XX市区房地产调查报告

XX市区房地产调查报告调查目的：1、青州各开发楼盘的位置、价格与概况，楼盘设计的整体概念，找出楼盘的卖点；2、通过本次调研，了解青州市的目标消费群；3、设计楼盘的规划（规划：包括产品导向、环境规划、户型要求、软性规划）4、青州的房地产发展趋势；5、了解青州的房地产中介发展情况。调查手段：1、案头调研：包括二手资料的收集;2、渠道调研：对青州房产管理局、青州市建设局等相关部门做访问，收集相关资料；3、浅度访谈：分为发展商的浅度访谈，业务人员、售楼人员的浅度访谈，消费者的浅度访谈；青州市场调查组成员：市调路线：小组路线（2007年1月31日上午）：尧王山西路→青州中心商务区→新通元小区→华裕小区→一块正在修整的空地（没调查到具体项目名称）市调路线1.小组一路线（2007年1月31日）：尧王山西路→南阳桥→营子小区（青州青都房地产开发有限公司开发的五星级酒店、沿街商铺、住宅等）→南燕都→前营子村改造工程→青州市府小区→瑞阳小区→云门酒业家属楼→同济花园→嘉诚房产营销中心→双喜家居广场→富豪家居广场→联谊家具→青州市第二中学→人民商城.市调路线小组一路线（2007年2月1日）：尧王山西路→青州市房管局→双喜家居广场→富豪家居广场→联谊家具→奥新家具广场→宝鼎家园→东方家园精品家居广场→得福来家居广场→尧王山西路→青州市房管局→青州市建设局→青云桥→老青州体育场→青州市府招待所→九州名座→王府商城→人民商城.市调路线小组二路线（2007年1月31日）：尧王山西路→范公亭路→驼山南路→芙蓉居→二炮宿舍→南环西路→朝阳组团→玲珑山路→天主教堂北巷→云门山南路→九州名座→河滨路→王府街办→人民商城市调路线小组二路线（2007年2月1日）：尧王山西路→青州市房管局→驼山中路→嘉诚房产营销中心→人民商城→玲珑山中路→王府商城→王府花园→河滨东路→王府街办→云门山北路→宝鼎家园→青州中央商务区→人民商城地块调查：营子小区地块：该地块是由厦门丰亿投资、青州青都房地产开发有限公司开发的项目。该地块占地40亩，地理位置优越：南临南阳河绿地公园，北接后营子小区、瑞阳小区（前营子中、西街），东靠驼山中路，西接南燕都居民小区、前营子居民小区；前营子西街贯穿其中。在前营子西街南侧建设一个潍坊首家五星级酒店，前营子西街北侧建设高档小区，在前营子西街两侧建设二或三层的商铺。该项目所拆迁的前营子村居民已经在南燕都西侧建立了安居工程，该地段地理位置较好，是青州是房价最高的地段。该公司对开发的项目名称等没有确切的定位，有意请策划代理公司，存在着巨大的商机。青州中央商务区该地块位于青州核心商业区，在尧王山西路与云门山北路交叉路口，与青洲人民商城、银座百货、青州大利群对面，中百大厦青州店离项目不到100米，地理位置极佳，商业氛围浓厚。该项目占地亩，是由温州的一家房产公司开发，开发商办公室位于青州残联（尧王山西路）。青州市市民休闲娱乐中心该地块是青州市政工程最大的项目。青州市市民休闲娱乐中心规划总面积850亩，预计总投资5.6亿元人民币。该区域通过规划改造将建成为集商业、休闲、娱乐、居住、服务接待于一体的城市标志性景观。青州市市民休闲娱乐中心青州市“南阳河综合整治工程”预计总投资4.5亿元。规划东西长约7.1公里，规划总面积130公顷，建设实施可大致分为3个阶段:第一阶段（2005——2006）：重点整修南阳河河道清淤治污，完成防身、完善治河两岸绿化工程；第二阶段（2006——2007）：修复和兴建青云桥至万年桥一带的古城遗址与历史景观。建设花文化和人文与自然生态过渡区。兴建沁阳楼、阳王庙、海岱楼河水月岛等重要景观节点，初步建立南阳河景观体系框架；第三阶段（2007——2008）：重点建设沿河的历史人文景观。建设民俗文化活动区、碑刻文化展示区、古青舍风貌区和史前文化风貌区、东夷文化风貌区和传统商业街，并完善整体景观和绿化系统，完善已建成景观的生态连接。最终建成完整的南阳河城市生态文化景观风景带。