20110729鑫苑逸品香山8月份推广方案综合改

第1页共25页鑫苑·逸品香山2011年8月营销推广方案第2页共25页目录（一）、剩余房源梳理及本月推售房源梳理（二）、2011年8月份销售目标及分解（三）、8月份营销策略（四）、月度营销执行计划（五）、费用预算第3页共25页一、剩余房源梳理及本月推售房源梳理第4页共25页1、剩余房源梳理（数据截止2011年7月27日）建筑形态总房源已售房源剩余房源楼座套数面积金额套数面积金额套数面积金额多层10#487119.3263237641446497.66536790625767.41871078513#486973.3663088271344642.638201635142187.912351859914#486973.3658605055375213.4236521687111759.9422083368小计14421066.0418493096711416353.68128402384304715.2654312752小高层1#1128963.84622846121108790.36584356782172.2212405213#564562.3630897672554478.1830327340184.185703324#847479.8653666592585269.4636050373262292.361697456611#968473.3460220812807084.3148159514161389.031008445512#1129914.5269176593726389.8742740733403700.842683779224#12810172.1269686545997711.4150600949292966.822034471525#19215653.26111856113846646.51449701961089082.3464679360小计78065219.345778893955946370.131128478322419687.34140731741总计924862856427199066736272443968716725424403195044493第5页共25页2、剩余洋房和高层产品梳理（根据7月27日最新销控）A、小高层房源梳理：1/4/11#12/24#25#西户南户东户西户西南东南东户西户西南东南东户732520181417361917362#3#仅剩3套，略做统计。B、多层洋房房源梳理：楼栋/套数10#13#14#复式246平层1601楼2453、下阶段推售房源梳理建筑形态楼座层数房源套数建筑面积小高层6#16545216.189#1612810574.64多层17#8325068.76第6页共25页二、2011年8月份销售目标1、总体目标：认购+签约1.2亿保证剩余产品去化的同时，积累排卡客户2、目标分解：楼栋销售额套数分解10、13、14号楼：3000万5套17号楼20套1、3、4、11、12、24、25号楼：5000万90套6、9号楼4000万70套三、2011年8月份营销策略1、推售策略：（1）推售节点：第7页共25页7月31日6#、9#、17#内部认筹启动8月20日6#、9#、17#盛大开盘排卡目标：100张，每天5张开盘目标：90套8月1日—31日，去化剩余房源：小高层60套，现有洋房5套，加推洋房销售20套（2）推售建议：根据目前销售情况，8月份建议推售6、9、17#楼，在确保剩余房源的去化量的同时，又能增加8月份销售货值。（3）推售策略：本月项目会推售两种新品，一、独一单元的6#，具有全新户型的9#；二、8层电梯洋房，同时将两种产品推向市场，结合销售政策，全面去化剩余房源7月17#房源月底强销9月6#/9#/17#房源蓄客7月31日6#、9#、17#排号7月31日日8月20日6#、9#、17#开盘8月20日8月第8页共25页广告传播，全方位推广必然给市场一种混乱，因此，我们建议，产品梳理分清主次；15/16F小高层明推，走线上推广；8F层电梯洋房暗推，走线下渠道对外营造6、9#楼的楼王印象，确保稀缺性及形象的营造。