交付作业指引

常发地产项目交付作业指引与工作检查目录一、常发地产项目交付作业指引1、交付前三个月内准备工作2、交付前二个月内准备工作3、交付前一个月内准备工作4、集中交付时期工作内容5、集中交付后工作内容6、项目交付总结与评估二、工作用各类表单模板与填写要求1、项目交付总结与评估模板与填写要求2、交付房屋内部用“验收表”3、住宅工程质量分户验收“合格证”4、交付现场相关工作用表5、交付后物业管理用表三、常发地产项目交付工作完成情况检查表1、常发地产项目交付工作完成情况“检查表”第1页常发地产项目交付作业指引与工作检查常发地产项目交付作业指引一、交付前三个月内工作准备1、成立项目交付筹备小组工作重点：①由城市公司总经理主持会议，成立交付筹备小组。②城市公司总经理任组长，组员由各部门部长（副部长）、物业公司经理组成。③组长为交付工作总协调人，同时，各组员职责与任务需明确。2、成立验收小组进行交付区域初次验收工作重点：①城市公司会同物业公司成立联合交付验收小组。②验收小组对具备验收条件（分户验收后）的交付区域进行验收，验收时需逐户验收（验收要求按《常发地产房屋交付验收制度》中要求执行，同时填写其中相关的验收表单），每户验收结束后需填写“验收单”。③验收小组除对室内部分进行验收外还需对公建配套设施（包括配电房、燃气增压泵房、消防水箱、安控中心、消防控制中心、社区用房、生活垃圾收集用房、门岗门楼等）进行验收检查。④验收小组每天将每户“验收单”上及公建配套方面发现的问题汇总，并交予工程部，由工程部督促施工单位进行整改，整改到位时间控制在交付前二个月完成。3、物业用房及设施准备到位工作重点：①工程部完成物业用房的装修工作，由验收小组对用房进行预验收，对发现的质量缺陷和观感、功能等问题应在入伙前30天前整改完毕。第2页常发地产项目交付作业指引与工作检查②整改到位后与物业公司办理交接手续（物业用房的具体移交过程和物业检验标准按照《小区交接（与物业）管理制度》的要求执行）。③物业用房相关资料（水、电、气、建筑等图纸）可与交付房屋资料一并进行移交。4、物业公司人员招聘到位及开办物品采购到位工作重点：①物业客服人员、保安、保洁、维修等岗位人员到位（保洁工种交付前一个月到位）。②对于所有工作人员按照岗位职责与要求进行系统培训。③物业用办公用品、档案设施、人员宿舍等安排到位。④保洁外包协议签订完成。5、城市公司与物业公司相关费用的交接工作重点：①开办费（数额及支付形式）的确定与支付到位。②前期介入费支付到位。6、业主手册及交付礼品的制作工作重点：①由营销部完成《业主手册》设计工作并经地产总部领导审核。②由城市公司确定交付礼品品种及数量。③经城市公司领导审核同意后，由营销部负责《业主手册》印刷制作及交付礼品采购。二、交付日前二个月内准备工作1、交付房屋《面积实测报告》的取得工作重点：①由营销部组织，技术部、工程部及前期部配合，审第3页常发地产项目交付作业指引与工作检查报面积测绘部门进行交付房屋面积的实测。②与测绘部门做好工作沟通，对提供的实测数据（初稿）认真核对，确保数据无误。③预实测面积数据差异超出3%的房屋因进行汇总并上报公司，城市公司及时制定处理方案并实施到位。④实测数据经核对无误，由测绘部门出据《商品房面积实测报告》。2、实测数据的明源录入与面积补差计算工作重点：①由营销部负责将面积实测数据录入明源系统，数据录入时需仔细，确保数据准确无误。②数据录入完毕，统计面积预实测差及每套房屋房款的补差额，并出据明细报告供财务部核对。③财务部对营销部提供的明细报告需认真、仔细核对，确保无误。3、相关数据的核对工作工作重点：①由营销部与财务部配合对每套房屋房款到帐情况进行复查，确保房款全额到帐，如有未全额到帐情况需及时进行催款并把情况上报公司。②由营销部负责对交付房屋购房合同中资料与明源系统中相对应资料进行核对，重点核对：购房人姓名、身份证号、房屋楼栋号、面积、单价、总价，确保数据无误。③由财务部负责核对明源系统与财务用友系统上“实收款项”数据是否一致，确保数据无误。