青岛市写字楼市场分析报告

日备注：本报告市场数据来源于锐理数据平台实际备案及签约口径，开盘项目监测数据来源于实际认购口径。报告框架：青岛写字楼市场发展历程1青岛写字楼市场表现2香港路CBD重点个案3青岛写字楼市场发展历程：1995年之前青岛不存在真正意义上的写字楼，后来随着经济的不断发展，写字楼市场日益成熟，逐渐演变为现有的五大商务区市场格局。1995年2000年2005年2010年市场不存在真正的写字楼供应大部分为自建办公楼需求行业：石化、银行、保险、电信、邮电等有过垄断行业萌芽阶段起步阶段发展阶段高速发展阶段成熟发展阶段1995年之前1995-2000年1995年开始出现满足办公需求的商住楼地理位置优越的住宅物业开始用作办公2000-2005年2005-2010年2010年之后1998年前后商住楼发展达到高潮，市场供应爆发式增长市场特点：市场商务化观念淡薄，办公需求多存在于垄断行业。市场特点：产品单一，面积偏大，功能配套不全，物业管理落后。香港路CBD大兴土木写字楼市场集中放量2003-2005年市场得到快速消化市场特点：写字楼市场完成从启蒙到放量，供需饱和到品质提升。香港路CBD累计施工近300万平，同期完成销售面积32.3万平万邦中心凯悦中心等甲级写字楼规划表象国际知名公司入驻，物管水平大幅提高香港路CBD甲级写字楼层出不穷；崂山、城阳、西海岸商务区氛围日渐浓厚市场特点：甲级写字楼不断涌现，市场出现质变同时竞争加剧。中央商务区获批动工，城阳、西海岸商务区发展也初现端倪中央商务区内诸多项目相继立项开建，市场活跃度增强市场特点：青岛五大商务区写字楼市场格局逐渐确立成熟。五大写字楼市场格局：按照商务区发展成熟度来说，青岛比较成熟的商务区排名依次为香港路CBD、海尔路CBD、中央商务区、西海岸商务区以及城阳商务区。城阳商务区中央商务区香港路CBD海尔路CBD西海岸商务区五大商务区分布格局青岛五大写字楼市场格局对比分析分项分析香港路CBD海尔路CBD中央商务区西海岸商务区城阳商务区整体定位半岛CBD总部基地青岛CBD新兴商务区新兴商务区目标市场世界500强企业；国内实力雄厚企业国内外企业区域总部；制造业及高科技行业国内外经济实力较强企业成长型企业成长型企业建筑类型以高层、超高层5A甲级写字楼为主纯商务甲级写字楼高品质商住楼5A甲级写字楼高品质商住楼甲级写字楼高品质商住楼甲级写字楼高品质商住楼行业类型以金融业为主，房地产业及外贸企业，纺织、咨询及物流业科技研发行业，商贸及电子科技行业，金融信息行业金融及保险业，咨询及物流业，服务行业家电电子，高新技术，仓储物流金融、保险、外贸业，服务行业优势地理位置优越；景观资源丰富；交通发达；商务配套设施完善；商务氛围浓厚政府将海尔路定位为总部经济区；随着商务一区及商务二区的建设，区域商务氛围日渐浓厚；位置处在大青岛建设的中轴线，区域价值将进一步得到提升。地理位置优越；交通发达；商务配套设施完善黄岛唯一的中央商务区；开发区产业集群效应将对本区域写字楼构成强大的支撑。日韩等外资经济对城阳商务区的发展具有带动作用；白沙河片区后期规划的总部经济也对本区域写字楼构成强大的支撑劣势区域写字楼租售价格高，办公成本随之提高；据城市中心较为偏远，人气不足，商务氛围不够；商务配套设施不完善。区域商务氛围有待进一步提升；与市区一海之隔，尽管桥隧通车，但交通仍有不便；商务环境不够成熟。相对市区相对偏远，市区带动优势不明显甲级写字楼10000元/平以上乙级写字楼6000-8000元/平甲级写字楼20000元/平以上乙级、商住楼13000-18000元/平在建项目较多，如长江中心、开发区国际贸易中心等，但是尚未取得预售。