔滨。建设购物中心25家，持有租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米，租金收入人民币20亿元。与十余家各种业态主力店建立战略合作伙伴关系，携手发展万达广场，市场影响力进一步提高。(包括：沃尔玛、百安居、特力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货。)第三阶段城市综合体，涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能城市综合体。其中：住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有。同时，通过住宅、写字楼的开发，实现项目内资金滚动效应，有效解决资金链问题。万达商业广场：大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国规模最大的综合体集团。在综合体的建筑设计上：万达项目以理性、现代的风格为主。（三A）济南万达广场位城市中心区域，项目总用地面积：345亩（21.78公顷）建筑面积：约100万㎡，由高档住宅社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目。商业规划：逾23万平米。住宅：面积近47万平米。酒店：近6万平米写字楼：17.5万平米。国际公寓：2万平米。学校：1.2万平米；市民广场：1万平方米。（三B）万达武汉综合体占地约：1.2平方公里。总投资突破：500亿。主要业态有多家超星级酒店、超高层写字楼，宠大的商业楼宇。完全可以起到一个中等规模的紧密型城市的趋型。作为该项目的主要特色。一是：以旅游为主线，以娱乐为中心（包括超大型的娱乐中心、多个纪念广场），构筑超长的步行仿古汉街。二是：另个一特点能配合政府的连接七大湖的开发规划，因此也能得到政府的大力配合与支持。济南万达广场实景图济南万达广场实景图（四）香港太古城其总用地面积：约6.6万平米。总建筑面积：约43万平米。（包括近10万平米超大规模的高shoppingmall，汇集国际一线品牌名店、大型百货、休闲娱乐等）太古城主要由：17座高层组成-----分南北二区，并由空中走廊及地下连廊连通南北。北区主力户型为130-170平米三房、四房。207-306平米，四至、五房及顶层复式；南区主力户型为40-89平米一至三房，全部精装修交楼。太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点，向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。太古广场位于香港核心地带，香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势。古广场总占地三十二万平方呎，停车位有500多个，于1990年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店（分别为港丽酒店、港岛香格里拉酒店和万豪酒店）、购物商场和会议中心等。太古广场购物中心集百货、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体，已成为香港人吃喝玩乐的生活消费模式最佳典范。经营业态；百货公司；女士时装/男士时装；童装/玩具；皮革制品/皮鞋/手袋；运动用品；护理/美容；珠宝/钟表/饰物；书籍/音乐/电子用品；艺术品/家居布置/礼品；电影院食肆；银行/服务（四）香港太古城商场业态特点及布局国际品牌专卖店为主主力核心店为国际品牌百货店除百货店外，全部采用室内街优越的共享空间。太古广场还有三家五星级酒店，为来港商务人士提供温馨周到的服务A：港丽酒店：拥有513间各式雅致套房，为商务及休闲旅客提供最舒适的享受、最完善的设施及最体贴的服务。酒店素以能将维多利亚峰及港岛港口风光尽收眼底的宽敞客房闻名，每间客房内都设有个人传真机、上网设备、卫星电视频道及两支电话。酒店设有会客室、4家国际餐厅、9间宴客及会议厅、商务中心、健身俱乐部等。B：港岛香格里拉酒店：耸立于维多利亚港畔，共有565间客房。56层的标志性建筑内有771座枝形吊灯，将整个酒店大楼映衬得宛如瑰宝。房间及套房面积堪称香港最宽敞的酒店住所，全部坐拥城市美景或著名的维多利亚港海景，令人心旷神怡。酒店内有珀翠法式餐厅等多个著名的餐厅，提供港岛顶级美食。服务设施有会议室、商务中心、租车、票务、高尔夫安排C：万豪酒店：共有602间客房，超过10000平方尺的会议和宴会场地，能充分满足商旅人士的不同需求。酒店健身中心提供24小时服务，其中包括有器械区、男女室内水力按摩池、桑拿、蒸气浴室及按摩室等。室外衡温泳池及水力按摩池位于酒店七楼太古城周边配套F1世界级摩托艇永久赛场、深圳湾体育中心、保利歌剧院、保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施以及名商高尔夫、沙河高尔夫球场、有6大主题公园的15公里滨海长廊，当然还有辽阔的深圳湾……太古广场实景图（五）北京“国贸中心”1985年，郭鹤年在内地进行的首项投资就是与国家经贸委合作，斥资3.8亿美元，兴建北京国际贸心。1990年8月30日全面开业。地处北京中央商务区的核心地段。占地：12公顷。总建筑面积：56万平方米。集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。旗下包括：有国贸写字楼、国贸商城、中国大饭店、国贸饭店、国贸公寓、世纪公寓、国贸展览部。国贸中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一。地理位置国贸中心地处北京东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区，与天安门广场近在咫尺。对外交通国贸周边的国贸立交桥四通八达，是首都北京东部的交通枢纽。距首都机场只有25分钟车程，地铁国贸站与各线地铁相通，多条公共汽车线路从门前通过，地理位置优越，交通十分快捷。国贸三期集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。旗下包括：有国贸写字楼、国贸商城、中国大饭店、国贸饭店、国贸公寓、世纪公寓、国贸展览部。国贸中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一。二期、三期凭借一期建立的国贸品牌，最大化的享受项目和区域发展的开发红利三期工程建设规模为54万平方米，分两个阶段实施；第一阶段建筑规模为28万平方米，主塔楼建筑高度为300米。第二阶段工程将根据市场情况择期实施。国贸三期第一阶段工程将新建一座集写字楼和超五星级饭店为一体的主塔楼、一座可同时容纳1600人的大宴会厅、现代化商城、电影院及地下停车场等。国贸中心历经16年，发展成为集商务、酒店、居住、商业、会展五大功能于一体的都市综合体各类物业功能相互协调、促进，国贸中心已发展成为外企进入中国的第一站目前在京的156家财富500强企业中，62家在国贸中心，包括埃克森美孚、壳牌石油、福特汽车、丰田汽车等等国贸租户的全球分布情况北美及拉丁美洲41%欧洲15%日本10%东南亚6%国内20%香港4%其它4%生产、工程、设备22%商业银行及其它金融机构21%商业服务16%信息技术15%贸易9%石油、化工、医药8%律师、会计事务所5%其他4%国贸租户的产业结构美图欣赏8/10美图欣赏8/1075%25%商业,5.2万M2写字楼,15.9万M2（六）上海恒隆广场恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在30万平米左右。恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司。公司的市值达港币一千亿以上亿元，成为香港表现最佳的大型地产公司之一海恒隆广场功能构成，总面积：21万平米商业：5.2万平方米，购物、餐饮、娱乐，地下1层、地上5层其中：上海恒隆广场商业的业态组成71%12%17%购物餐饮娱乐（七）全美之星——洛克菲勒中心(RockefellerCenter)洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心———曼哈顿岛中部。建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米，国际大厦：41层时代与生活大厦：每天在这里上班的总人数达65000人，空间构图生动，环境外部富于变化。中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，再建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。洛克菲勒中心是集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的浓缩小社会标准的“城中城”：由于建筑设施完善，具备餐厅，购物中心、电影院、美术馆、学校、银行、等所有的城市功能。成为市民公共活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城。将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致。RCA大楼：作为洛克菲勒中心的主体，登上最高层的瞭望厅