4、“两书”的制作第4页常发地产项目交付作业指引与工作检查工作重点：①由前期部负责采购《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》空白文本。②由技术部负责“两书”中有关技术数据的填写要求及房屋水电图的制作。③营销部负责制作《住宅使用说明书》中“项目简介”。④工程部确定《住宅质量保证书》中所涉及的相关配套单位名称、电话、地址。⑤经城市公司内部会审、审批确定“两书”模版；⑥综合管理部负责“两书”中相关印章的制作；⑦营销部根据审核过的“两书”模版，制作每户房屋的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（每套房屋的“两书”编号应一致）。5、营销部与物业公司相关资料的交接工作重点：①《前期物业管理协议》、《业主临时公约》的移交工作。②《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的移交工作。③《业主手册》及交付礼品的移交工作。④业主资料（包含房号、姓名、面积）的移交工作（此部分资料需经核对无误后方可移交）。6、明源“客服系统”项目建立、资料录入与操作人员培训工作重点：①物业总部对客服人员进行上岗前业务培训。②物业公司负责明源“客服系统”项目建立与设置。③工程部负责提供各承建商与保修单位资料（名称、电话、地址、责任人或对接人电话、施工或保修范围等）给物业公司。第5页常发地产项目交付作业指引与工作检查④由物业公司客服人员进行“客服系统”资料录入（资料包括各承建商与保修单位资料、交付业主资料等方面）。7、交付区域二次验收工作重点：①交付验收小组在初验“问题”整改结束后进行二次验收。②本次验收仍需对交付房屋进行逐户验收（验收要求按《常发地产交付验收作业指引》中要求执行），并填写“验收单”，同时，对于公建配套部分也需进行二次验收。③对初验过程中发现的问题需重点查看是否整改到位，同时需关注是否有新问题产生。④通过二验，如还存在需整改部分，需记录在案并交予工程部督促施工单位继续整改，同时对于整改方式与结果跟进与监督，整个整改到位时间控制在交付前一个月完成。8、公共设施、智能化及标志、标识系统的实施到位工作重点：①工程部应完成和确保喷泉、电梯、智能化、消防、供电、供水等公共设施功能实现和相关标志标识施工完成。②工程部应完成物业项目封闭、道路交通标志标线、物业项目标识、电梯保护的施工与验收工作（时间控制在交付前15天完成）。10、结算清单制作与交付相关票据开具工作重点：①财务部在明源系统“收支管理”中对补差款进行收款项添加。②根据面积实测数据与审核好的合同资料，开具销售不动产发票、维修基金收据、代收代缴的契税及其他需收取税费的收据，同时，对每第6页常发地产项目交付作业指引与工作检查套房屋补差款汇总及核对。制作交付时需提供的房屋《业主入住结算单》。③物业公司同步开具物业服务费发票，电梯运行费、公共能耗费、装修垃圾清运费、装修保证金等收款收据，同时制作交付时需提供的《业主入住物业结算单》。11、财务部与营销部、物业公司相关资料的交接工作要点：①财务部将已制作完成的《业主入住结算单》移交营销部，并做好交接手续。②财务部将核对无误的相关票据（销售不动产发票、维修基金收据、代收代缴的契税及其他需收取款项的收据）移交物业公司，并做好交接手续。12、物业公司与营销部相关资料的交接工作要点：物业公司将已制作的《业主入住物业结算单》移交营销部，并做好交接手续。13、物业公司相关表格、表单制作准备到位工作要点：由物业公司制作相关表格、表单，包括：《业主情况登记表》、《装修须知》、《消防安全协议》、《文表签收单》、《装修申请表》、《住宅装修协议》、《装修许可证》、《住宅卫生间渗水实验记录单》、《住宅管道、地漏通水记录单》、《巡查装修户记录表》、《装修验房单》、《退装修保证金汇签单》、《施工人员登记表》、《业主验房表》《施工人员出入证》等。14、确定交付方案工作要点：①由营销部组织，起草《业主入住方案》（方案参考第7页常发地产项目交付作业指引与工作检查《常发地产业主入住方案模板》）。