拉萨市城0809镇房地产管理条例0806

拉萨市城镇房地产管理条例(2006年11月9日拉萨市第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过2007年3月28日西藏自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)第一章总则第一条为加强对城镇房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条凡在本市、县(区)城镇规划区国有土地范围内取得的房地产开发用地上从事房地产开发、交易和管理活动，均适用本条例。第三条本条例所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第四条房地产权利人应当遵守法律法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第五条市、县(区)人民政府房产行政主管部门和土地行政主管部门，按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理房地产工作。发展改革、规划、环保、工商、物价等行政管理部门按照法律、法规赋予的职责，协同做好房地产管理工作。市房产行政主管部门负责全市的房地产监督管理工作。各县(区)人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内房地产管理工作。第二章房地产开发第六条房地产开发应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第七条确定房地产开发项目，应当符合拉萨市批准的土地利用总体规划、年度建设用地计划和城镇规划、房地产开发年度计划的要求;需经发展改革主管部门批准的，还应当报发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。第八条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本，并有法定机构的验资证明;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。第九条设立房地产开发企业，应当向县级以上工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第八条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当告知并说明理由。第十条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房产行政主管部门备案：(一)营业执照复印件;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的有效身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;(六)法律法规规定的其他材料。第十一条房地产开发项目应由开发主管部门通过公开招投标，确定开发企业。有下列情形之一的开发企业，不得参与项目开发的招投标活动：(一)已取得的开发项目未按开发项目建设合同约定期限开工和建设的;(二)已取得的开发项目未落实动迁安置方案的;(三)已取得的开发项目未按动迁安置补偿协议约定期限安置被动迁人的;(四)资本金占项目总投资的比例未达到20%的;(五)违反本条例其他规定的。第十二条开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。县级以上人民政府土地行政主管部门和房产行政主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据和出让合同的内容：(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;(二)城市规划设计条件;(三)配套基础设施和公共设施的建设要求;(四)基础设施建成后的产权界定;(五)项目拆迁补偿、安置要求;(六)法律法规规定的其他事项。第十三条房地产开发企业应当建立开发项目手册，将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中。第十四条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。第十五条开发企业在开发建设过程中，可以转让其开发项目，但应当符合下列条件：(一)已按本条例规定取得开发项目;(二)投入开发建设的资金已达到工程建设总投资25%以上;(三)已办理土地使用权转让手续;(四)法律、法规规定的其他条件。第十六条房地产开发建设项目，应当符合建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业法人代表应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况;(六)法律、法规规定需要验收的其他事项。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。第十九条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应当按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充规定。第二十条政府应当大力发展经济适用住房建设，发展改革、建设、土地、财政、税务、物价等行政主管部门在各自职权范围内落实相关优惠政策。以经济适用住房名义取得的划拨土地，不得改变土地用途，变相搞商品房开发。第二十一条政府鼓励和支持廉租住房的开发建设。新建的廉租住房建设用地实行行政划拨的方式供应，在行政审批、行政事业性收费、税收等方面享受政策优惠。第三章房地产交易第一节房地产转让第二十二条房地产转让，是指房地产权利人通过法定程序，将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括：(一)买卖(含以房地产清偿债务，下同);(二)赠与、继承、划拨;(三)产权调换;(四)以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的;(五)因收购、兼并或者合并企业，房地产权属发生转移的;(六)房屋拆迁中，房屋所有权人以产权调换形式获得期房权利，房地产权属发生转移的;(七)法律、法规规定的其他情形。第二十三条有下列情形之一的房地产，不得转让：(一)权属证明与标的物不符的;(二)权属证明被注销、吊销或者因其他原因失去效力的;(三)属拆迁冻结通知书确定的时效范围内的;(四)产权共有房屋，其他共有人不同意转让的;(五)已设定抵押，未经抵押权人同意的;(六)未按规定缴纳土地使用权出让金和未取得国有土地使用证的;(七)按有关法律、行政法规规定，不得转让的。第二十四条同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。第二十五条房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。房地产转让应当签订书面合同。房地产转让合同应当载明当事人的姓名或者名称、住所，房地产的基本情况、成交价格，当事人的权利、义务及违约责任，土地使用权取得的方式、使用性质和剩余使用年限等内容。房地产转让人在转让合同签订之日起30日内，应当持相关的房屋所有权正连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证和书面合同到房产行政主管部门申办房地产转让登记备案手续。房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内办结转让登记备案手续或者书面作出不予登记备案的决定并说明理由。第二十六条与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有房地产转让的优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前30日通知共有权人或者承租人。对涉及共有关系或者承租关系的房地产转让，转让人在申办转让登记备案手续时，应当出具其他共有权人或者承租人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。第二十七条房地产转让当事人在申办转让登记备案手续时，应当如实申报房地产交易价格，并按有关法律法规缴纳税费。第二十八条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。第二十九条商品房预售，预售人应当取得房产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》，未取得的，不得进行商品房预售。取得《商品房预售许可证》，应当具备下列条件，有关文件应当作为《商品房预售许可证》附件向预购人提供：(一)持有营业执照和房地产开发资质等级证书;(二)持有取得国有土地使用权的有效证明;以出让方式获得土地使用权的，已按照土地管理法律法规的规定，缴纳了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(三)持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;(四)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的35%以上;(五)具有完备的商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、商品房分层平面图、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理、预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用账户等内容;(六)涉及房屋拆迁的，已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书;(七)拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权或者设定抵押权而抵押权人书面同意预售;(八)法律、法规规定的其他条件。进行小区建设的，预售人可以分期向房产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。第三十条房产行政主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的条件对项目进行核实，自受理申请之日起7个工作日内，核发《商品房预售许可证》，或者书面发出不予核发的通知并说明理由。第三十一条《商品房预售许可证》应当载明预售名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积、性质。准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房面积。第三十二条商品房预售，预售人应当向预购人提供下列资料或者其复印件：(一)营业执照;(二)土地使用权证明;(三)《商品房预售许可证》;(四)《商品房预售面积预测报告书》;(五)项目及其配套设施的平面示意图;(六)商品房的结构、户型、装修标准;(七)施工进度和竣工交付使用时间;(八)预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用账户。第三十三条房地产开发企业应当自商品房预售合同签定之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。第三十四条商品房预售时，实行实名制。预售款应当由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款银行不得直接向预售人划款。工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当，给预购人造成损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用账户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用账户。第三十五条非因基础设施建设或者公共利益需要，不得对已预售商品房项目的建筑容积率或者户型、结构、环境整体布局作出变更。预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或者改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局的