1、土建与装修界面移交作业指引

土建与装修界面移交作业指引工程管理部2014年8月目录1•界面移交组织2•界面移交流程3•界面移交验收内容及标准4•小结及常用表格界面移交组织土建与装修界面移交组织要点：工作界面划分及移交标准确定；移交组织形式；移交时间。工作界面划分移交标准确定依据：土建及精装修施工图纸；土建及装修合同；工程量清单；样板房；合同附图及交付标准。方法：移交启动会——移交样板（每个户型一套）——形成共同认可的移交标准组织形式移交参与人：项目经理部；监理单位；土建总包单位（含水电安装）；装修总包单位和地板等装修分包单位，如有需要的分包单位如电梯、门窗等单位也应该参加；移交形式：实测实量、点位功能移交；移交日例会、专项协调会等移交时间装修总包进场后即组织进行，每5层一段进行移交。时间控制7~10天/段较为合适。目录1•界面移交组织2•界面移交流程3•界面移交验收内容及标准4•小结及常用表格界面移交流程资料准备•销售用图、精装修施工图纸•移交指引交底（根据移交样板确定）•土建总包自查分户档案•移交计划现场准备•完成面弹线预验收•砌体抹灰、水电、门窗安装完成•土建总包自查完成•外墙淋水基本完成•用水、用电点位明确•电梯验收通过（外架电梯拆除，穿插提效除外）•空鼓、开裂整改移交•移交样板，移交标准确定•移交启动会，移交工作面交底•装修单位现场检查（实测实量、功能点位等）•土建总包按精装总包提供的书面问题进行整改•装修单位进行复查并签字确认•分阶段书面移交，相关责任重新划分目录1•界面移交组织2•界面移交流程3•界面移交验收内容及标准4•小结及常用表格界面移交验收内容及标准墙面平整度、空鼓、裂缝、阴阳角地面平整度、空鼓、标高控制天棚平整度、方正、阴阳角大小头、窗台石电气线盒收口、标高、平直度水管口标高、出墙深度地漏、排水口的通畅和封堵门洞口、墙垛尺寸墙壁空调洞口位置、标高阳台墙面、天棚平整度和油漆观感质量室内卫生清理建筑1m控制线外墙、铝合金窗框渗漏情况卫生间、厨房、阳台蓄水渗漏情况工作阳台/生活阳台排水坡度试验给水管道试压、通水、渗漏情况排水管道闭水、灌水通畅、保护情况管、线位预埋位置给排水管道走向的油漆划线电气线路绝缘电阻测试情况实体观感性指标实体关键功能性指标界面移交验收内容及标准土建工作面移交安装工作面移交其他工作面移交其他分包单位移交界面移交验收内容及标准土建工作面移交1、建筑1m控制线移交土建总包应将准确的建筑1m线（电梯洞口处和室内均应有）书面移交给装修总包，装修总包在施工过程中应保留此线以备复查。室内1m线，装修总包会根据门槛石等标高进行调整。2、墙面垂直平整度、阴阳角、天棚水平度、方正度土建总包自查后，装修总包进行实测实量，在户型平面图上标注实测值及不合格点位。土建总包进行整改后，装修总包签字确认。移交标准以合同为准，如合同无具体数值，应参照集团A5、A6标准及项目实际情况，由项目部组织土建和装修总包共同确定。下表为某一项目确定的部分移交标准。注意：移交时不是按集团A5标准指定点位检测，而应进行满测。墙面垂直度墙面平整度阴阳角方正度天花平整度窗洞大小头梁的大小头入户玄关大小头墙面空鼓墙面开裂、蜂窝眼轻质隔墙垂直度0-5mm0-5mm0-5mm0-10mm0-5mm0-5mm0-3mm无无0-5mm界面移交验收内容及标准土建工作面移交3、厨卫阳台结构闭水厨房、卫生间、生活阳台和观景阳台土建需做结构闭水试验：临时封堵好地漏，水深30～50mm，同时比楼板最高处高出20mm以上。试验时间24小时，从该楼层下一层观察渗漏情况。结构闭水试验由土建总包进行，装修单位全程参与，监理监督，影像资料留底。4、外墙及外窗冲淋具备条件的项目可以一并移交外墙和外窗冲淋。涉及后加窗的项目往往外立面完成较晚，因此冲淋具备条件较晚，可能导致整改时间不足及装修返工量较大，应探讨如何尽量提前。界面移交验收内容及标准水电安装移交1、安装点位移交按照土建图纸和装修图纸进行移交，需充分了解部品部件尺寸，才能确定部分点位允许偏差，如抽油烟机插座和烟机装饰盖宽度有关，以装饰盖能盖住插座为准；同时以客户角度考虑，如空调洞的标高偏差要考虑挂机的排水是否顺畅（如：市面空调最小高度为29cm，则空调洞不能低于29cm）。以下为某项目部分安装点位移交标准及水电点位移交表。贴砖面的线盒室内同一高度的线盒水平高差室内并列线盒的水平高差马桶下水内边距墙淋浴龙头中心距淋浴龙头出墙(堵头)淋浴龙头水平高度偏差阳台龙头出墙（堵头）检查室内所有的地漏是否有下水，检修口盖子是否安装检查门窗洞口，玄关柜体、卧室衣柜及飘窗是否方正，有无大小头检查室内给排水管是否存在渗漏风险检查室内所有空调洞是否按图纸预留正确检查配电箱、弱电箱安装是否水平出墙2公分≦10mm﹤0.5mm270-290mm150-155mm15-20mm±5mm平墙面地漏有下水有检修口盖子方正，无大小头无渗漏风险按图预留正确安装水平界面移交验收内容及标准水电安装移交2、安装功能移交a、给水：应由土建总包安装临时龙头测试水量大小和冷热水管是否正确，然后安装堵头打压。