世联—海峡文化创意产业基地项目整体定位及

海峡文化创意产业基地项目整体定位及启动区策划方案2项目阶段进展划分与工作目标指向•项目地块查勘•区域宏观经济背景研究•房地产市场调研•政府官员访谈•专业人士访谈•一线销售人员访谈•消费者访谈•结构化分析及核心问题•市场价值研判•城市动力分析•案例借鉴及分析•项目发展战略•项目整体定位•规划设计任务书•参加设计交底会•设计单位对接项目整体定位（第二阶段）规划跟进（第四阶段）市场调研（第一阶段）2010/03/152010/04/152011/02/15项目进展汇报启动区策略与物业发展建议（第三阶段）•项目发展战略•项目整体定位（终期汇报）2010/03/25报告结构第一部分整体定位及发展战略研究第一部分整体定位及发展战略研究PART1.项目目标审视PART1.项目目标审视PART2.发展方向研判PART2.发展方向研判PART3.案例借鉴PART3.案例借鉴PART5.规划布局建议PART5.规划布局建议PART2.启动区策略PART2.启动区策略第二部分：启动区策略及发展建议第二部分：启动区策略及发展建议PART5.项目财务评价PART5.项目财务评价PART4.项目发展定位PART4.项目发展定位PART1.分期开发方案PART1.分期开发方案PART3.启动区客户定位PART3.启动区客户定位PART4.启动区产品建议PART4.启动区产品建议第一部分整体定位及发展战略研究1项目目标审视3案例借鉴2发展方向研判4项目发展定位第一部分整体定位及发展战略研究5规划布局建议1项目目标审视3案例借鉴2发展方向研判4项目发展定位第一部分整体定位及发展战略研究5规划布局建议项目目标审视能否打造成为福州海峡创意产业基地？能否打造成为福州海峡创意产业基地？生长土壤：近市场、近人才、近资源城市阶段：福州未进入办公郊区化时代产业现状：成功案例少，盘源基数小生长土壤：近市场、近人才、近资源城市阶段：福州未进入办公郊区化时代产业现状：成功案例少，盘源基数小结论：现阶段大规模产业集群难以实现确立阶段目标，对目标进行阶段性分解结论：现阶段大规模产业集群难以实现确立阶段目标，对目标进行阶段性分解寻找合理的发展路径【生长土壤】从北京、上海、成都文化创意产业的发展来看，文化创意产业能够发展起来的三大KPI：近资源、近市场、近人才北京798艺术区、宋庄、酒厂国际艺术园等都是北京标志性的创意园区上海的泰康路视觉创意设计基地、共和新路上海工业设计园、“八号桥”时尚设计产业谷杭州创意产业的标志是该市的LOFT四九、A八艺术公社、唐尚四三三等一批带有鲜明后工业时代特征的创意产业区，并形成了一定的聚集效应深圳：被称为“中国油画第一村”的大芬油画村，云集了3000多名画师和画商，300多家画廊和700多间油画工作室【城市阶段】福州中高档写字楼主要集中在鼓楼区五四路及五一路中心城区位置，还未进入办公郊区化阶段其中甲级一类写字楼主要集中于五四路，以环球广场、宜发大厦、置地广场、东煌大厦等为代表其它中高档写字楼集中于五一路全路段，以新都会花园广场、宁德大厦、新侨联广场等为代表五四路五一路写字楼集中区域【产业现状】目前福州已建成10个文化创意产业园，另有包含本项目在内的12个园区在建，3个园区正在规划设计之中，园区间产业分工明确主导产业园区名称发展现状文化旅游休闲消费工艺设计三坊七巷历史街、船政文化旅游区贵安温泉度假村、青年会、芍园一号等福百祥、榕都318、新华文化创意园等三坊七巷成为近年来国内发展最为成功的历史文化街区之一，成为福州市民最重要的假日休闲目的地贵安温泉发展逐渐成熟，青年会及芍园一号等刚刚起步，未来前景有待验证经营现状不理想，进驻的设计类企业不多，商业部分尚不能实现盈利动漫游戏福州软件园动漫基地、长乐动漫之都、永泰影视城等软件园动漫基地发展迅速，进驻企业27家，集聚效应初现；长乐集中发展网游产业效果成功不理想不理想较成功【文化型创意园区：三坊七巷】