东莞房地产市场简析

东莞房地产市场简析市场很有趣，市场也可以分析得很有趣2010-04-05东莞概况——从区域大产业看东莞城市发展东莞在珠三角城市群中扮演什么样的角色？是什么原因造就了厚长虎的经济奇迹？东莞未来的城市发展趋势会怎样？东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通必经之地东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，北接广州，南连深圳；全市陆地面积2465平方公里；2005年东莞市总人口为750.63万人，其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人；全市人口密度3045人/平方公里。东莞广州深圳澳门香港中国三大城市群内部城市划分注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外长三角城市群区域中心城市上海区域次中心城市杭嘉湖城镇群：杭州宁镇扬城镇群：南京区域功能性中心城市杭嘉湖城镇群：嘉兴、湖州宁镇扬城镇群：宁波、镇江、扬州苏常锡城镇群：苏州、常州、无锡区域功能增长型城市南通、绍兴、舟山、泰州京津冀城市群区域中心城市北京区域次中心城市天津区域功能性中心城市唐山、秦皇岛、石家庄区域功能增长型城市廊坊、承德珠三角城市群区域中心城市广州、深圳区域功能性中心城市中部区域：佛山东部区域：东莞西部区域：珠海区域功能增长型城市东部区域：惠州西部区域：中山大珠三角城市群由单中心辐射发展向“双核多心”网络发展格局演化1991199520022004香港广州东莞中山珠海香港广州东莞中山珠海顺德香港深圳广州东莞中山珠海香港深圳广州东莞佛山澳门珠海深圳深圳一核五点一核两圈两核两圈两核多心港口及交通轴线刺激了周边城镇向外拓展的需求，加速了城市化的进程，是珠三角早期发展的主要推动力港口：优越的区位条件造就了“大珠三角”范围内一批深水良港和世界上最繁忙的集装箱码头，包括香港葵涌港、深圳盐田港、广州黄埔港和南沙港等，港口费用在世界上公认最有竞争力。交通轴线：广深高速公路沿线、广深铁路沿线、105国道沿线、325国道沿线是大珠三角城市群四条主要的产业密集带，形成了城市群的产业链、技术扩散链和市场分工链。东莞位于珠江口，拥有虎门港，与香港和澳门水上交通便捷。同时广深高速公路、广深铁路两条产业密集带贯穿市域，促进了东莞城市化的进程，带动了交通轴线沿线的发展，城市群的自然生长力极大了推动了东莞城市的发展。虎门港广深铁路广深高速建立三级城镇中心体系，强化各级中心的辐射带动作用，引领周边地区协调发展主中心副中心主中心副中心县（市、区）重点区、镇广州主城区发展成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的国际性现代化大都市深圳主城区发展成为带动珠江三角洲东岸地区发展的现代化中心城市珠海主城区发展成为带动珠江三角洲西岸地区发展的现代化中心城市佛山主城区、江门主城区、东莞主城区、中山主城区、惠州主城区、肇庆主城区广州东部地区、南沙，深圳前海－宝安，珠海西部地区，佛山顺德，江门开平，东莞虎门－长安、常平－横沥，惠州惠阳－大亚湾广州花都－白云、从化、增城，深圳龙岗，珠海金湾－斗门，佛山三水、高明－西樵，江门鹤山、台山、恩平，惠州惠东、博罗，肇庆四会－大旺深圳沙井－松岗、龙华－观澜，佛山南海高新区、九江－龙江－沙头、大沥－松岗－黄岐－盐步，江门司前－大泽、南湾－斗山，中山东部地区、小榄－古镇、三乡－坦洲区域性中心地区性中心地方性中心大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外形成梯级产业分工布局家电、五金、纺织产业集聚区机电、建材产业集聚区电子、电气产业集聚区港深广佛澳珠二线专业城市受辐射扩散的腹地城镇“三核”功能定位香港国际金融、信息、营销中心广州政治、经济、文化中心深圳商业、金融、创意中心珠海信息技术、旅游度假中心澳门娱乐、服务中心佛山商贸、服务枢纽东莞国际制造业名城中山高新技术、商贸港口城市江门高新技术、贸易港口城市惠州高新技术、旅游业中心肇庆旅游业、现代农业基地基于以上分析，大珠三角城市群将呈现“网络状”功能互补的城市发展格局“广佛”与“港深”作为大珠三角的“双核”将进一步带动城市群规模的扩大，各级城镇中心的作用会更加强化，形成完善的城市群三级中心体系；趋势一：随着产业结构的调整与优化，城市群产业结构向综合化、多元化、细分化发展，产业梯级明显，各城市功能相对独立又互为补充；趋势二：信息化的发展与快速交通网络的建设将更加紧密城市群之间的联系，促进物流、人流、产业流的交换，有利于区域内部的产业转移和垂直分工；趋势三：对外开放的门户地位和沟通国际、国内的枢纽作用凸现，将成为全面辐射与服务全国，直接带动“泛珠三角”经济发展的“发动机”。