天亚大厦客户服务部规章管理制度

物业验收制度（1）制度内容对从开发商接管物业的系统图纸接收、工程设备设施清点检验直至确认接管物业无重大遗漏问题的工作过程进行管理。主要验收的内容包括有关图纸的接收、消防验收、工程验收等。所有工程验收都应由发展商牵头进行。（2）适用范围适用于从发展商经过竣工验收后的物业接收到物业项目中心进行管理的检查过程。此项工作将为接管物业后的日常管理奠定基础。（3）标准接管验收应检索提交资料A、产权资料a.项目批准文件。b.用地批准文件。c.建筑执照。d.拆迁安置资料。B、技术资料a.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。b.地质勘察报告。c.工程合同及开、竣工报告。d.工程预、决算。e.图纸会审记录。f.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。g.隐蔽工程验收签证。h.沉降观察记录。i.竣工验收证明书。j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。k.新材料、构配件的鉴定合格证书。l.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。砂浆、混凝土试块、试压报告。n.供水、供暖的试压报告。物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向项目中心移交关于物业的各类资料：A、综合资料a.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。b.建设许可证、工程建筑报建表。c.工程招、投、定标书。d.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。e.征地批文、协议书（合同书）、红线图。f.初步设计方案、设计鉴定审批文件。g.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录.h.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。i.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。j.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。k.工程决算书、三算表。l.消防设施验收合格证。B、土建资料a.主体隐蔽工程验收记录。b.图纸会审和设计修改变更及联系单。c.事故处理记录。d.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。e.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。C、给排水、消防资料开、竣工报告及中间交工验收证明书。b.图纸会审及设计修改变更通知。c.事故处理及探伤记录。d.隐蔽工程验收记录。e.材料构件出厂证明及材料代换审批单。f.管线标高、位置、坡度、测量记录。g.试水、闭水试压试验记录。h.设备调试记录。i.管线清洗、通水、消毒记录。D、电气资料a.开、竣工报告及中间交工验收证明书。b.图纸会审及设计变更通知。c.事故处理及探伤记录。d.隐蔽工程验收记录。e.防雷电阴接地实测记录。f.引下线焊接记录。g.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。h.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。i.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。F、施工图a.总平面布置图（包括综合系统图）。b.建筑施（竣）工图。c.结构施（竣）工图。d.给排水、消防施（竣）工图。e.电气施（竣）工图。e.空调施（竣）工图。f.智能化系统施（竣）工图。g.通讯施（竣）工图。h.液化（煤）气施（竣）工图。G、声像资料建筑前后的现状、侧、立面照片。b.内外景观照片。c.建筑小品。d.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。e.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。f.其它。物业接收工程项目验收依据A、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。B、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。C、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。D、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。E、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。F、工程质量事故处理记录。G、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部单位、工程质量检验评定记录。H、设备试压、试运行合格报告等。(4)物业硬件设施接管验收和竣工的区别接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。A.新建房屋接管验收的标准]主体结构：(1)地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值(GBJ10--钢筋混凝土结构设计规范)；(3)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206〈木结构工程施工及验收规范〉中2.1.1条的有关规定；(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；(5)凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范)(6)外墙不得渗水。2]屋面：(1)各类屋面必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；(2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；(3)阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。3]楼地面：(1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；(2)卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；(3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。4]装修：(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏；(3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；(4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；(5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；(6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；(7)油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。5]强电：(1)电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点，必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MOhm/KV；(2)应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；(3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；(4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求；(5)电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；(6)可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；(7)除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程的有关要求。6]水、卫、消防：(1)管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、，无滴漏。水应试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。应按套安装水表或预留表位；(2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；(3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；(4)卫生器具质量良好,接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；(5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动；(6)消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。7]附属工程及其他：(1)室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2.3.4节的要求。管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；(2)在化粪池应安排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；(3)明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象；(4)房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；(5)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；(6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；(7)单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；(8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。楼内部分的验收：(普通)1.梁柱、板主体1）按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；2）无钢筋外露。2.顶棚1）抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；2）无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。3.墙面1）抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；2）块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；b.面层裂纹、损伤、色泽一致；c.对缝砂浆、饱满、线条须直；d.外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。4.地（楼）面1)毛地面：平整、无裂纹。2)块料（如瓷砖）面层。a.粘贴牢固，无缺棱掉角；b.面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；c.对缝砂浆饱满，线条须直；3)水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。4)卫生间、厨房和前后阳台地面。a.用小桶塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。b.第二天到楼下检查楼面无渗漏。5门窗1)开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。2)从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。3)木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。4)单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝,无损伤和刮花痕迹。5)电子对讲门：a.开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；b.不锈钢门无刮花痕迹。c.防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。d.窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。6楼梯、扶手)钢筋混凝土结构楼梯：无裂缝，无面层剥落，钢筋无外露。2)钢木结构的楼梯：用力轻摇不晃动，无弯曲；钢筋锈蚀，无弯曲；木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。7插座1）电器插座，单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。2）天线插座,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。3）电话插座，只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。8接线盒1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板损坏；2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头。9开关1）安装牢固，目视盖板损坏；2