房地产管理基本制度与政策

1《房地产管理基本制度与政策》本部分内容主要按照房地产业各环节之间的逻辑顺序来划分章节，力求全面反映我国现行房地产业各方面的基本制度与政策，内容包括我国基本的土地制度及建设用地管理、房屋征收、规划和建设工程管理、房地产开发经营、房地产交易、房地产权属登记、房地产中介服务、房地产税收、住房公积金和物业管理等方面的相关法律法规。第三章房地产概述1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。3.掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。《立法法》第五章适用与备案的有关内容：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。《立法法》第五章适用与备案的有关内容：地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；(二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；(三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。物业管理业不属于房地产中介服务业。对经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。错国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（对）经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（对）物业管理业不属于房地产中介服务业。对经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。错国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（对）2经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（对）下列选项中，不属于房地产经纪业务的是（）。A．房地产价格评估B．代理新房买卖C．代理房屋出租D．房地产居间介绍《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)是（）。A．单行条例B．行政法规C．地方性法规D．部门规章下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A．房屋勘察设计B．房地产开发经营C．物业管理D．房地产中介服务下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（）。A．《物权法》B．《住房公积金管理条例》C．《房屋登记办法》D．《房地产抵押估价指导意见》二、建设用地制度与政策（第四章）1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。5.国有土地使用权出让熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。6.熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理规定。中华人民共和国国土资源部令第53号3《闲置土地处置办法》已经2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，现予以发布，自2012年7月1日起施行。部长徐绍史二〇一二年六月一日重点阅读：《土地管理法》《城市房地产管理法》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。（错）依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（错）凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。错下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是()。A．“鸟巢”场馆建设用地B．国家大剧院建设用地C．地方政协办公用地D．上市公司办公用地答案：D解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是()。A．国有土地使用权出让市场是土地一级市场B．国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C．集体土地不经征收不得出让D．国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书答案：B甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权2周年时建成综合楼一座，底层为商铺、二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为()年。A．38B．40C．48D．50答案：C解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，综合或其他用地土地使用权出让最高年限50年。50－2=48年。国有土地租赁期限在()以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。4A．3个月B．6个月C．9个月D．一年答案：B工业用地使用权出让方式不包括（）。A．招标方式B．挂牌方式C．拍卖方式D协议方式下列关于临时用地的表述中，错误的是（）。A．使用期限一般不超过2年B可改变批准的用途C．不得修建永久性建筑D．不得从事经营性活动下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是（C）。A．商业用地B．商品住宅用地C．非营利的社会团体用地D．娱乐用地下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（C）。A．私立学校用地50年B．厂房用地50年C．大型超市用地50年D．别墅用地70年经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拔方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（B）。A．甲工厂缴纳B．乙公司缴纳C．甲工厂与乙公司各缴纳一半D．甲工厂与乙公司协商缴纳按照有关规定，必须采取拍卖、招标或挂牌方式出让的有（）。A．商业用地B．旅游用地C．娱乐用地D．商品住宅用地E．廉租住房用地下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有（）。A．廉租住房用地B．酒厂用地C．教育、科技用地D．文化、体育用地E．度假村用地土地使用者延期付款超过（）日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A．15B．30C．45D．60商业用地不能采取（）方式出让。A．招标B．拍卖C．挂牌D．协议关于建设用地使用权设立的说法，错误的是(）。A建设用地使用权不得在地表以下设立B．新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C．设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式D．建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为（）年。A．37B．405C．47D．50国有土地租赁期限在（）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A．3B．6C．9D．12下列土地中，属于国有土地的有（）。A．城市市区的土地B．已被国家依法征收的土地C．依法不属于集体所有的林地D．宅基地E．经济适用住房占用的土地下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体上地的表述中，正确的是（）。A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B．经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地C．不计算土地补偿费和各种补助费D农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（）。A．农用地B．工业用地C建设用地D．乡镇企业用地征收集体土地，土地补偿费应当归（）所有。A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡（镇）人民政府C．农村集体经济组织D．土地使用者《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体房地产开发项目自（）之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A．土地使用权出让合同签订B土地使用权出让合同约定的动工开发C．土地使用权出让金缴纳D．土地使用权证书取得6下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期甲开发商2008年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2010年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（）年。A33B．35C．38D．40国有土地所有权由（）代表国家行使。A国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A．由国家无偿收回B自动续期C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。A发现地下文物B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年。A．38B40C．68D．70某游乐场按土地法定最高使用年限取得土地使用权，经营15年后转让，则该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A．15B25C．35D．55下列关于征地的表述中，正确的有（）。A根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费7C．征地安置补助费归农村集体组织所有D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍E征地时所称的地上附着物包括地下管线4我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。（）5《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（）6农村和城市郊区的土地，属于集体所有。（）1．农用地包括（）。A．养殖水面B．草地C．耕地D．水利设施用地E．未利用地2．国家规定，商品住宅用地应当采取（）方式出让。A．抽签B招标C拍卖D．协议E挂牌出让2农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。3国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。4农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（）。A．矿藏、森林、草原B．水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D．森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地3国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。4．禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。3．法律规定可以属于集体所有的自然资源有（）。A森林B．矿藏C．水流D山岭E荒地下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。A征收或者征用都是为了公共利益需要B征收或者征用都要依法给予补偿C．征收是国家行为，征用是企业行为D征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E．征收是强制性的，征用是非强制性的2．对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。（）3建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。83．国家为了