申银万国-房地产行业周报：各主要城市销售量小幅震荡-100706

本研究报告通过网站仅提供申银万国证券研究所单永志(sw0789)使用1行业及产业行业研究/行业点评房地产开发2010年07月06日房地产行业周报（10/6/28-10/7/4）相关研究《房地产行业周报》各期分析师殷姿[e-mail]江征雁[e-mail]联系人包斅文(8621)23297818×[e-mail]地址：上海市南京东路99号电话：[phone]上海申银万国证券研究所有限公司——各主要城市销售量小幅震荡，北京杭州一手房升幅较大投资要点：本周全国一手房成交量除北京杭州外皆在20%幅度内震荡，京杭两地一手房成交量升幅明显。上周，申万八大城市交易指数96.1,同比下降55%，环比下降2%。从一手房成交情况看，除北京一手房成交环比上升79%，杭州一手房成交环比上升126%，其他一二线城市一手房成交皆出现窄幅震荡。二手房销售方面，各主要城市的环比变化绝对值均在5%左右，与上周保持平稳。三地销售率继续均进一步下降。在本周北京可售量上升，深圳和上海销售量回调的影响下，本周三地的去化速度继续下降。北京本周销售率为1.73%，上海本周销售率为5.14%，深圳本周销售率为1.35%持续跟踪楼盘中，北京南京楼市销售率加快，深圳上海有所回落。-----在持续跟踪的六大城市中，各城市表现出一定的分化，北京最近一个月推出的新盘销售速度由上周的11.5%快速上升到27.8%，三个月内楼盘去化速度由上周的5.9%上升至10.5%。上海新盘去化速度在上周有所下降，三个月新盘销售率由上周5.4%降至2.8%。土地市场成交量继续回落。6月，9大城市累计成交土地面积为1924万平方米，土地金额为成交金额为319.6亿，较5月环比回落15.93%，为今年3月高峰的48.7%。年初至今，9大城市累计成交土地面积为16262.3万平方米，土地金额为3526亿元，分别占到09年的58.7%和80.3%，成交楼面价格为2208.6元，较去年上升8.02%，平均溢价率达到66.15%。行业投资意见：短期来看，由于开发商降价速度和幅度超过此前的预期，使得行业资金链断裂的风险大幅消除，不确定性较前期明显降低，且基于3季度交易量适度回升的正面刺激，估值存在适度修复机会，预计整体空间为底部起来10%-20%。（1）行业降价速度超过我们此前的预期。目前包括深圳、上海、杭州等地楼盘的降价速度和幅度都相对较快，意味行业需要等到资金链紧张才进行价格调整概率缩小，由此使得估值整体下行空间大幅减弱，底部基本确认。（2）预计3季度交易量适度回升。快速降价有利于刺激交易量适度回升，但从整体政策方向来看，政策从紧趋势不变，且价格在3季度仍然是探底过程，意味成交量大幅度反弹和超预期的概率不大。本公司或其关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可索取有关披露资料[e-mail]。客户应全面理解本报告结尾处的“法律声明”。本研究报告通过网站仅提供申银万国证券研究所单永志(sw0789)使用22010年07月房地产行业周报请参阅最后一页的信息披露和法律声明1申万研究·拓展您的价值1.主要城市本周一、二手房成交情况图1：北京本周一手商品住宅成交套数为1624套，成交面积为17.4万平方米，同比萎缩55%，环比增长79%图2：北京二手商品房成交2791套，成交面积27.7万平方米，同比萎缩53%，环比增长4%01000200030004000500060007000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年020004000600080001000012000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年资料来源：北京国土资源管理局、申万研究资料来源：天津国土资源和房屋管理局图3：天津一手商品住宅成交1171套，成交面积13.0万平方米，同比萎缩54%，环比增长16.4%图4：天津二手商品住宅成交套1052套，面积为8.2万平米，同比萎缩52%，环比萎缩7%05001000150020002500300035004000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年050010001500200025003000350040004500第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年资料来源：网上房地产、搜房网、申万研究资料来源：南京网上房地产、申万研究图5：深圳一手商品房成交329套，成交面积为2.6万平方米，同比萎缩76%，环比萎缩20%图6：深圳二手商品房成交1654套，成交面积为21.7万平方米，同比萎缩37%，环比增长4%050010001500200025003000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年010002000300040005000600070008000第1周第5周第9周第13周第17周第21周第25周第29周第33周第37周第41周第45周第49周套2008年2009年2010年资料来源：搜房网，申万研究资料来源：搜房网、申万研究本研究报告通过网站仅提供申银万国证券研究所单永志(sw0789)使用32010年07月房地产行业周报请参阅最后一页的信息披露和法律声明2申万研究·拓展您的价值续前表：图7：成都一手商品住宅成交954套，成交面积为8.5万平方米，同比萎缩50%，环比萎缩23%图8：成都二手商品房成交651套，成交面积为5.6万平方米，同比萎缩41%，环比增长