趋势四：东莞与外部交通的建设历程，逐步加速东莞与深圳、广州和香港的交通联系，尤其加速了莞深一体化进程19961997199720002007200720092013京九铁路通车连通东莞与深圳、香港的联系虎门港码头,虎门大桥开通，东莞成为沟通穗、港以及珠江两岸和深圳、珠海的交通枢纽广深高速开通，促进东莞与广州和深圳的交通联系莞深高速开通，进一步加快莞深一体化进程龙大高速开通，缩短深圳中心区与东莞中心区的距离广深高铁开通，铁路加快东莞与与核心城市广州和深圳的联系广深沿江高速，形成以广州为中心、连接全省各市的高速公路网广深港高铁、进一步加快东莞与广州、深圳、香港等核心城市的联系珠三角主要发展轴线从东莞市域西部边缘斜擦而过，长安、厚街、虎门等因此而获得强劲发展动力，而作为市域的中心区，则远离该轴线，在发展过程中不断被边缘化市域中心厚街虎门长安珠三角主发展轴东莞西部多个镇区因为受珠三角主发展轴的影响和带动，得到了长足的发展，并在时间上拥有了先机；而作为市域中心的莞城，远离了珠三角的发展轴线，没有能够拥有交通、投资环境、产业集聚等方面的优势，没能够得到足够的发展，也没有形成中心区应有的发展基础东莞城市内部的产业发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的东西发展轴，以及主城区和松山湖的中线，目前东西部发展轴上的节点镇区发展强劲以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带；以东莞城区为中心的中心发展轴高科技产业带；以虎门为中心的西部发展轴和城镇密集带一起构成了东莞市域发展的三条主要轴线长安虎门中心城区常平樟木头松山湖塘夏西部发展轴中部发展轴东部发展轴主城区的中部发展轴没有自身资源优势，同时也没有外部发展优势，在发展过程中没有得到长足的发展厚街受珠三角发展轴线影响铁路带来产业优势受深圳的辐射力影响东莞的经济分布呈现出“镇大于市”的组团式城市结构，强镇而弱市东莞市域生产总值分布图产值＞100亿50亿＜产值＜100亿30亿＜产值＜50亿产值＜30亿东莞市域二产产值分布图产值＞50亿30亿＜产值＜50亿10亿＜产值＜30亿产值＜10亿东莞工业强镇的布局受到产业带与交通轴线的影线明显，靠近深圳的西南部与东南部是二产产值最高的区域，常平也由于铁路产业带的影响位居第五。东城与南城作为东莞城区核心是三产产值最高的区域，虎门以其区位优势以及发展基础三产位于第三位。东莞市域三产产值分布图数据来源：东莞统计年鉴内外源经济协调发展三级城镇体系架构国际制造业城市东莞未来发展四大趋势东莞在大珠三角城市群中将继续扮演电子、电气产业制造贸易城市的角色，并将承担港深高新技术产业的转移，从而优化自身产业结构。但国际制造业城市的地位不会改变，并随着核心城市辐射及产业外溢的影响，将促使东莞的制造型产业向更高端转变。东莞未来发展趋势区域性副中心大珠三角副中心城市，穗港经济走廊上重要节点，二级专业型城市，继续承接产业转移电子信息、电气机械等产品的国际性生产、研发基地以城区为核心，主要镇区为地方性中心，各产业集聚地为基点的金字塔型体系架构在发展外源经济优势的同时侧重于内源型经济的培育，从制造向创造过渡东莞城市竞争力将持续加强城市发展格局将出现梯级分布东莞城区房地产——探寻市场热点区域东莞城区的房地产市场格局？东莞未来的楼市发展趋势会怎样？我们所在的CBD区域楼市特征是怎样的？总体规划城市定位：东莞市定位为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。发展重点：强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌等中心城镇。