第三届泛珠三角区域城市规划院院长论坛1_3集约城市混合用途的新概念

集约城市混合用途的新概念集约城市混合用途的新概念香港经验香港经验香港特别行政区政府规划署署长伍谢淑莹第三届泛珠三角区域城市规划院院长论坛《集约、和谐城市的规划理念与实践》集约城市的特征集约城市的特征ƒ群组式发展(Clusterdevelopment)ƒ高密度发展(Highdensitydevelopment)ƒ混合用途发展(Mixedusedevelopment)2高密度及群组式发展高密度及群组式发展ƒ更充分利用基础设施优点：ƒ减少土地开发、提高绿地保育ƒ提高铁路营运效益ƒ方便居民生活和上班3高密度及群组式发展高密度及群组式发展ƒ达致更佳的城市设计及景观ƒ增加空间感适当地减低发展密度可：ƒ减低热岛效应4ƒ提供更佳通风和透光环境促进空气流通促进空气流通5合理的楼宇布局地区层面•发展区整体布局•通风廊／风道•街道方向、宽度及布局•建筑物高度•休憩用地、行人区及绿化地区的分布楼宇层面•平台建筑•建筑物的排列•建筑物的通风度•建筑物的高度和外形•园景绿化设施测试空气流通的方法测试空气流通的方法6风洞测试计算機流体動力学(CFD)通通过楼宇设计增加日照及提供遮盖过楼宇设计增加日照及提供遮盖7夏日直照可利用建筑物凹处、蓬罩或树木遮盖楼宇可接触冬日树木或建筑物凹处提供遮盖蓬罩提供遮盖冬日斜照减少热岛效应减少热岛效应影响因素包括：ƒ楼宇体积ƒ天空视域(Skyviewfactor)ƒ绿化面积ƒ人口ƒ空气流通量ƒ水体温度(摄氏)2005-10-23,11am8山脊线不受建筑物遮挡地带保留20%不受建筑物遮挡地带建筑物高度上限保护山脊线景观改善城市设计改善城市设计9梯级式楼宇高度后排建筑物视野受阻设定建筑物高度限制设定建筑物高度限制10元朗分区计划大纲草图高密度发展花园式屋苑建筑物高度限制图例1层3层10层17层25层2层8层15层20层30层32层混合用途发展混合用途发展11城市发展进程城市发展进程12清院本清明上河圖城市发展进程城市发展进程西方中古时代13洗濯衣服商店水井铸铁放牧丧礼酒馆肉檔染布房浴室教堂瓷器店民居民居民居民居www.igshistoryonline.co.uk城市发展进程城市发展进程ƒ十九世纪末的工业革命，兴建了大批工厂，排放大量污染物，影响居民健康14www.aboutmyplanet.comnaturalpatriot.org城市发展进程城市发展进程市中心主要购物、商业及服务轻工业一般工业机构用途及绿化地带低密度住宅中密度住宅高密度住宅三藩市大纲图15ƒ针对工业污染进行规划，分隔不同土地用途商业中心工厂区住宅区Source:SanFranciscoPlanningDepartment城市发展进程城市发展进程廿世纪初的香港16住宅住宅商铺商铺办公室ƒ市区内多为商住混合城市发展进程城市发展进程17今天的香港城市发展进程城市发展进程18ƒ制订图则以规范已发展区的用途ƒ为新发展区进行综合规划混合用途的好处混合用途的好处(一)提高城市活力及吸引力ƒ视觉上更精彩19ƒ活动更多元化ƒ昼夜显现活力ƒ强化地方特色混合用途的好处混合用途的好处ƒ不同用途的楼宇共存，使城市面貌更多样化20ƒ保存旧建筑物作不同的用途，符合可持续发展原则混合用途的好处混合用途的好处(二)加强社会融和ƒ不同背景人士聚合于同一地方21ƒ更多不同住房的选择ƒ市场更有效回应住房及经济需要ƒ具地方特色，有利于凝聚归属感混合用途的好处混合用途的好处(三)配合可持续发展方向ƒ多向行程更能有效使用运输设施22ƒ减少出行需要ƒ鼓励步行，提倡健康生活习惯ƒ减少汽车使用、提高环境素质混合用途发展混合用途发展––外国经验外国经验纽约洛克菲腊中心RockefellerCenter,NewYorkƒ占地约8公顷ƒ始建于1930年ƒ共19座商厦ƒ位于纽约市中心曼克顿ƒ1987年列为国家历史标记ƒ重视公共艺术ƒ含纽约最大地下城23多栋式综合发展www.rockefellercenter.com/home.htmlwikipedia混合用途发展混合用途发展––外国经验外国经验芝加哥约翰汉寇克中心JohnHancockCenter,Chicago1至42楼–办公室、商店及