（4）认筹模式针对6、9#，鉴于6#未取得预售证，应该借“9#已取得预售证之势”，收取诚意金，开盘之日，6#采取加推模式针对17#认筹，采取认筹“定优惠，定房源”的方式，收取5万诚意金（银行存款之存根+限购资料）（5）排卡优惠方式：针对6、9#，采取“1万抵4万”，优惠3万，同时给案场预留较大空间。针对17#采取收取5万诚意金的方式，“5万抵10万”。2、营销策略：第一条线：推广线执行策略：（1）线上推广主题：花园路地铁口溪边小洋楼浪漫香山，因爱而居！71-89㎡独栋景观楼王倾情加推，1万抵4万感恩回馈！第9页共25页形象展示：（2）线下推广主题：主题一、“约惠七夕，情定香山”72㎡全功能两房，89㎡多功能三房，超高性价比，内部抢销中！主题二、1万抵4万！第10页共25页鑫苑·逸品香山“年度答谢月活动”盛情启动！71-89㎡低密洋楼，120-240㎡电梯洋房，超高性价比抢销中！主题三、洋房品味，高层价位鑫苑逸品香山120-240㎡电梯洋房，XXXX元/㎡起！第二条线：促销线（1）促销策略：“庆鑫苑逸品香山连续四月销售额创亿”客户答谢月（2）促销执行：特价房要根据房源配比情况，可以按难消化房源占60%，好卖户型20%，一般户型20%的比例制定（销售部根据销售情况适当调整。）特价优惠：按照小高层底价加3000元，洋房底价加5000元的标准制定。（3）邀约说辞：为了庆祝“鑫苑逸品香山连续四月销售创亿”，公司特别奉献出部分房源回馈新老客户，决定在周六周日举行“一口价”团购活动；第11页共25页此活动仅限周六、周日两天时间，希望客户抓住机会尽快下定成交。另凡本周六周日享受一口价的认购客户，必须在本月31日前签约，否则优惠无效。第三条线：活动线执行策略：活动营销节点爆发节点大活动，周周小活动策略执行：1、“八月军绿色之纯翠洋楼特惠”活动（1）活动目的：利用八一建军节节点，释放特惠信息，吸引客户到访，逼定客户下定。（2）活动时间：8月1日—15日（3）活动地点：鑫苑逸品香山售楼部（4）活动内容：喜迎建军节，凡党员凭士兵证、军官证、退伍证等一切能证明有从军经验的，购房即可尊享94折特惠（优惠信息由短信和现场展板释放）。（5）、活动安排：岗位内容责任人到位时间第12页共25页方案确定、活动组织吴艺鹏、沈万阳8月3日物料落实沈万阳8月1日主持人，释放优惠信息，抽奖信息杜孟丽8月3日奖品发放王倩博8月3日（6）、费用预算：物料内容数量费用责任人优惠信息展板1个162沈万阳优惠信息画架1个120沈万阳合计——362——2、逸品香山2期首届“秀幸福“晾晒幸福婚纱照活动全城启动（1）活动目的：利用“秀幸福“活动，维护客户，吸引客户到访，逼定客户下定。（2）活动时间：8月8日—13日，13日颁奖（3）活动地点：鑫苑逸品香山售楼部（4）活动内容：凡年满24-25周岁且于2011年8月8日之后，2011年8月13日12点整之前向鑫苑逸品香山销售中心，提供真实的婚纱照照片者均可参赛。第13页共25页所提供婚纱照规格为高18cm×宽12.5cm，提供婚纱照照片的同时，必须提供真实有效的双方姓名、性别、身份证号以及具体的拍摄时间。活动期间，全城所有到达案场的客户，不分男女老少，皆有权利评选出自己喜欢的一组或多组的婚纱照。得分最高者，获得鑫苑逸品香山提供的“新加坡浪漫之旅”奖品，参与者均有奖品。（5）、活动安排：岗位内容责任人到位时间方案确定、活动组织吴艺鹏、沈万阳8月8日物料落实吴艺鹏8月9日主持人，释放优惠信息，抽奖信息吴艺鹏8月10日奖品发放王倩博8月13日（6）、费用预算：物料内容数量费用责任人优惠信息X展架1个50吴艺鹏照片粘贴版1个120吴艺鹏参赛礼品（电影票、玩偶）若干500吴艺鹏抽奖箱1个已有吴艺鹏抽奖券若干已有吴艺鹏合计——770——第14页共25页3、“冰激凌DIY”活动（1）活动目的：邀约客户到访，营造现场氛围，逼定客户成交。