发展原则：积极贯彻“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的原则，切实加强生态环境的保护。各镇区产业特点及规划东莞市区：市域政治、经济、科技、文化及商贸服务中心，公路枢纽，高新技术产业研究和发展基地。虎门：市域西部发展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇。常平：市域东部发展中心，广东省重要的铁路枢纽，工业及外贸仓储基地。塘厦：市域东南片区发展中心，外向型加工工业基地。石龙：珠三角水铁联运中心之一，高新技术加工区。厚街、长安：综合性轻工业加工区。樟木头：外向型加工业区和度假旅游区。清溪、凤岗：综合性外向型加工工业区。麻涌、沙田：滨海港口工业城镇。石碣、茶山、横沥、谢岗：铁路沿线工贸城镇。中堂、望牛墩、道滘、洪梅、高埗：综合性加工业区，三高农业基地。大岭山、大朗、黄江：外向型工业城镇，生态旅游区。寮步、东坑、桥头、企石、石排：外向型加工业城镇。主城区的发展规划—三位一体“三位一体”即将中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园作为一个整体来规划建设，形成东莞未来的主城区，将高科技制造业核心、生态绿心和第三产业中心融为一体。北部中心城区主要承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功能；中部同沙片区以改善区域生态环境、建设城市“绿心”、提供休闲娱乐度假场所为主要职能；南部松山湖片区是制造业中心，承担着全市高新技术产业中心和技术中心的职能。三位一体的城市规划格局同沙片区中心城区松山湖1.地理区位：珠江东岸的城市群核心，深莞惠轨道交通枢纽；2.城市角色：东莞城市中心的支点，“三位一体”主城区；3.功能定位：推进东莞城市双转型引擎，高科技产业中心；4.配套规划：规划工作/居住/休闲旅游配套完善的生活基地；东莞市现阶段房地产发达地区主要集中在三个地区：1、以东莞市中心为核心的中心区。以莞城、东城、南城、万江为中心，辐谢到周边的寮步、石碣等镇区。这一地区是东莞房地产业发展最早，也是房地产业总体发展水平最高的地区。涌现出一批有规模的房地产项目，如第一国际、星河传说、天骄峰景、国际公馆、金域中央、东方华府、景湖时代城、中信凯旋城等等。2、以东莞铁路枢纽常平镇为中心，包括樟木头东部地区。常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是东莞铁路枢纽和物流中心。常平和樟木头镇依据自身的地理优势和交通优势，以外销为依托，逐渐将房地产业提升为当地的支柱产业，开发了一大批面向香港客户的房地产项目。如常平隐贤山庄、东田丽园、万科城，樟木头的帝豪花园、碧河花园、御景花园等等。3、以虎门镇为中心，包括长安、厚街地区。这一地区包含了虎门、长安、厚街三个经济较发达的镇区。三个镇区的发展水平在全市镇区中均处在领先位置，当地居民消费力强。典型项目有虎门丰泰观山碧水、虎门1号，长安信义1号、沃多夫，厚街加州阳光、湖景1号、中央华府等。东莞房地产分布区域特征东莞住房建设规划“二带二区三片多点”，以CLD为核心的中心城区是东莞未来规划建设“二区”之一二带”是打造轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带；“二区”即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区；“三片”则是胜和－亨美片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区；“多点”包括近期规划中的“员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区；“城区－同沙－松山湖”三位一体的东莞未来主城区。资料来源：东莞市住房建设规划中心城区松山湖深业•御泉山金域中央百悦尚城森林湖御花苑世纪城都市阳光汉唐可园城市风景华夏世纪城二期东骏豪苑景湖花园景湖春晓未来世界新中银花园中信凯旋城城市风景第一国际尚书银座华凯豪庭江南雅筑高田阳光海岸富通理想076