易居-商品房价格的构成讲义

商品房价格的构成目录二、影响商品房价格的主要因素一、商品房价格基本构成开发企业可测算的量化价格不可测算或量化的价格因素一、商品房价格的基本构成商品房价格构成商品房价格构成商品房价格构成基本要件商品房价格房地产开发成本企业预期利润+=价格成本利润=+土地成本建安成本配套费用期间费用土地成本1、土地使用权购买价格2、土地开发费用1、建筑物安装工程费用（建安费用）2、前期工程费用建筑成本配套费用1、住宅配套2、公共设施配套期间费用3、销售费用1、筹资费用2、管理费用建筑用地成本土地契税及手续费带征用地土地成本七通一平或五通一平费用基础设施费用可行性研究费用勘查设计费用地下车库不可售配套设施商业建安工程独栋别墅/联排别墅小高层/高层多层（电梯/不带电梯）商品房价格构成房地产开发成本13、智能化工程（多高层）12、雨污水管工程（多高层、联排别墅、独立别墅）11、景观、绿化（多高层、联排别墅、独立别墅）10、河道处理9、车库（独立）8、道路、围墙（多高层、联排别墅、独立别墅）7、电视6、环卫（多高层、联排别墅、独立别墅）5、环保（多高层、联排别墅、独立别墅）4、电话（多层、高层、别墅）3、供气（多高层、联排别墅、独立别墅）2、供电（多层、高层、别墅）1、供水1、居委会，非机动车车棚，2、项目内部营业性公共配套银行3、幼儿园，托儿所、中小学，文化站，医院等房地产开发建设成本基准地价的确定用途级别商业办公住宅工业基准地价（元/平方米）设定容积率基准地价（元/平方米）设定容积率基准地价（元/平方米）设定容积率基准地价（元/平方米）设定容积率1122603.582003.5————————29920620062002.5375003.045503.0455042002.045280330033002.02100539602.324002.324001.811001.562175150015001.55301.0712691.29401.29401.0295891070070025096001.05101.05100.81951037037037015011滩涂待定上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）上海房地资源管理局——1-5级土地基准价为“七通一平”条件的熟地价格——6-11级土地基准价为“五通一平”条件的熟地价格——……………….一级区域二级区域三级区域四级区域五级区域房地产开发建设成本基准地价的确定（5级）房地产开发建设成本生地与熟地的区别土地征用及动迁完成煤气排污水供水道路通讯供电排雨水动迁土地平整五通一平七通一平商品房价格构成大配套和小配套大配套：项目外涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等小配套：项目内涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等以用地红线为界进行区隔商品房价格构成其他成本费用维修基金（前期费用+建安成本+基础设施配套工程）×3%-5%不可预见费带电梯总价4%收取，不带电梯住宅按总价3%收取税金土地使用税——1.5-30元/平方米营业税及附加——总收入5.5%（营业税、城市维护建设税和教育费）所得税——毛利润的33%从项目开发的角度来看商品房价格构成小结项目比例投入增加1%土地45%-50%销售价格增加6%-7%土建30%-35%前期规划设计5%配套5%-10%——利息5%-6%管理费2%-3%营销2.5%-3%二、影响商品房价格的主要因素商品房价格构成影响价格的主要因素商品房价格政策市场产品配套品牌营销土地价格原材料市场后续供应罗店板块6217顾村板块7029上大板块8180A30A20板块菊太路A地块菊太路B地块菊太路C地块地块面积(万平方米)14.7114.8411.27容积率1.351.351.35建筑面积(万平方米)19.8520.0315.21中标价格（万元）12500010400095000中标楼板价（元/平方米）6291518762442007年7月保利集团取得的菊太路三块地，中标楼面地价已经达到了6200元/平方米，接近目前区域销售均价，预估其项目推出单价将达到10000元/平方米。案例一：顾村保利地块土地条件对商品房价格的影响共富板块10369板块7月均价共富板块10369西城板块7648上大板块8180月浦板块6209顾村板块7029罗店板块62172007年7月竞品成交累计均价统计西城板块76482007年7月保利菊太路6200月浦板块6209案例二：松江客运总站交通条件因素对价格的影响松江老城松江新城案例二：松江客运总站交通条件因素对价格的影响三湘四季花城保利西子湾御上海上海松江交通枢纽案例二：松江客运总站交通条件因素对价格的影响日期松江新城板块三湘四季花城保利西子湾御上海2008年4月76268447821785082008年3月77019144869681702008年2月66458063933881632008年1月68338491914582642007年12月73778011853482062007年11月6804699083842007年10月6740741180912007年9月649787702007年8月574172322007年7月544