停车场43楼–住宅大堂、餐厅、健身室44至92楼–公寓式住宅93至100楼–机房、餐厅、观看台24垂直式混合用途建議土地用途商业已建成工业区已建成住宅区混合用途高密度住宅中密度住宅低密度住宅乡村工业园中高密度住宅马来西亚金海湾DangaBay,MalaysiaIRDAComprehensiveDevelopmentPlan混合用途发展混合用途发展––外国经验外国经验25以铁路为本发展(TOD)现时土地用途商业工业住宅未发展土地休憩地区机构用地社区设施寮屋区Source:IskandarRegionalDevelopmentAuthority通通过用地规划推动混合用途过用地规划推动混合用途––香港经验香港经验26「商业「商业//住宅」用途地带住宅」用途地带纯商业純住宅商业、住宅混合27ƒ商业用途散乱混杂于住宅之间，对居民造成滋扰28不足之处「商业「商业//住宅」用途地带住宅」用途地带ƒ用途不明确令发展密度难以掌握，基建设施的提供亦无所适从ƒ非住宅用途一般准许兴建至较高地积比率，发展密度因而较住宅用途高ƒ早上繁忙时间行程产生量，商业用途比住宅用途高5倍29「商业「商业//住宅」用途地带住宅」用途地带不足之处(续)「综合发展区」「综合发展区」ƒ多种用途的综合发展，并提供相关配套设施ƒ发展商须向城市规划委员会提交「总纲发展蓝图」，详列建议组合、规模、设计和布局，或包括环境、交通等方面的影响评估30ƒ「综合发展区」有助建构优质发展项目，但提交规划申请及「总纲发展蓝图」须经过一定程序和时间31AnthonyNgArchitectsLtd「「综合发展区综合发展区」」「住宅「住宅((甲类甲类))」用途地带」用途地带ƒ适用于高密度住宅ƒ最低三层可作商业用途，包括商店、餐饮及办公室32「「商贸」用途地带商贸」用途地带ƒ在现有工业楼宇内，可作低火险而不直接向公众提供服务的办公室用途ƒ在新建的商贸楼宇内，可作信息科技及电讯业、非污染工业，或办公室用途33ƒ配合工业转型「「商贸」用途地带商贸」用途地带34ƒ已把200公顷工业用地重新划作「商贸」用途地带图例「商贸」用途地带「工业」用途地带屯门深圳屏山元朗唐人新村上水粉岭大埔沙田大围新蒲岗观塘茶果岭／油塘坚尼地城香港仔／鸭脷洲黄竹坑柴湾筲箕湾香港岛西九龙大角咀九龙湾红磡长沙湾葵涌荃湾青衣大屿山新界进一步改善用地规划进一步改善用地规划35改善措施改善措施36ƒ逐步取缔「商/住」用途地带ƒ其它用以鼓励混合用途的用途地带应作保留，应用则视乎个别情况及需要ƒ引入新的「混合用途」地带「混合用途」地带「混合用途」地带37ƒ令土地用途保持弹性之余，减低商业及住宅用途间的矛盾ƒ容许横向或垂直的混合模式ƒ无需向城规会作规划申请或递交「总纲发展蓝图」概念「混合用途」地带「混合用途」地带38ƒ两个不同附表，分别列出地带内的「非住宅部分」(附表一)及「住宅部分」(附表二)的经常准许用途和需要向城规会申请的用途ƒ附表一参照「商业」用途地带的准许用途ƒ附表二主要为住宅用途规范模式「混合用途」地带「混合用途」地带39「混合用途」地带适用于：ƒ交通基建配套充足的地区ƒ在城市设计上可作更大弹性的地区应用「混合用途」地带「混合用途」地带40启德分区计划大纲图其它指定用途(混合用途)(3)最高住用地积比率：3最高非住用地积比率：4最大上盖面积：65%其它指定用途(混合用途)(2)最高住用地积比率：4最高非住用地积比率：3最大上盖面积：65%长远规划策略长远规划策略41《《香港香港20302030研究》建议的策略概念研究》建议的策略概念42宝安南山蛇口福田罗湖香港岛九龙大屿山沙田屯門元朗大埔将军澳天水围平衡发展及保育尽量保留郊野地区　达四方进一步发展区域运输网络以更少资源满足更多需要在都会区及已帀发的新市镇寻求发展机会以铁路为本的发展模式充分利用三个发展轴沿线的发展机会结语结语43ƒ提供多元化、安全、惠及大众的环境和设施ƒ设计应以人为本ƒ通过多元化交通网络有效地连系不同用地及设施ƒ建设有活力及优美的公共空间ƒ缔造地方特色ƒ保护环境生态自然景色、保育文物古迹构建「宜居「宜居//可持续社区」可持续社区」的一些重要原则：ƒ鼓励混合用途发展谢谢谢谢香港特别行政区政府规划署2008年4月18日