依托稀缺历史文化资源和城市中心区位优势，以餐饮、福州特产销售吸引人气，是开发非常成功的历史文化街区业态三坊七巷的业态主要以工艺品为主，约占50%，还有近25%的特产，15%的小吃、餐饮，还有10%的展览馆、书店等业态布局方面比较有讲究，小吃店穿插在其它业态中，动中有静，使游客在逛累的同时有个歇息的地方租金三坊七巷店铺的大小从15-200平左右的不等，以100平米左右大小的为主15平米的月租金5000元，100多平米的2-3万元，一楼租金约为二楼的两倍经营模式有租有售，产权有公有也有私有，还有合租、分租等形式经营状况经营状况良好，尤以小吃类人气最旺，生意最好特点文化产品丰富，三坊七巷已经被做为一种文化被宣传、打造现已成为外地人来福州必玩的一个景点业态搭配较合理，小吃、餐饮、饮品等穿插在其它业态中【都市休闲型创意园区：青年会】地处核心商圈的高端都市型文化创意会所，进驻商家均为中高端餐饮、酒吧、珠宝等时尚业态，目前招商情况良好园区概况：定位中高端的文化创意会所，福州的时尚消费中心，预计今年五月份开业园区招商情况：目前招商率达到75%左右，餐饮主要有禾绿寿司、私房菜等，还有一些意大利餐厅和高端咖啡厅等，客单价在50-100元。零售会有一些台湾等地的特色商业进驻。一层有周大生等品牌珠宝进入，还有酒吧。园区出租情况及租金：租金可浮动，也要根据项目的情况，一般为180元/平米，损耗费为16元/平米。关于创意概念：这里整体氛围是有格调的，但是对进驻商铺的经营要求并不只局限于创意产业，这个概念也是可以扩展的。这个位置不会考虑做写字楼，临近台江商圈，做商业是最合适的。【工艺设计型创意园区：福百祥1958】以寿山石、茶等传统工艺品展示销售为主，配有少量的创意主题商业和办公，人气不足园区概况：园区位于晋安区福马路五里亭，为原福州丝绸厂所在地，经过改造于2010年7月开业，总建面2万多方。园区构成：园区目前主要分为三层，一层主要为商业，以寿山石、茶等传统工艺的展示销售为主，少量有户外用品、创意家居等类型的商铺以及少量餐饮，同时引入晋安区唯一一个新华书店；二、三层为海峡创业基地，主要进驻企业以装修设计公司为主，少量动漫、婚庆策划等工作室。园区出租情况及租金：目前园区已全部出租，只有少量店铺正在转租。临街店铺租金为100元/平米，靠里面的店铺租金为40-50元/平米。商家进驻原因：目前园区创意产业氛围没有形成，当时进驻这里主要是考虑到有新华书店积聚人气，而且租金较芍园一号要低很多；经营情况：目前经营不是靠零售的，开业到现在半年多时间，基本还是处于亏损的状况。选址要求：一定要在人流量大的地方，临近市中心的园区商业经营都不是很理想，如果是周边的县就更不可能有足够的人流了，所以不会到那样的地方开店的。【动漫游戏主题型创意园区：福州软件园动漫基地、长乐动漫之都】网龙和天晴为首的网游企业贡献了大部分动漫游戏产业产值，其他动漫企业的产值并不突出，产业基础薄弱，支撑力度有限规模一期总建筑面积达2.25万平方米；二期建筑面积7万方投资二期总投资2.5亿元人民币企业进入情况目前有27家动漫企业入驻，从业人员超过2000人，2009年原创动画产量突破6000分钟规模规划面积14.9平方公里投资总投资22亿元项目建设情况投资1.8亿元的第一期素质拓展区已竣工;投资5亿元的第二期动漫研发项目已动建，年内将完成1.2亿投资额福州软件园动漫基地福州软件园动漫基地长乐动漫之都长乐动漫之都【小结】：福州文化创意产业与文化创意产业园区发展迅速，但本项目在近期大力建设动漫主题的文化创意产业园区的基础不足产业园区竞争激烈：福州有两个基本成型的动漫产业基地，一是福州软件园，二是长乐动漫之都。