扬州市区房地产开发经营管理办法(22)(1)

扬州市区房地产开发经营管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康、有序发展，依法保障消费者权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合市区实际，制定本办法。第二条在扬州市区范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。第三条房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、完善管理，控制零星分散建设。第四条扬州市房产管理局（以下称房地产开发行政主管部门）是本市房地产开发行政主管部门，并直接负责市区房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。计划、规划、建设、国土、环保、物价、工商、统计、人防、消防、绿化等部门、机构按照职权划分，各司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取房地产开发行政主管部门的意见。第六条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件资料到房地产开发行政主管部门备案，并按有关规定申请房地产开发企业资质证书：（一）房地产开发企业资质申请报告；（二）房地产开发企业资质申请表；（三）企业法人营业执照；（四）企业章程；（五）验资报告；（六）企业注册地址证明；（七）企业法定代表人的身份证、个人简历；（八）企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人简历；（九）专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证；（十）公司的组织机构设置和管理制度；（十一）拟开发项目的相关文件。第七条对新设立的房地产开发企业，房地产开发行政主管部门报省建设厅核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年，有效期届满前30日内，房地产开发企业应当向房地产开发行政主管部门申请核定资质等级或申请延长《暂定资质证书》有效期。房地产开发企业自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，房地产开发行政主管部门应报请江苏省建设厅注销其《暂定资质证书》。第八条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承担任务。不具备房地产开发资质，不得从事房地产开发经营活动。一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质的房地产开发企业可以在江苏省范围内承揽房地产开发项目，承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，建设楼层不受限制。三级资质的房地产开发企业可以在扬州市范围内承揽房地产开发项目，承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目，不得承担十六层（含）以上的建筑物的建设。四级资质的房地产开发企业限于在扬州城市规划区以外的乡镇从事房地产开发业务，可以承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目，不得承担七层（含）以上的建筑物的建设。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据《暂定资质证书》核定的标准从事相应资质等级的开发建设项目。第九条房地产开发企业资质实行年检制度。年检时间为每年1—4月份。房地产开发企业须在每年1月20日前将年检材料报送房地产开发行政主管部门，4月30日前房地产开发行政主管部门公布年检结果。资质年检须提供下列文件资料：（一）企业自检报告；（二）资质年检申报表；（三）法人营业执照；（四）资质证书正、副本；（五）审计报告、财务报表；（六）开发项目的相关资料；（七）《房地产开发项目手册》；（八）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的使用情况报告；（九）房地产开发统计年报；（十）县、区级以上政府部门奖惩决定；（十一）其他有关变更的事项。逾期或者无正当理由不参加房地产开发企业资质年检的，视为自行放弃资质，房地产开发行政主管部门应报请江苏省建设厅注销其资质证书。第十条房地产开发企业的资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。连续两年基本合格的，降低一级资质；不合格的，不得承担新的开发项目，并视具体情况予以降级或注销资质证书。第十一条房地产开发企业在申请竞买土地、计划立项、规划审批、营业执照年检、银行贷款等事项时应提交年检合格或基本合格的房地产开发企业资质证书，上述各有关行政主管部门和单位应予审查。第十二条乡镇房地产开发企业资质申报、年检、变更由市建设行政主管部门初审后报请江苏省建设厅批准。其经营活动应遵守城市房地产开发经营管理的有关规定。第十三条市区以外的房地产开发企业到市区从事房地产开发经营活动，若符合资质管理有关规定不需要重新办理开发企业资质的，必须向房地产开发行政主管部门登记备案，接受市区房地产行业管理。第十四条房地产开发企业应当按月及时、准确、真实地向房地产开发行政主管部门和统计部门报送房地产开发统计资料。开发企业资质升级、年检中所需要的开发统计数据由统计部门负责认定。第十五条房地产开发行政主管部门对房地产开发企业及其开发经营行为实行网络化管理，房地产开发企业应当及时、真实、准确地在管理网络上申报、填报有关事项和信息。第十六条房地产开发企业分立、合并、终止，应在工商行政管理部门核准后30日内，向房地产开发行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本，应在变更后30日内向房地产开发行政主管部门办理变更手续。第三章房地产开发建设第十七条房地产开发行政主管部门每年初应根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及房地产市场供求状况，会同计划、规划、国土、建设等有关行政管理部门，编制全市房地产开发建设年度计划，报市政府批准。第十八条房地产开发建设项目实行资本金制度，房地产开发项目自有资本金比例不得低于35%。