五矿九玺台项目背景

第一区域事业部－－方山G69项目市场背景介绍2012.5.30公司背景相关业务(贸易和教育)电子商务领域的领先者世界500强企业一个以有色金属、矿产品为龙头拥有多元核心业务国际化经营的大型集团公司相关业务(贸易和教育)电子商务领域的领先者一个以有色金属、矿产品为龙头拥有多元核心业务国际化经营的大型集团公司60年历史老牌国家大型企业集团中国上市公司100强的第8位2007年6月，中国五矿集团被国资委正式确认增设以房地产开发和经营为主业。公司注册6亿人民币。五矿地产立足香港，拓展内地，在南京、长沙、珠海皆有项目，整个五矿地产旗下企业更是拥有土地开发面积500万平方米，涵盖20余座城市。五矿地产MINMETALSLAND品牌(Brand)母品牌（motherbrand）五矿地产MINMETALSLAND五矿地产品牌在南京的区域性推广可以借母品牌的强大托势逐步向市场进行推广。方山1、方山又名天印山2、它是传说中南京第一个被人工改造过的山，秦始皇凿山通淮泄王气，就是在这儿。3、与文人墨客结交。谢灵运、乾隆、王安石等。当年清乾隆皇帝弘历南巡经方山时，曾赋诗赞称“方阜常栖隐者流，秦淮经下水悠悠”。4、定林寺。梁朝时禅宗始祖达摩来中国坐禅，第一道场就设于下定林寺。佛教界有“南定林，北少林”之美誉。5、死火山，国家地质公园。方山山形独特原于它是距今1000万年前新近纪中新世时期一座火山。由于这座火山的典型性、代表性、完整性。紫金—方山风水一线子午传承【金陵地脉】所在钟山与方山，一北一南；处于同一条经线上，两山有一个风水上的承应关系项目背景1、08年已经开始关注本地块，势在必得2、2012年1月28日拍的，以10亿元的底价拿下，折合楼板价5500元3、南京近郊山、水、低密度别墅、环境资源俱佳，近郊土地资源做好的别墅用地及项目。——开发商原话规划设计要点江宁体育中心金陵科技学院晓庄学院海事学院弘景大道地铁方山格致路环山路项目周边环境：拥有良好景观资源，紧邻方山地质公园。1.环境状况：西侧为方山地质公园，东侧紧邻雷丁town低密度别墅社区，周边无高层建筑遮挡，视野开阔，居住环境好，但整体居住氛围不足。西侧能看见方山景观。毗邻湖景资源，自然环境优越。2.空气质量：大学城紧邻方山，周边环境宜人，绿化覆盖率高，空气质量良好。项目区位项目位于风景秀丽的方山风景区，自然条件优越项目经济技术指标基本经济参数位置：江宁区科学园弘景大道以南地块土地面积：178818.2㎡用地性质：住宅用地70年容积率：R≤1.02建筑密度：≤28%限高：≤12米绿化率：≥35%楼面地价：5483元/㎡地块西侧临近天然湖泊，湖水清澈，原生态保留较好；地块不规整，南北两侧宽、中间与湖相邻较窄；地块内部落差较大，其中东高西低、南北两端为制高点，地势高低落差在最高10米以上。项目周边配套方山将军山本案外秦淮河百家湖九龙湖机场高速、宁溧路快速干道、宁杭高速三条快速通道15分钟直达主城；南京地铁1号线南延线延伸至大学城。交通纵贯线地铁线项目周边配套南京工程学院金陵科技学院南京晓庄学院南京广电学院南京医科大学南京海事学院中国药科大学南京财经大学大学资源⑥⑧②④①⑤⑨③1、大学城体育馆2、南京工程学院3、方山风景区4、东方龙湖湾5、商业集中区6、江宁高级中学7、大学集中区8、技术科研区9、高尔夫球场⑦本案“九玺台”案名释义1、“九”字意为天的最高处，多用来附会帝王，凸显项目的高端。2、方山有“九龙护印”、“九龙拜印”传说。九龙，指周边的九座山脉，如黄龙山、青龙山、赤山等。3、玺，取自方山，形似印章。4、台，观四方而高者曰台。取自《说文》。同时，五矿项目地理位置高于周边，意欲表达出其地势优势。外立面。细节仍在推敲深化中式官贵风格/皇家中式风格，中西参考项目：苏州金科王府北京龙湖颐和原著产品定位产品风格中式风格外立面为石材产品定位产品风格产品定位产品风格营销背景主要节点：6月份确定代理公司7月份进场8月份开始蓄客9.15日售楼处样板段样板房公开10月开盘营销目标：年内销售目标8-10亿整体销售周期3年工程节点1标段：9月份2标段：10月3标段：11月底12月初叠加：212套，250万，5亿小高：192套，价格0.8万，2亿平墅：80套，300-350，3亿楼王：27套，800-1000，3亿南区类独栋79套叠加148套4亿公寓240套策略背景：高举高打，营销费用比较充分企划设计外包广告公司制作对销售速度要求较高需要市区\江宁售楼处提报重点：营销策略；营，也即大的营销推广策略；销，也即可执行、落地、切实可行的执行方案。展示条件及项目资源：1、会所，地下一层游泳池、运动、健身设施；1楼用作售楼处，1200平米；2、3楼引进粤菜经营（2500-3000平米）。2、样板段（13万平米的环湖景观段，红线外景观。游艇或看房车去样板段）3、样板房56#2楼55#顶楼，阁楼露台60#西边户2套47#西边户7楼提报重点：营销策略；营，也即大的营销推广策略；1、项目起势2、品牌升华3、项目推广总纲、大策略提报重点：营销策略；销，也即可执行、落地、切实可行的执行方案。1、销售模式的创新2、渠道拓展3、执行力比拼（如何在提报中体现？）4、内外场联动5、蓄客策略、手段6、高强度、高素质人员配置竞争对手：蓝风、中原、同策广合不动产、新聚仁第二部分：南京别墅市场成交情况第一部分：整体市场分析目录第一部分：整体市场分析从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松、局部放松的迹象部分城市楼市政策微调一览表政策调整分类城市政策微调时间政策内容普通住宅标准调整北京2011.11.252011年11月25日，可享受优惠政策普通住房标准调整；区位调整系数按照环线区域和方位不同分为七档;2012年2月2日北京市住建委宣布：新购经适房禁止上市出售。天津2012.02.242012年2月1日天津上调普通住宅指导价格标准，指导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税费将大幅缩减。2月24日宣布，天津市3月1日起再放宽住房保障准入条件武汉2011.12.01放宽普通住房标准，中心城区单套住房总价标准由100万元提高到140万元，远城区单套住房总价标准由80万元提高到90万元。