打压全部合格后由装修总包签字确认移交。当设计未注明时，各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6MPa。检验方法：金属及复合管给水管道在试验压力下观测10min，压力降不应大于0.02MPa，然后降到工作压力进行检查，应不渗不漏；塑料管给水系统应在试验压力下稳压1h，压力降不得超过0.05MPa，然后在工作压力的1.15倍状态下稳压2h，压力降不超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。（《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》）金色领域采用0.8Mpa，2小时降压不超过0.02Mpa。b、排水：进行通水试验检查地漏是否通畅、通球试验检查主排水管是否堵塞。c、强弱电的移交：进行通电试验检查配电箱、灯具及开关插座是否通电、相位是否正确等。对于有管线预埋的吊顶，可由装修总包与土建总包协商，先固定吊杆，后穿线再移交，防止膨胀螺丝破坏线路。界面移交验收内容及标准其他工作面移交除土建总包与装修总包施工工作界面的移交外，其他一些关于工地日常管理的工作也应进行移交，移交后将由装修总包取代土建总包占主导地位。电梯移交：即电梯管理方变为装修总包，移交后装修总包封锁楼梯间，派专人管理电梯，可以不安装召唤面板，采用对讲机通信，有效控制楼栋人员进出，利于安全文明管理。成品保护移交：包括入户门、防火门、电梯、栏杆、室内门窗、玻璃等成品保护移交。在移交时应确认部品部件有无已损坏现象，如有，应确定责任单位并在移交记录上确认。如：入户门在装修阶段极易受到损坏，门框及门扇修复困难，应由入户门单位参与，土建总包将成品保护移交给装修单位，后者负责装修阶段的成品保护维护。地下室安全文明移交：地下室土建工作面未全部完成，但装修单位使用频率最高，因此建议可将地下室的场地卫生、LED灯等已完工作由土建单位书面移交给装修单位。工地大门移交：如条件允许，可将工地大门管理权移交给装修总包。水费电费等清算移交。界面移交验收内容及标准其他分包单位移交总包与分包、分包与分包之间常存在工作面移交，这些工作面的严谨移交为后期装修质量提供保障，这类移交并不一定发生在土建总包集中移交装修总包的时间段内。地平移交：地板单位进场后，由土建总包移交给地板单位，一般按照平整度不高于3mm进行满测后书面移交。事例：某项目地平移交过程中，地板单位未按移交标准满测，随意书面签字确认。后期地板安装后较大量松动空鼓，问题发现后因工期紧张无法全部进行地平返工，导致交付时业主投诉量大，拒绝收房者较多。而土建单位与地板单位互相推卸责任，纠缠不清。户内门洞尺寸移交：户内门安装单位对门洞净空尺寸（A5规定-10~10mm）及墙垛厚度（-3~3mm）进行实测实量，并进行书面移交。橱柜、衣柜安装空间尺寸移交。其他工作面移交：如装修总包与地板单位移交踢脚线位置的墙面平整度，地板单位与户内门单位移交无门槛石部位门框离地高度等。目录1•界面移交组织2•界面移交流程3•界面移交验收内容及标准4•小结及常用表格小结及常用表格小结即使土建和装修为同一家单位，也必须按要求进行移交验收。移交标准确认后须编制专项移交计划，签字确认后严格执行，装修总包应每日报送整改及移交情况。移交过程中应形成一户一表（装修移交验收记录表），项目部进行存档。形成移交文件大致如下：1、装修总包对照销售附图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收。2、装修总包与土建总包办理建筑标高线确认移交记录。3、装修总包和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录。4、厨卫及屋面要求装修总包和土建总包进行结构闭水移交记录。5、给水管道要求装修总包和土建总包进行试压验收，排水管道要求进行排水和通球验收，均应形成记录。7、进出水口预留位置要求装修总包和土建总包进行核查。8、装修总包和土建总包形成安装点位、功能移交记录。9、门窗、栏杆等外观及五金配件检查移交记录。10、烟道外观及通畅性检查移交记录（有无开裂，排烟顺畅与否）。11、成品保护等其他移交记录。小结及常用表格小结移交完成后，装修总包承担总包管理责任，负责工地的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、分包管理等总包管理职责。但移交并不免除土建总包对工程质量的保修和相关责任。考虑到装修阶段的集团检查，移交标准的依据之一为集团A5、A6标准。在不影响后期装修质量的情况下，移交标准可根据项目具体情况灵活制定，但需经过项目部认可并签字确认。小结及常用表格常用表格第55页/共55页谢谢！