青州市市民休闲娱乐中心该项目位于范公亭路与云门山路交叉路口，范公亭路以东，云门山北路两侧，项目西侧有青州市政府、市府招待所（林海大酒店）、地税局、旅游局等市政府部门，东侧为红庙小区，北接九州名座居民小区（本小区是为青州首家小高层，在建项目），位置优越。青州的房地产业正在以前所未有的速度向前发展着，近一年来的上涨速度超过了99年至04年五年中的上涨总和，青州市市区内新房的平均房价已达到1900元/平方，二手房平均价格也高达1600-1700元/平方，青州房地产业的春天即将到来！调查项目----宝鼎家园二期开发商：潍坊青州青都房地产开发有限公司项目位置：云门山北路829号新华书店南邻6号楼：137.93平米/户5楼三单元西户、一单元东户1580元/平米，1楼三单元西户1780元/平米7号楼：137.93平米/户5楼三单元西户价格1580元/平米8号楼：137.93平米/户5楼三单元西户、一单元东户价格1680元/平米，四楼三单元西户价格1780元/平米9号楼：140.895平米/户三楼三单元西户2260元/平米，5楼一二三单元共6户，价格1680元/平米10号楼：140.895平米/户3、4、5楼三单元西户(3楼2260元/平米、4楼1900元/平米、5楼1680元/平米)，3单元5楼东户价格1680元/平米，一单元、二单元5楼共4户，价格1680元/平米，4楼一单元东户，价格1900元/平米。车库价格：1780元/平米九州名座开发商：山东中凯置业有限公司青州分公司售楼电话：3235666地址：青州云门山北路1911号房价：三楼：2410元/平方，四楼：2160元/平方，六楼1950元/平方（带阁楼），五楼2020元/平方，车库价格：1080元/平方南燕都开发商：浙江绍兴越厦房地产开发有限公司青州分公司电话：3302788地址：南阳大桥以北200米处价格：起价1918元/平方，最高：2460元/平方，均价在2078元/平方（附带清单）而且随着营子小区东侧的拆迁，给予了南燕都二期更多的挑战，根据笔者对山东各地五星级酒店周围的配套设施及房产的考察，青州五星级酒店等项目的建设，笔者认为不会给该地块带来更多的发展！南洋花园开发商：山东省中浩房地产公司青州分公司面积范围：90-160平方售楼地址：青州南路价格：三楼2050元/平方，四楼1850元/平方，五楼1780元/平方。电话：3230377同济花园开发商：山东嘉泰置业有限公司详细地址：青州市驼山中路与尧王山西路交汇处(齿轮厂转盘拐角处)电话：3265555简介：座落于驼山中路与尧王山西路交汇处,北邻大型家具批发市场及维客购物中心,向南可到达西门范公亭公园。同济花园40%的绿化率.王府花园开发商：青州天宏房地产开发有限公司地址：青州市玲珑山中路（妇幼保健院南临）电话：325333332327777价格：一楼2388元/平方，二楼2600元/平方，三楼元/平方，四楼2198元/平方，五楼1918元/平方。阁楼：1600元/平方新阳光花园开发商：新建业开发有限公司地址：青州中路老汽车站南电话：[phone]价格：车库：2000元/平米左右一楼：1720元/平米左右二楼：1900元/平米左右三楼：2000元/平米左右四楼：1850元/平米左右五楼：1670元/平米左右(楼顶有阁间，另售)简介：小区占地面积80多亩，五层公寓式住宅12栋，建筑面积65000平米。现有户型5种，建筑面积有：90平米、80-90平米、123-128平米、98-104平米、133.06平米。天山花园开发商：青岛天山置业有限公司地址：青州市工业南路售楼处电话：35390003530500房价：五楼：2080元/平方，车库价格同房价芙蓉居开发商：山东省农业实业集团房地产开发公司地址：青州市驼山路南首（烟草中专南临）电话：327977013791603822面积：140-170平方米，三室二厅，四室二厅。一梯4户。价格：一楼1780元/平方起价，9楼2700元/平方，地下室650元/平方；