第十九条房地产开发项目的土地使用权应当以拍卖、招标、挂牌等竞价方式出让。经济适用房和廉租房的房地产开发项目用地，经批准可以实行划拨。以划拨方式取得土地使用权的，未经市政府批准不得转让、出租、抵押土地使用权或改变用途。第二十条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件开发土地。经批准改变容积率的，应在开工前向国土行政主管部门申报并签订土地出让补充合同。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十一条房地产开发企业应当在签订国有土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的15日内，向房地产开发行政主管部门领取《房地产开发项目手册》（以下简称开发项目手册），并应当将房地产开发过程中的拆迁、建设、销售、物业管理等主要事项及时、真实地记录在该手册中。第二十二条房地产开发企业应当在开发项目申领《拆迁许可证》前、项目开工时、申领《商品房预售许可证》前、土建工程竣工验收前、资质年检时、项目分割转让时将开发项目手册报送房地产开发行政主管部门验核。房地产开发企业应当在开发项目竣工验收备案交付使用后，将开发项目手册送交房地产开发行政主管部门归档。第二十三条房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更用地性质和规划、设计；确需变更的，应当报请原批准机关和设计单位批准、同意，并办理有关变更手续。有关变更事项应在开发项目手册中如实记录。第二十四条房地产开发行政主管部门应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。房地产开发企业应当在项目开工前30日内向房地产开发行政主管部门报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。居住建筑规模在组团级以下（含组团级）的房地产开发项目，其配套基础设施和公共设施应当与居住建筑同步施工、同期竣工和交付使用；居住建筑规模在组团级以上的房地产开发项目，其配套基础设施和公共设施建设，经房地产开发行政主管部门批准，可以分期实施。第二十五条房地产开发企业应当按照规划指标的要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处分；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。第二十六条房地产开发建设项目应领取施工许可证后方可开工，并应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业对开发建设项目的工程质量全面负责。开发企业应按规定设置质量管理机构，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。工程建设中，不得擅自变更已经审查批准的施工图设计文件等。第二十七条房地产开发企业在开发建设过程中应当及时收集、整理项目建设各环节的文件资料，建立、健全开发项目的建设档案，并在开发项目竣工验收后，及时向建设行政主管部门、物业管理单位或者其他有关部门移交项目建设档案。第二十八条房地产开发项目必须严格按照规划设计的要求进行配套建设。有关水、电、气、道路、邮政、通讯、消防、环保、绿化、人防、物业管理等须提供竣工合格有效文件后方可交付使用。第二十九条房地产开发项目交付时，房地产开发企业应当按照项目总建筑面积的4%0向物业管理服务单位无偿提供物业管理服务用房，其产权属该项目全体业主所有。房地产开发企业应当按照有关规定提供社区居委会用房。第三十条房地产开发企业应当按照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担商品房保修责任。保修期从商品房交付购房人之日起计算。保修期内发生质量问题的，由开发企业负责查明责任，并组织有关方面解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业应先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。第三十一条房地产开发项目的建设工程质量管理、监督、认定和投诉处理工作，由建设行政主管部门负责。建设行政主管部门应加强对施工企业的管理。禁止施工企业超越资质承揽工程、转包或违法分包工程。建设行政主管部门在受理工程质量投诉后，根据相关法律、法规和现行工程技术规范、标准和行政管理规定，组织专家进行查勘、鉴定，认定工程质量，划定责任人及责任范围，下达处理意见书。第四章房地产开发项目经营第三十二条转让房地产开发项目，必须符合下列条件：（一）转让人持有计划、建设、国土、规划、房管等管理部门批准项目的有关文件；（二）转让人已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（三）转让人已完成开发投资总额的百分之二十五以上；（四）受让人具备相应的房地产开发资质；（五）受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金；（六）法律、法规规定的其他条件。第三十三条转让房地产开发项目应当签订书面合同。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同及其他有关资料到房地产开发行政主管部门备案。受让人应当重新领取开发项目手册。第三十四条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给项目受让人；已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应明确责任人。项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆迁人。第三十五条房地产开发项目进行联合开发建设的，房地产开发企业在签订具有法律效力的联合开发协议之日起10日内，送房地产开发行政主管部门备案。项目的联建事项应记录在开发项目手册中，并在销售过程中向社会公示。房地产开发企业不得假借联合开发变更项目开发主体，变相出借、出卖、转让开发资质证书，变相转让房地产开发项目。房地产开发企业不得有下列行为：（一）与拥有土地使用权的非房地产开发企业单位联合开发；（二）将开发项目完全交其他房地产开发企业开发，不参与项目经营管理，获取固定收益；（三）其他非法转让房地产开发项目的行