关于印发烟台市住宅专项维修资金管理办法的通知

烟台市人民政府办公室文件烟政办发〔2011〕20号烟台市人民政府办公室关于印发烟台市住宅专项维修资金管理办法的通知各县市区人民政府（管委），市政府各部门，有关单位：《烟台市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真遵照执行。二○一一年三月三日烟台市住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条为了加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。第三条本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条维修资金管理遵照专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条市住房城乡建设局会同市财政局负责本市行政区域内维修资金管理的指导和监督工作。各县市住房城乡建设行政主管部门会同财政部门负责本行政区域内维修资金管理的指导和监督工作。市住宅专项维修资金管理中心为本市市区商品住宅维修资金管理机构，具体负责本市市区商品住宅维修资金的交存、使用、管理及监督。第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。第七条商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，由市、县住房城乡建设行政主管部门根据本地区情况确定公布，并适时调整。第八条业主交存的维修资金属于业主所有。第九条未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的商品住宅、非住宅维修资金，由维修资金管理机构代为统一管理。维修资金管理机构依据有关规定委托当地的商业银行作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。开立维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账，核算到户。第十条新建商品住宅、非住宅的首期维修资金由开发建设单位代交代收。开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按规定标准将住宅专项维修资金足额交存至住宅专项维修资金管理专户。业主应当在办理房屋所有权转移登记时,将首期住宅专项维修资金交至代交的开发建设单位。开发建设单位在代交维修资金时，应当将该物业区域物业服务企业的相关信息报维修资金管理机构备案。第十一条未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。第十二条业主交存维修资金后，维修资金管理机构应当出具由省级财政机构统一监制的维修资金专用票据。第十三条业主大会成立后，业主大会相关信息应当报维修资金管理机构备案。符合下列要求的，业主所交存的维修资金可划转业主大会管理：（一）业主大会申请管理维修资金应当经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（二）建立维修资金管理制度和维修资金管理信息系统。（三）与维修资金管理机构签定资金管理风险责任书，并接受维修资金管理机构的监督和财务审计。第十四条业主大会申请划转维修资金，应当在维修资金管理机构指定的范围内选择确定账目管理单位，并报维修资金管理机构备案。账目管理单位应当在维修资金管理机构确定的专户管理银行开立维修资金专户，并接受维修资金管理机构的监督。第十五条业主大会开立维修资金专户后，到维修资金管理机构办理备案手续，申请资金划转。维修资金管理机构在受理申请之日起30日内，经审查合格，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会设立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。第十六条本办法实施前,商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当补建；业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交。（一）成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会组织协调相关业主。（二）未成立业主大会但实施物业管理的，由物业服务企业与社区居民委员会组织协调相关业主。（三）未成立业主大会也未实施物业管理的，由社区居民委员会组织协调相关业主。第十七条申请房屋所有权登记时，应当在合同中载明维修资金交存事项。出让人未缴存首期维修资金或分户账上资金余额低于首期交存额30%的，须足额交存后方能办理房屋所有权转移登记。第三章使用第十八条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作它用。第十九条维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十条维修资金账面金额低于首期交存金额的30%时，续交后方可使用。第二十一条物业管理区域及区域内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。单幢房屋涉及一个单元的，由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及两个或者两个以上单元的，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第二十二条住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第二十三条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。未交存维修资金或者维修资金续交不足，发生应分摊维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积承担。第二十四条商品住宅、非住宅维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。没有物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者居民委员会提出计划建议，并在维修资金管理机构指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议并公示。（三）物业服务企业或者相关业主持有关材料向商品房维修资金管理机构申请维修资金列支。（四）申请预支维修资金的，经商品房维修资金管理机构审核批准后办理预支手续，预支金额不超过核定预算金额的30%。（五）物业服务企业或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。（六）维修工程项目竣工后，资金使用单位凭维修工程决算书、业主反馈意见表、维修费用分摊明细表、资金续交方案等，到商品房维修资金管理机构办理余款划拨手续。第二十五条商品住宅、非住宅维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、分摊方案、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其它需临时使用维修资金情况的处置办法等。（二）业主大会依法通过使用方案。（三）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支维修资金。（四）使用方案经业主委员会审核同意，报商品房维修资金管理机构审批；如不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，维修资金管理机构应当责令其改正。（五）物业服务企业组织实施使用方案。（六）商品房维修资金管理机构、业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知。（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。第二十六条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：（一）商品房维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十四条第三项、第四项、第六项的规定办理。（二）商品房维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十五条第三项、第四项、第六项、第七项的规定办理。发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，住房城乡建设行政主管部门可组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。第二十七条物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。第二十八条相关业主、业主委员会或者社区居民委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，费用计入维修和更新、改造成本。第二十九条相关业主、业主委员会或者社区居民委员会可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。第三十条下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第三十一条在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第三十二条下列资金应当转入维修资金滚存使用：（一）维修资金的存储利息。（二）利用维修资金购买国债的增值收益。（三）利用共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第四章监督管理第三十三条房屋所有权转让时，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时过户。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机构提交由维修资金管理机构出具的维修资金帐户资金证明。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。第三十四条有下列情形之一的，业主委员会（或物业服务企业、社区居民委员会）应持相关手续到维修资金管理机构办理备案变更手续，并接受账目审计：（一）物业管理区域发生变动的。（二）物业服务企业发生变更的。（三）业主委员会换届或成员发生变化的。第三十五条房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。第三十六条维修资金管理机构及业主委员会应当每年至少与专户管理银行核对维修资金账目一次，并向业主公布下列情况：（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。（四）其它有关维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。第三十七条专户管理银行应当每年至少向维修资金管理机构及业主委员会发送一次维修资金对账单。维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。专户管理银行应当建立资金查询制度，接受业主对其