福州动漫基地二期建成之后，其供应量将是目前的3倍，福州动漫产业难以填满其需求；长乐动漫之都二期即将完工，主要是网龙公司自用，其他企业入驻情况不容乐观123福州动漫产业尚未成熟：福州动漫产业链还不完善，主要集中在制作环节；在影视动漫、电视动漫领域缺乏全国级别的领头企业，动漫产业有待培育无法借助外力：台湾动漫产业发展滞后，不仅大大落后韩国这样的后起之秀，与大陆的北京、深圳等地相比也不存在优势了，可借助性小；同时缺乏与美国、日本等国际先进企业合作的渠道，远离国际主流市场由于盈利模式不清，全国曾经批准设立的20多家动漫基地中，深圳国家动漫产业基地可谓硕果仅存，成为全国唯一一家与当时国家批文一致、运作完整的动漫基地。国务院动漫产业发展部际联席会议专家委员、深圳国家动漫画产业基地服务中心主任——蔡大明45项目不完全满足创意园成活条件：近市场、近人才、近资源的三个条件项目均不符合福州未进入办公郊区化阶段：福州中高档写字楼主要集中在鼓楼区五四路及五一路中心城区位置，还未进入办公郊区化阶段1项目目标审视3案例借鉴2发展方向研判4项目发展定位第一部分整体定位及发展战略研究5规划布局建议发展方向=资源+机遇发展方向=资源+机遇资源——本体vs企业本体：林地、湿地、生态企业：动漫文化、茶文化资源——本体vs企业本体：林地、湿地、生态企业：动漫文化、茶文化机遇——城市vs板块城市趋势：休闲时代/都市融合板块价值：多项目联动开发，贵安有望成为福州的大梅沙，成为福州的都市休闲板块机遇——城市vs板块城市趋势：休闲时代/都市融合板块价值：多项目联动开发，贵安有望成为福州的大梅沙，成为福州的都市休闲板块寻找合理的发展路径结论：必须联动企业资源在板块内打造差异化——创意文化+都市休闲创意娱乐休闲化结论：必须联动企业资源在板块内打造差异化——创意文化+都市休闲创意娱乐休闲化动漫都市娱乐休闲为先期的开发主线后期促进创意产业集群的形成与发展动漫都市娱乐休闲为先期的开发主线后期促进创意产业集群的形成与发展确立阶段目标对目标进行阶段性分解“从虚到实”1项目目标审视2发展方向研判第一部分整体定位及发展战略研究资源分析资源分析发展机遇发展机遇本体资源企业资源城市解析趋势研判板块价值【本体分析--区位交通】：项目地处福州与连江交接处，贵安温泉旅游度假区内中心地段，距福州20分钟车程，有高速，通达性好，区位优势明显项目位于连江贵安温泉旅游区中心地段，连江县侧福飞公路处，接近104国道处–距福州约30公里，约20分钟车程–距连江县城约10公里–距福州长乐机场约70公里贵安温泉旅游度区将是浙南、闽东与闽西北人流转换的重要节点，因此，项目区位优势明显福州市连江沈海高速福飞高速104国道项目位置潘渡溪贵安温泉旅游度假区【本体分析--外部资源】：项目外部有一定的景观资源：西侧依靠山体，东侧临近潘渡溪，四周山水环抱，南侧临近贵安高尔夫及温泉度假村基地四周资源：北两侧：地块基地东侧临江西南：山体；东南：临近贵安高尔夫及温泉度假村周边山体高尔夫照片贵安温泉度假村照片项目所在地鳌江村庄【本体分析--内部资源】：项目基地内生态资源和景观条件较好，但并非区域内稀缺独有，不够强势地块较好景观资源主要体现在–西南部的缓坡山地–东北侧的湿地景观2112西部片区整体为山林地：•以缓坡山地林地为主•植被覆盖好，竖向垂直景观变化丰富东部片区整体为平地：•以平地为主，内部少量水域大部分为农民宅基地•临近东北有湿地，景观资源较好整体景观资源不够强势，在连江乃至福州区域不算稀缺强势资源项目基地规模：约1239亩综合容积率：1.2项目将分三期取地：一期用地规模：约500亩；二期用地：约610亩三期用地：约229亩（其中100亩置换获取）另，约1.5万亩林地（租赁形式）一期二期三期【本体分析--项目用地规模】：项目预计分三期取地，一期约500亩，二期约610亩，三期229亩（其中100亩通过一二期南部工业用地置换获取）。此外，另有1.5万亩林地，预计以租赁形式获得。目前，一期用地已获取。三期【本体分析--项目指标】：就一二期用地而言，共计1110亩，规划为四种类型用地，分为居住、商业、旅馆度假、工业用地，占比分别为35.8%、13.5%、7.2%、43.4%项目用地规划分为四类：居