新建商品住宅小区交付使用管理办法

1物业公司新建商品住宅小区交付标准及使用管理办法编制日期：年月日施行日期：年月日2目录第一章编制依据………………………………………………..…3第二章交付标准…………………………………………………..4第三章单项工程验收标准…………………………………………6第一部分主体结构工程验收………………………………………………6第二部分住宅分户质量和功能检查标准…………………………………7第三部分单元（单体）公共部分…………………………………………13第四部分单体公共部分…………………..…………………………………15第五部分公建配套工程……………………………………………………155-1室外排水工程………………………………………………………155-2行车道路和停车位..……………………………………………….155-3小区景观……..…………………………………………………….165-4绿化…………...……………………………………………………165-5水泵房………………………………………………………………175-6电梯.………..….……………………………………………………185-7消防设备.…..….……………………………………………………195-8弱电系统（有限电线、电话、网络）.………….…………………205-9分质供水.………………………………………………………..…205-10游泳设备………………………………………………….215-11弱电智能化………………………………………………..215-12小区交通标识、标牌、指示系统……………………………235-13路灯…………………………………………………………………23第四章检查表………..………………………………………………23第五章使用管理办法.……………………………………………….383第一章编制依据1、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月2日国务院令第248号发布）2、《建筑工程质量管理条例》（2000年9月25日国务院令第293号发布）3、《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部第89号发布）4、《城市房地产权属档案管理办法》（2001年8月29日建设部第101号发布）5、《物业管理条例》（2003年11月24日国务院令393号发布）6、《苏州市商品住宅交付使用管理办法》7、《住宅工程质量分户验收管理规定》4第二章交付标准（一）、所有建设项目均按规划和专业设计要求建成，合格并通过验收。（二）、各单项（体）工程竣工验收合格且已备案。卫生条件达到窗明几净场地清。（三）、小区的公共服务设施、基础设施和配套工程均已完成，竣工验收合格并已取得配套证明投入使用意见，同时具备下列条件：1、生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水。2、用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。3、雨水、污水纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性过渡措施。4、燃气管道纳入城市燃气管网。确无条件的，应当完成室内燃气管道并落实燃气供应渠道。5、电话通信、有线电视等端口敷设到户。6、灯具安装完毕，照明条件符合标准。面板安装完毕。7、邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件。8、绿化工程建设完毕，绿地指标符合规划要求。9、规划配建的人防工程需一并投入使用的，应当通过人防主管部门的验收。10、小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场地清洁，地面平整，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路。11、规划要求完成的管理用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建，5宜完成。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要。12、物业管理单位落实，物业管理配套设施符合规定，权属明晰。13、生活垃圾已委托清运；小区内每单元生活垃圾桶安装到位，环境中果壳箱安装到位。14、小区内的房屋幢号标识已上墙，指示、标识系统安装到位且齐全；小高层有层数标记，多层与小高层进户门都有户号标记。15、小区已形成封闭，技防设施安装到位，验收合格并已具备投入使用条件。（四）、分公司内部验收程序及验收资料完成。验收表式详见第四章。（五）、小区已完成综合备案手续并取得《商品住宅使用通知书》或取得备案表及两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。（六）、工程项目所在地政府规定的其他要求。（七）、应向物管企业移交的下列资料已完成：1、竣工总平图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、维护、保养等技术资料。3、物管质量保修文件和物业使用说明文件。4、物业管理所必须的其他资料。（八）、上述工作完成时间应距离合同交房日期不少于45天。6第三章单项工程验收标准第一部分主体结构检验标准1-1地基基础的沉降变形不得超过《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002的允许变形值，见下表；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；建筑物的地基变形允许值变形特征平均值最大值沉降量（㎜）150—砖砌承重结构基础的局部倾斜中、低压缩性土0.002高压缩性土0.0030.0030.004框架结构相邻柱基沉降差（㎜）中、低压缩性土0.002L高压缩性土0.003L0.003L0.004L整体倾斜Hg≤240.0040.00524﹤Hg≤600.0030.00460﹤Hg≤1000.0020.0025Hg﹥1000.00150.002沉降速率（㎜/ｄ）验收标准（变形曲线逐步收敛且）高层0.06多层及以下0.100.080.12稳定标准高层0.01；多层0.04注：L为相邻柱基的中心距离（㎜）；Hg为从室外地面算起的建筑物高度（m）。