5A甲级写字楼3-5万/平乙级、商住楼在售房源缺乏甲级写字楼1.5-2万/平乙级、商住楼1-1.5万/平报告框架：青岛写字楼市场发展历程1青岛写字楼市场表现2香港路CBD重点个案3写字楼市场表现：2010年以来住宅调控不断加强，在此影响下办公物业发展十分迅速；然而从各区域分布来看，香港路办公物业供销存量均处于最低点，与其遥遥领先的销售单价极为不符，香港路CBD存在市场空缺。2010年以来城区住宅调控政策不断加紧，而非住宅物业相对宽松，在此影响下办公物业发展迅速。特别是2011年办公物业的供销存量创下了2009年以来新高。供销存量均处最低点从价格走势来看，2010年以来全市办公物业价格不断上涨；尽管如此，办公物业价格受个案影响十分明显，变化幅度较大。从五大商务区办公物业价格分布来看，2011年香港路CBD物业销售单价30840元/平方米，在五大商务区中遥遥领先，甲级写字楼市场表现：2010年以来由于香港路CBD部分甲级写字楼房源由开发商自持出租，使得市场在售项目相对较少，海尔路CBD供销量得以暂时领先。（附录：青岛甲级写字楼市场表现）2010年以来青岛市甲级写字楼在售项目较少，仅在7个月份共11个项目取得预售，其中2010年甲级写字楼新增供应较大。2010年新增450套约14.15万平2011年新增930套约8.98万平从甲级写字楼区域分布来看，在项目备案口径下，海尔路CBD相对处于优势，香港路CBD、中央商务区分居其后，城阳、西海岸分居末位。需特别注意的是，香港路CBD部分甲级写字楼项目并未推向市场，而是选择自持出租；且自持比例较高；而西海岸商务区甲级写字楼尚未推得预售推向市场，因而西海岸商务区的甲级写字楼供销存均为零。青岛市甲级写字楼月度去化仅在2010年11月份莱钢大厦的一次性网签售罄影响下销量直冲高峰，其余各月比较均衡，月均16套约3733平。2010年以来海尔路商务区写字楼累计销量占据绝对优势，而资源、环境、交通、区位更为优越的香港路CBD屈居其后。香港路CBD屈于其后，与其开发商自持出租密不可分；该商务区对外销售的甲级写字楼房源有限，因而销售亦有限。甲级写字楼市场表现：青岛市甲级写字楼市场存量不断增加，而香港路CBD物业房源在售价处于绝对优势情况下，存量可售房源相对较少，在五大商务区中位列第三位，香港路可售甲级写字楼存在增长空间。2010年以来甲级写字楼存量基本成阶梯状增长态势，截止到2012年1月份全市甲级写字楼存量达到1286套约20.75万平方米。从存量区域分布看，海尔路CBD甲级写字楼存量最多，截止到2011年底累计约7.42万平方米；香港路CBD屈于中央商务之后位列第三。从价格来看，尽管同为甲级写字楼，但是香港路CBD多为5A级甲级写字楼，价格优势更为明显，绝大多数物业均在30000元/平以上，部分高端项目售价则高达近5万/平方米、中央商务区、海尔路CBD在市写字楼项目一览中央商务区在市写字楼级别建筑年代户数总建筑面积（㎡）中海大厦甲级201133258560卓越大厦甲级201125822569颐中银街乙级2005年161851榉林园商务中心乙级20091048972良辰美景二期2号楼商住楼201018324825诺德广场商住楼201186170659鼎都商住楼200712722907青岛万达广场商住楼20082361109845嘉合燕归堂商住楼201189775807万泰随园办公楼2011121124香港路CBD在市写字楼级别建筑年代户数总建筑面积（㎡）远雄国际广场甲级201111830773凯悦中心甲级20098030000万邦中心甲级201014885000保时捷中心甲级20091411717阳光泰鼎大厦乙级200815115183汇通天地乙级200812117244山银大厦乙级200636523983东海公馆商住公寓商住楼2009141311曼哈顿广场商住楼20069510581在市写字楼级别建筑年代户数总建筑面积（㎡）国展财富中心甲级200739265814莱