6%010002000300040005000600070008000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年0500100015002000250030003500第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2009年2010年图9：杭州一手商品住宅成交224套，成交面积为2.3万平方米，同比萎缩83%，环比增长126%图10：杭州二手商品住宅成交254套，成交面积为1.9万平方米，同比萎缩75%，环比萎缩4%050010001500200025003000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年0200400600800100012001400第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年图9：上海一手商品房成交3160套，成交面积为31.1万平方米，同比萎缩66%，环比萎缩7%图10：南京一手住宅成交套284套，面积为2.9万平米，同比萎缩85%，环比萎缩19%015003000450060007500第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年010002000300040005000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年本研究报告通过网站仅提供申银万国证券研究所单永志(sw0789)使用42010年07月房地产行业周报请参阅最后一页的信息披露和法律声明3申万研究·拓展您的价值续前表：图9：武汉一手商品房成交2046套，成交面积为16.5万平方米，同比萎缩27%，环比萎缩8%图10：苏州一手商品住宅房成交408套，成交面积为4.1万平方米，同比萎缩78%，环比萎缩20%0500100015002000250030003500400045005000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年0500100015002000250030003500第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套2008年2009年2010年本研究报告通过网站仅提供申银万国证券研究所单永志(sw0789)使用52010年07月房地产行业周报请参阅最后一页的信息披露和法律声明4申万研究·拓展您的价值2.京沪深三地库存和销售率（近12周平均销售量/可售量）变化图7：北京住宅销售率为1.73%，截至7月4日可售住宅总量达1204万平米0500100015002000250008-0808-1008-1109-0109-0309-0409-0609-0709-0909-1109-1210-0210-0310-0510-07万0%1%2%3%4%5%住宅可售面积销售率资料来源：北京国土资源管理局、申万研究注：可售住宅是在网上摘录每周周末的一个数据，存在滞后性，且批准预售数据未包括经济适用房，所以会出现销售率大于1，但是可售量上升的情况。图8：上海住宅销售率为5.14%，截止7月4日可售住宅总量达575万平米-10020030040050060070080090008-0808-0908-1109-0109-0209-0409-0509-0709-0909-1009-1210-0110-0310-0510-06万-1%1%3%5%7%9%11%13%住宅可售面积销售率资料来源：网上房地产、申万研究图9：深圳住宅销售率为1.35%，截止7月4日可售商品房面积为353万平米-10020030040050060070080008-0808-1008-1109-0109-0309-0409-0609-0709-0909-1109-1210-0210-0310-0510-07万0%1%2%3%4%5%住宅可售面积销售率资料来源：深圳国土资源管理局、申万研究本研究报告通过网站仅提供申银万国证券研究所单永志(sw0789)使用62010年07月房地产行业周报请参阅最后一页的信息披露和法律声明5申万研究·拓展您的价值3.新推楼盘销售跟踪2010-7-4城市楼盘名称开发商类型最新推盘时间本次推盘套数本周销售套数成交均价（元/平米）累积销售率万锦园(推广名：万年花城)北京万年花城房地产开发公司住宅2010-04-2990028,31053%香悦四季花园北京合景房地产开发有限公司住宅2010-04-30647015,9684%智慧小区北京城市开发集团有限责任公司住宅2010-05-02420520,33129%万科蓝山苑北京万科企业有限公司住宅2010-05-02162939,14315%蔚澜香堤苑(推广名：蔚澜香醍)北京龙湖天行置业有限公司住宅2010-05-02289716,01525%北京保利茉莉雅苑北京保利兴房地产开发有限公司住宅2010-06-2766261116,71692%千林山居深圳市万科道霖投资发展有限公司住宅2010-06-042351816,00091%第五园（四期）深圳市万科南城房地产有限公司住宅2010-06-0496011,12392%深圳花乡家园深圳市花样年投资发展有限公司住宅2010-06-081089436,00113%东方龙湖湾龙建(南京)置业有限公司住宅2010-05-01585196,19760%紫晶广场南京东泰房地产开发有限公司住宅2010-05-0216715,71421%南京荣盛水景城荣盛房地产发展股份有限公司住宅2010-05-0244223,34