②《业主入住方案》中需包含特殊事件处理预案（预实测面积差异超出3%情况的处理、客户要求先验房后办理入住手续情况的处理、交付现场与业主发生争议情况的处理等）、交付过程中的统一说辞（包括设施设备使用说明、客户接待说辞、交付流程说辞、收费依据说辞、房屋瑕疵问题处理说辞等）、交付现场布置、交付计划安排明细、交付流程设置及部门分工、交付人员安排与岗位职责、《入伙通知书》及《入伙办理须知》制作等内容。③经报公司总部领导审批，同意后分工实施。三、交付前一个月内准备工作1、交付区域设施、设备调试到位并投入使用工作重点：①工程部对监督监控设施、智能化设备进行调试并投入使用。②工程部对相关设备（如煤气调压设备、二次增压设备、消防泵房设备、消防控制中心设备、变电房设备、高低压电柜、污水泵、喷泉控制设备等）进行调试并投入使用。③物业管理用房内部网络、电话、电脑等设备调试到位并投入使用。2、工程部与物业公司相关资料的移交与工作交接工作重点：①交付项目工程资料的交接工作，交接的资料包括各单体项目的备案资料、交付区域备案资料（节水给水验收、通水、污水排放验收、供电验收通电、燃气工程验收通气、卫生防疫验收、邮政验收、电信验收、防雷验收、市政道路验收、路灯验收、环保验收、第8页常发地产项目交付作业指引与工作检查白蚁防治验收、垃圾处理化粪池验收、环卫验收、园林绿化验收、物管用房验收、社区用房验收等竣工验收资料。具体内容依据各城市公司所在地的相关规定）、消防电梯智能化安防系统等的备案资料，物业项目各类许可证复印件、单体和整体的各类竣工图纸，各类设备说明书、合格证、随机工具和文件，各类公共系统的培训资料和技术交底，各施工单位清单、保修资料和保修标准等（具体交接过程和标准依据《小区交接（与物业）管理制度》的要求执行）。②各类钥匙（包括交付房屋、单元门、公共设施门及通道门等）向物业公司的移交工作，在移交前需提前做好编号标识，同时做好现场核对工作（具体交接过程和标准依据《小区交接（与物业）管理制度》的要求执行。此项目工作可在工程全部整改结束后进行，时间控制在交付前15天完成）。③交付区域相关公共资产的移交，包括计量表（水、电、气）、闸、泵及其平面布置图。④移交的同时，工程部配合物业公司做好相关设备（如煤气调压设备、二次增压设备、消防泵房设备、消防控制中心设备、变电房设备、高低压电柜、污水泵、喷泉控制设备等）日常使用、管理、维护等方面的技术培训工作。⑤物业公司安排好人员对设备的使用做好台帐并记录、存档。3、交付区域公共资产的产权变更共作重点：由前期部负责，综合管理部与工程部配合，完成交付区域的公共资产（公共水、电等）的产权从开发公司变更到物业公司名下。第9页常发地产项目交付作业指引与工作检查4、“入伙通知书”邮寄地址的确认工作重点：①由营销部负责统一电话说辞并与业主沟通，核对信件邮寄地址。②对业主邮寄地址发生变更的，需及时更正客户资料，同时明源上“客户资料”也同步进行修改。③对暂时联系不上的业主需及时电话多次跟踪，决定无法取得联系或联系不上的，邮寄地址以购房合同中客户所留地址为准。5、交付前保洁与最后验收、交接工作重点：①由地产城市公司组织，对本次所交付区域进行保洁。②地产城市公司总经理组织验收小组对交付房屋进行最后一次验收，同时对景观、设备、设施、智能化、室内外保洁等方面进行检查。③房屋需逐户验收，验收合格后每套房屋颁发“合格表”。④交付房屋凭“合格表”与城市物业公司办理房屋交接手续。6、“综合竣工验收备案表”的取得工作重点：前期部负责，各部门配合，取得政府签发的“综合竣工验收备案表”。7、“入伙通知书”的确认与制作、邮寄工作重点：①确定最终“交付房屋计划时间表”并报城市公司领导审批。②根据审批同意后的“交付房屋计划时间表”由营销部制定“入伙通知书”模版并录入明源系统。③制作每户房屋“入伙通知书”。第10页常发地产项目交付作业指引与工作检查④营销部负责“入伙通知书”的邮寄与跟踪，对无人签收的退回信件应保留并统一存档，以便日后备查