公积金贷款调整合肥2011.12.01个人最高房贷额度由25万涨到35万，公积金家庭贷款额度由35万涨到45万。2012年2月13日，对于总投资在5亿元以上的大型商业综合体(不含办公、写字楼、商品住宅)和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上给予五至七折优惠限购限价政策调整中山2012/1/22中山市上调楼市限价，将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元。上海2012/2/22外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房房产税缴纳门槛调整重庆2012/1/12提高高档住宅房产税缴纳“门槛”，由去年建筑面积售价9941元/平方米，提高至12152元/平方米财政补贴调整芜湖2012/2/9在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。另外，对不同面积的交易房源、不同学历的购房者，该市财政部门还将发放50元~300元/平方米不等的购房补贴。但是新政策执行4天即被叫停扬州2012/5/7对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在120平方米及以上、144平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款4‰的奖励公积金贷款调整南京2011/10/24一人最高贷款从20万元恢复到30万元，一户从40万元恢复到60万元扬州2011/9/30一人最高可贷30万元，一户最高可贷50万元厦门2012/1/21单职工缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原30万元提高到40万元；双职工均缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原60万元提高到80万元。可贷额度的计算公式:由原按职工申请贷款时前12个月住房公积金缴交额的60倍提高到80倍。沈阳2012/3/1申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高额度由过去的25万提高至30万，夫妻合贷最高限额由40万提高至50万。职工申请公积金住房贷款须满足的缴存时间从一年缩短为半年山东滨州2012/3/27滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年。新政将于今年4月份实施执行。济南2012/4/1济南上调2012年职工住房公积金最高和最低缴存工资基数，最高缴存基数由12757元调至14652元。最低基数，部分区县从950元调至1100元。此次调整执行时间为今年4月1日至2013年3月31日。呼和浩特2012/4/1单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万南昌2012/4/17对购买普通住房的双职工（仅指夫妻双方）缴存户，适当放宽贷款最高限额，市城区增加10万元，南昌县、新建县、安义县、进贤县、湾里区增加5万元。2012年4月1日执行；2、2012年度住房公积金月缴存额上限为2300元，下限由原160元上调至260元，住房公积金缴存比例统一按照单位、个人各12%执行。职工住房公积金月缴存额上、下限的执行年度为2012年7月1日-2013年6月30日。郑州2012/4/20即日起，该市将公积金贷款最高额度上调5万元，市民最多可以贷款45万元。武汉2012/4/23单方缴存的职工购买90平方米以下一手房，最低首付由三成调低到两成；月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到45%；以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款，现在单方缴存人就可申请最高额度60万元。整体市场分析——政策面；局部放松2011年，南京住宅市场在去年成交量大幅下滑的背景下继续下探，全市住宅上市608.73万㎡，上市量与去年基本持平；全市共成交住宅365.6万㎡，同比2010年下降26%，成交量跌至历史最低点从供求关系来看，全年累计供销比达1.66:1，供需矛盾突出，与去年同期的供销比仅为1.2:1相比，供需双方的市场地位倒置，市场向“买方”微妙转变从平均成交均价来看，2011年全市商品住房的全年成交均价为11825元/㎡，同比去年的小幅上涨。临近年末，前期价格坚挺的河西等板块部分项目开始实质性降价促销，未来市场整体价格下滑已成定局2011年市场低位运行，价格受抑，全年累计成交住宅365.6万方，月均去化30.4万方整体市场分析——市场面；2011年悲催近期市场“杀跌回暖”，刚需楼盘以价换量，刚性需求阶段性爆发，热销持续性有待观察“金三”发力，由于部分刚性需求集中释放，3月成交量达到一年以来的最高值。作为传统的销售旺季，3月份供销量环比、同比均有较大幅度增长。其中上市面积环比增长173%，同比增长54%；成交面积环比增长119%，同比增长216%。3月仍然处于供不应求状态，楼市开始进入去库存化阶段。4月份成交排名，刚需楼盘占绝对主力时隔14个月，成交量首次突破60万方整体市场分析——市场面；近期阶段性回暖排名项目名称板块销售面积(万㎡)销售金额(万元)销售套数销售均价(元/㎡)1威尼斯水城浦口3.8828102.88140772432金地自在城城南2.71522602.7526183253旭日学府街区浦口2.45314601.78225959534东方红郡花园江宁1.67714091.71816184035旭日上城浦口1.60312527.70816378186仁恒江湾城河西1.52633674.797111220617中海凤凰花园河西1.51237077.67699245278绿地紫峰公馆江宁1.40315360.595140109489世茂外滩新城城北1.32515010.993661132510金色领域花园仙西1.26112980.84612810296住宅本月可售量