第二章 资产评估价值类型及其基础

第二章资产评估价值类型及其基础1.了解资产评估价值定义2.熟悉资产评估价值定义的分类3.掌握市场价值和市场价值以外价值的主要表现形式4.掌握资产评估价值基础2.1资产评估的价值类型资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。一、价值类型分类价值类型分类角度有多种，（一）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：1.重置成本2.收益现值3.现行市价(或变现价值)4.清算价格1.重置成本价值重置成本价值是指在现实条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。2.收益现值收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维——“以利索本”，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。收益现值适用的前提条件是资产投入使用，同时，投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。3.现行市场价值现行市场价值是资产在公平市场上的售卖价格。现行市场原生于公平市场，具有如下规定性：有充分的市场竞争，买卖双方没有垄断和强制，双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择。4.清算价值清算价值是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价值一般低于现行市场，这是由市场供求状况决定的。一、价值类型分类（二）从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：1.继续使用价值2.公开市场价值3.清算价值一、价值类型分类（三）从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。一、价值类型分类（四）从资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态，以及资产评估结果适用范围来划分资产评估结果的价值类型，具体包括：1.市场价值2.非市场价值(市场价值以外的价值)在国际评估准则中,市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额,当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”二、市场价值（marketvalue）我们把资产评估中的市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下,资产可能实现的交换价值的估计值。市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下基本要求：1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益。2.评估师在整个评估过程中是以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件。3.评估师是以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态。4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。三、市场价值以外的价值（thevalueotherthanmarketvalue）市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。国际评估准则并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。四、资产评估中的价值定义推介1）市场价值市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。2）在用价值在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，是以该特定资产未来预计可实现的现金流量，以及处置该资产可实现的变现值的折现值表示的。3）投资价值投资价值是指资产对于具有明确投资目标和特定投资偏好的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，如企业并购中的被评估企业对于特定收购方的收购价值。资产的投资价值可能正好等于资产的市场价值，也可能高于或低于资产的市场价值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。4）持续经营价值持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益（现金流量）的折现值。企业的持续经营价值是一个整体的价值概念，是相对于被评估企业自身既定的经营方向、经营方式、管理模式等所能产生的现金流量和获利能力的整体价值。残余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。5）残余价值（剩余价值）清算价值（或强制变卖价值）是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额。6）清算价值（或强制变卖价值）7）特殊价值特殊价值是指按评估对象相对于特定所有者或使用者（或潜在所有者，使用者）具有特殊作用和功效的情况为依据判断的资产价值估计数额。8）合并价值合并价值由两种或者两种以上资产相结合而产生的价值增值，即合并后的资产价值要大于原有各项资产价值的简单加和。(1)这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识,便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。(2)这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。五、明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用2.2资产评估价值基础资产评估价值的基础，是指能得出某种价值定义及其类型的评估结果应满足的具体条件及其组合。资产评估的价值基础条件主要由以下三方面基本要素有机组合构成：1.资产评估的特定目的；2.被评估资产的功能、权益、使用方式及状态；3.资产评估依据的市场条件。一、价值类型选择的基础条件二、资产评估的市场价值基础1.对评估条件无特别限制的评估目的；2.资产有效使用状态；3.公开市场条件。三、市场价值以外的价值基础凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基础条件的其他条件组合，都构成资产评估市场价值以外的价值基础。凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基础条件的其他条件组合,都构成资产评估非市场价值基础，在此基础上评估出的结果都是资产的非市场价值。需要强调,资产的非市场价值绝对不是资产的黑市价值、非法交易价值，或其他什么价值的估计值，它也是资产交易中的一种相对公平合理的价值的估计值。资产评估中的市场价值能够成为资产评估中公允价值的坐标和基本度量尺度:1.市场价值是正常条件下的公允价值，正常市场条件容易理解、容易把握。2.市场价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值，正常使用（最佳使用）容易理解、容易把握。3.资产评估结果只有两种价值类型，市场价值和市场价值以外的价值。4.市场价值是资产评估中最为典型的公允价值。思考题：1.什么是资产评估的价值类型？有何类型？2.明确资产评估价值类型在资产评估实际操作中有什么作用和意义？3.简述市场价值与市场价值以外的价值之间的关系。单选题：1.资产评估的主体是指（）。A、被评估资产占有人B、被评估资产C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员2．资产评估价值反映的是某特定时点的价值，也就是说资产评估价值具有（）。A、现实性B、时效性C、预测性D、目的性3．决定被评估资产评估值的最基础的因素是（）。A、资产的社会必要劳动B、资产的效用C、资产的实际收益D、资产的购置成本4．资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）A、前者必须高于后者B、前者必须低于后者C、前者必须等于后者D、前者可以高于、低于或等于后者DBBD5．下列不属于资产评估工作原则的是（）A、独立性B、客观性C、替代性D、科学性6.以产权变动为评估目的的有（）A、资产抵押B、企业兼并C、财产纳税D、财产担保7．在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结果的价值类型应与()相匹配。A、评估目的B、评估方法C、评估原则D、评估准则CBA