1-2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010的规定值；1-3砖石结构必须有足够的强度和刚度；不允许有明显裂缝；1-4凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ１１的有关规定；7第二部分住宅分户质量和功能检查标准（土建和水电）土建部分2-1房间几何尺寸和层高2-1-1室内方正与垂直线偏差小于0.3％，且小于10mm；2-1-2净高度为：±15mm；2-1-3楼板水平度：≤5mm/2m；（指天棚）；2-2内墙面（天棚）2-2-1表面平整清洁，阴阳角方正垂直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂；批嵌平整光洁，强度符合规范要求，无脱皮掉灰现象；2-2-2预留孔、洞、槽、管道等位置准确，尺寸正确、方正、整齐、光滑；2-2-3立面垂直，允许偏差小于5mm，表面平整度允许偏差小于4mm；2-2-4阴阳角垂直、方正、允许偏差小于4mm，检查每个面不少于3个点；2-2-5天棚、墙表面无裂缝空鼓现象，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹；2-3、地坪2-3-1细石混凝土、水泥砂浆地面2-3-1-1地坪表面平整，光洁，水泥颜色色泽均匀；无开裂空鼓，不起砂；2-3-1-2地坪表面平整度，2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；2-3-1-3踢脚线上口平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点；2-3-2陶瓷锦砖、花岗岩、大理石地面2-3-1-1面层与基层的粘结必须牢固，无松动、空鼓、脱落和裂缝、缺棱、掉角；2-3-1-2地坪表面平整，块料表面色泽均匀、洁净无污染、线路顺直，平整度≦4mm；2-3-1-3踢脚线上口平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接8槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点；2-4进户门2-4-1安装位置、开启方向正确；2-4-2门锁、拉手、插销、小五金、门碰头、门框内侧安装孔盖板等配件安装齐全；2-4-3门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；2-4-4表面平整，（光洁）无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；2-4-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于6mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm；2-4-5框、扇有保护膜等防损伤措施；2-5阳台2-5-1室内外高差符合设计和规范要求，扣除面层外的构造层上表面高差≥50mm；2-5-2地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；2-5-3阳台栏杆高度符合设计和规范要求（不包括可踏面），多层及以下的临空栏杆高度≥1.05cm；中高层及以上的临空栏杆高度≥1.10cm；2-5-4临空栏杆玻璃抗冲击性能检测合格，玻璃的刚度、强度、和安装牢固性达到规范要求；2-5-5栏杆构建表面无明显损伤、凹凸，划痕；栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；2-5-6阳台墙面涂料无色差，阳台立管清洁无污染；2-6卫生间、厨房间2-6-1地面标高比其他房间地面低30mm以上；主管道穿过楼面处，应设置金属套管；2-6-2防水层材料符合设计和规范要求；防水层材料与基层粘结牢固，无开裂破损、空鼓、起泡；泛水方向批向地漏，无积水防水层在立面上翻高度≥300mm；92-6-3卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；2-6-4各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟，管道排水通畅无堵塞，管道无破损、渗漏水现象；管道口有盖帽；2-6-5墙面刮糙平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝、空鼓；2-7铝合金门窗2-7-1门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；2-7-2玻璃使用符合《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003第6.1.2条地规定；下列门窗必须使用安全玻璃：1）、无框玻璃门，且厚度≥10mm；2）、有框玻璃门面积≥0.5㎡；3）、单块玻璃面积≥1.5㎡；4）、沿街玻璃面积≥1.0㎡；5）、7层及7层以上建筑物外开窗；6）、玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗；2-7-3门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件安装齐全，位置正确；2-7-4门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；2-7-5滑槽内无垃圾，排水孔通畅；2-7-6玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气；2-7-7硅胶槽口顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀边缘整齐，圆弧光滑；2-7-8无渗水现象；2-8外墙2-8-1面砖饰面层2-8-1-1面砖饰粘贴牢固；无空鼓、裂缝；2-8-1-2表面应平整、洁净、色泽一致；接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；滴水线（槽）顺直，流水坡向正确；2-8-1-3外墙不应渗水；102-8-2涂料饰面层2-8-2-1墙面平整无空鼓开裂；2-8-2-2涂饰均匀，粘结牢固；不得漏涂、透底、起皮和反锈；无明显色差，无接痕，表面洁净；2-8-2-3外墙不应渗水；2-9露台/屋面2-9-1通用部分及细部构造2-9-1-1各类房屋必须符合GBJ207中4.0.6条规定，排水畅通，无积水、不渗漏；2-9-1-2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；2-9-1-4阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水；2-9-1-5天沟、檐沟与屋面交接处增设空铺的附加层，空铺宽度不应200mm；天沟、檐沟卷材收头处应密封固定；2-9-1-6立面防水卷材上翻高度不应小于250mm；2-9-1-7突出屋面的结构为混凝土梁或墙时，卷材收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距≤900mm，并用密封材料封闭严密；卷材表面有保护层；2-9-1-8水落口杯埋设标高正确；周围500mm范围内的坡度不应小于5%；水落口杯与基层接触处应留20mm*20mm的凹槽，并用密封材料填嵌密实，不得渗漏；2-9-1-9变形缝的防水构造：变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫，上部填放衬垫材料，并用防水卷材封盖至两侧砌体的上部；变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖板，盖板接缝应用密封材料填嵌密实，不得渗漏；2-9-1-10伸出屋面的管道根部500mm范围内，应用砂浆找平层抹出高30mm坡向四周的圆锥台；管道与基层交接处留设20mm*20mm的凹槽，槽内用密封材料填嵌密实；管道根部应做附加层，高度和宽度不小于300mm；附加层贴在管道上的高度不应小