钢大厦甲级20102841980青岛国际发展中心甲级20085521222半岛传媒大厦甲级201024733140裕龙国际中心乙级20111723477鸿泰大厦乙级2008769970中天软件大厦乙级201122124248滢海大厦乙级200714517317青岛公馆乙级200813947012科技大厦乙级200928056000天泰金融广场乙级200823331883中商国际大厦乙级201024837326天宝国际商务中心乙级200747659283盛和大厦乙级200712726657证大大拇指广场商住楼2011103565200鹏丽南华利源国际公馆商住楼2011104661776香港路CBD、中央商务区、海尔路CBD在售写字楼项目一览近年来，香港路CBD、中央商务区、海尔路CBD商务氛围日渐浓厚，在市写字楼项目不断涌现，尤其是中央商务区和海尔路商务区写字楼市场活跃度不断增强；香港路凭借其独有的区位、交通、环境优势，甲级写字楼市场发展不断成熟，相对于其余两大商务区，高品质的高层、超高层5A甲级写字楼项目在香港路CBD沿海一线分布更为集中，写字楼物业售价也相对较高，一般在市甲级写字楼价格大多集中在3.5-5万元/平范围内；目前甲级写字楼市场区域分布中，香港路CBD供销存量均处于低位，而物业产品价格则遥遥领先于其他商务区，甲级写字楼市场空白存在进入契机。小结重点分析香港路CBD的甲级写字楼市场报告框架：青岛写字楼市场发展历程1青岛写字楼市场表现2香港路CBD重点个案3甲级写字楼：目前香港路CBD在市甲级写字楼有凯悦中心、万邦中心、远雄国际广场等4个项目；中铁.青岛中心、华润中心、鲁商中心3个项目即将上市；此外尚有诸多地块未动工，绿城市南法院项目便是代表地块之一。在市项目待推项目规划地块凯悦中心远雄国际广场万邦中心华润中心中铁青岛中心鲁商中心保时捷大厦绿城市南法院项目银座中心在市项目—凯悦中心：该项目位于燕儿岛路8号，总占地8542平方米，总建面约10.36万平方米，其中写字楼物业总建面近3万平米且大多开发商自持，对外出售的写字楼物业仅60套，现已全部售罄。开发商青岛凯悦置业项目地址市南燕儿岛路8号(颐中皇冠假日酒店南)物业类型酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、商业占地面积8542平方米总建面103569平方米容积率9.00绿化率25%物业费17元/㎡.月是否可分割否停车位车位配比1:1；300个价格精装公寓：45000元/平；备注写字楼已全部售罄基本情况：凯悦中心位于市南区燕儿岛路8号，总占地8542平方米，总建面约10.36万平方米，主要物业形态涵盖酒店式公寓、住宅、甲级写字楼等，其中甲级写字楼总建面近30000平方米，其中仅60套约9526平方米的写字楼物业对外销售。户型配比：已取得预售的写字楼物业房源面积范围60-300平米不等，其中主力户型为170-200平，共27套约4902平方米。推盘节奏及去化：2009年11月份凯悦中心住宅物业取得预售，2010年1月份写字楼物业取得预售，到2011年5月份对外销售的写字楼物业全部售罄，月均去化3.5套约560平方米。价格：写字楼物业开盘初期价格相对较低，对外报价22000元/平方米，价格较低；2011年之后由于沿海一线甲级写字楼价格的快速上涨，该项目写字楼销售价格达到4-5万元/平方米。公寓写字楼商业裙楼凯悦中心项目销控分析：凯悦中心由2栋超高层和商业裙楼组成，其中写字楼为39层，公寓为50层商业裙楼5层商业裙楼，暂时尚未网签公寓311套海景公寓户型配比面积段总套数总面积(㎡)销售套数销售面积(㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率70-80987486.366751