（2）活动时间：8月6日（3）活动地点：鑫苑逸品香山售楼部（1）活动内容：10：00客户进场，登记，置业顾问讲解，免费领取冰激凌一份（4）活动安排：岗位内容责任人到位时间方案确定、活动组织吴艺鹏、沈万阳8月5日物料落实沈万阳8月5日抽奖主持、优惠信息释放杜孟丽8月5日奖品发放王倩博8月5日制作、服务活动公司人员两名8月5日（6）、费用预算：物料内容数量费用责任人冰激凌公司费用若干700元沈万阳合计——700元第15页共25页4、“七夕鹊桥会”活动（1）活动目的：邀约客户到访，营造现场氛围，逼定客户成交。（2）活动时间：8月16日（农历7月7日）（3）活动地点：鑫苑逸品香山售楼部（2）活动内容：10：00客户进场，登记，置业顾问讲解，免费领取中国传统定情信物香包一份（5）活动安排：岗位内容责任人到位时间方案确定、活动组织吴艺鹏、沈万阳8月16日物料落实沈万阳8月15日（6）、费用预算：物料内容数量费用责任人香包礼品费用若干700元沈万阳合计——700元5、“葫芦烙画”活动（1）活动目的：利用纪念小活动由头，邀约客户到访。营造现场紧张氛围，逼定客户成交。第16页共25页（2）活动时间：8月27-28日（3）活动地点：鑫苑逸品香山售楼部（4）活动内容：当天到访客户均可领取葫芦烙画纪念品一个（5）、活动安排：岗位内容责任人到位时间方案确定、活动组织吴艺鹏、沈万阳8月25日物料落实沈万阳8月25日（6）、费用预算：物料内容数量费用责任人活动---800元沈万阳物料若干已有沈万阳合计——800元6、商家联动活动一、活动地点花园路农业路交汇处大商新玛特卖场一楼中厅东侧二、活动形式鑫苑·逸品香山在大商新玛特卖场一楼中厅东侧位置放置沙盘与接待台，每天卖场营业时间，安排置业顾问现场接第17页共25页受客户咨询。三、活动时间1、白天时间为：10:00—17:002、晚上时间为：17:00—21:30四、人员安排恒辉、伟业一递一天，每日安排一人（每日不得低于20组登记）五、物料安排序号物料协调人1.沙盘恒辉：沈万阳同致行：潘翀2.接待台3.椅子4.单页，折页等宣传物料5.客户登记表、笔第三条线：渠道线执行策略：全城覆盖全城联动地毯式、直击式挖掘客户群，势席全城渠道策略：渠道拓展计划：每家代理公司周一到周五每日保证10人外销，周六周日15-20人外销，每家每天留电10组，来访5组。第18页共25页（1）鑫苑老社区巡展：鑫苑老社区、早期高端社区客户群深度挖掘鑫苑名家、中央花园等（2）5年以上老社区拓展计划：21世纪小区、中方园小区、建行家属院、牧专家属院、76中家属院、徐砦小区等（3）超市巡展拓展计划：家乐福，丹尼斯（4）专业市场拓展计划：北区专业市场、企事业单位、学校、大型工厂客群、天荣建材港、贾鲁河种子市场、万客隆家具市场、桑园兽药批发市场等（5）金水区分展点（大型商超、4S店、写字楼）设立（6）派单渠道人员中心城区客户拉访五、营销策略执行1、报纸媒体：发布媒体发布时间广告版面及色彩核心推广信息大河报8月18日，周四大河报封底整版8月项目开盘信息合计发布媒体发布时间广告版面及色彩核心推广信息夹报8月3日、17日，周三4P夹报促销信息+形象+软文炒作第19页共25页合计2、户外媒体策略：位置发布时间核心推广信息农业路花园路户外8月1-5日更换画面8月16日更换画面逸品香山6#、17#新品加推认筹信息8月20日开盘信息电梯框架广告8月6日更换画面逸品香山6#、17#新品加推认筹信息8月20日开盘信息花园路导示8月1日之前立起项目导示信息社区海报广告8月1日更换画面8月10日更换画面逸品香山6#、17#新品加推认筹信息8月20日开盘信息合计3、短信投放策略：发送日期短信主题信息释放客户群体7月30日-8月1日花园路、地铁畔、50米楼间距、宽阳台阔露台！1万抵4万，只需5万即可拥有鑫苑逸品香山【中央独栋楼王】明日内部预约！65597777