463202007年6月554763792007年5月560362922007年4月549865672007年3月530261782007年2月525862452007年1月50186318轨道9号线2007年12月26日开通案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响沃尔玛2007年8月开始营业嘉城案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响建筑面积897600容积率1.02总户数6000户车位比1：0.34物业类型混合社区开盘时间2004.7单套面积公寓50-175双拼160-200在售情况一期尾盘，二期尾盘，三期在售未来供应公寓•嘉城占地1320亩，几乎占到江桥镇1/3的面积，从体量来看，是江桥板块的标杆性项目；•项目分四期开发，其中一期（幸福港、桃花岛、爱琴海、香滨河畔）二期（新航城）基本售磬，当前在售主要是三期（雅颂湾），四期尚未开盘。嘉城月度成交走势05000100001500020000250003000006-0706-0806-0906-1006-1106-1207-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-03010002000300040005000600070008000900010000成交面积（平米）成交均价（元/平米）•嘉城3期雅颂湾07年10月25日至今累计推出890套，总去化率为80%；•户型配比以86-93平米2房为主，另有60平米1房、100-136平米3房；•各户型去化较平均，均在80%左右项目07年9月以前成交较为平淡，而9月份成交突然发力，当月成交近300套，08年2月份推出新房源，再度热销，价格也呈稳步上扬态势，截至08年3月份，成交价较07年初上升约4000元/平米，幅度近68%；。案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响中心城区罗店高桥安亭朱家角枫泾松江新城陈家镇浦江新城奉城临港新城2001年一城九镇规划案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响中心城区罗店高桥嘉定新城朱家角枫泾松江新城陈家镇浦江奉城临港新城2005年1966规划宝山新城闵行新城青浦新城南桥新城金山新城崇明新城（原南门板块）1个中心城9个新城60个新市镇重点发展7个案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响123457891014131/2美兰湖高尔夫俱乐部（南湖泊、北森林各18洞球场）3美兰湖高尔夫俱乐部会所4推杆练习场5美兰湖皇冠假日大酒店6美兰湖7美兰湖国际会议中心8市民广场9文化广场10美兰湖艺术博物馆11北欧风情街12美兰湖建设俱乐部（健身/旱冰馆/餐厅）13美兰湖网球馆14论坛馆15科普放映厅16北欧度假馆17航模展馆18诺贝尔科技公园1215161761118案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响已建项目已建商业项目顺驰美兰湖美兰金邸美兰湖别墅金兰雅墅美兰湖颐景园案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响俱乐部会所案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响月罗公路罗店新镇案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响轨道交通：规划中公交系统：3-4条（如彭罗线）道路交通：沪太路案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响——民生类商业配套严重不足；——教育资源空白；——医疗资源空白；案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响罗店新镇各项目成交价格走势图(2005年-2007年)02000400060008000100001200014000160001800020000单位:元/平方米顺驰美兰湖601659886078三盛颐景园525556276464美兰湖别墅1624215581美兰金邸150631657612674金兰雅墅1048810231124372005年2006年2007年练习1、阐述你认为对商品房价格构成主要由哪几部份所构成的？2、结合自己所销售的项目楼盘，其价格除受开发成本影响以外，与周边竞品价格所形成的差价原因什么。提交时间：2008年6月7日前提交方式：WORD（附件）提交地址：[e-mail]注意事项：注明各人姓名、课程名称（作为邮件的标题）地块名称四至范围土地用途土地面积(公顷)容积率住宅土地面积住宅可建面积挂牌起始价格（万元）中标价（万元）楼板价（元/平方米）地价（万元/亩）中标公司70%90M2比例高行镇E9-1地块张扬北路以西、五洲大道以北住宅9.63831.696383154212.838000526003410363.826263金地集团70%练习3、价格预判谢谢