南京市地铁对沿线房价的影响研究 毕业答辩

南京市地铁对沿线房价的影响研究•学院：土木工程学院•专业：工程管理•学号：070602214•学生姓名：魏蔚•指导教师：朱建君•职称：副教授研究背景一研究思路二主要内容三研究背景我国地铁交通建设的发展截止到2010年共计10个城市建立了地铁交通体系，运营线路总长达到1420km。在我国100万人口以上的58个城市中，已有33个城市申请建设城市轨道交通，获得建设批复的城市已有28个，按照现有规划，2020年我国地铁总里程将达6100公里。未来30年，将是我国城市轨道交通建设快速发展的黄金时期。我国房地产业的发展目前房地产开发规模的增长速度平均每年20%左右，房地产业也已成为国民经济的支柱产业和龙头产业。2008年国际金融危机，我国房地产业一度走向低迷，在政府的宏观调控下又于2009再度攀高，房地产业的发展势头有些过猛，全国楼市已经开始有了泡沫趋势，国家陆续对房地产业进行了3轮调控，以抑制高房价、引导房地产业良性发展。研究意义丰富和完善理论研究的成果房地产估价理论地铁交通后评价体系地铁建设外部利益返还机制为决策者提供指导意见为房地产开发企业和购买者提供参考研究思路前期准备理论分析实证研究结论展望地铁发展和房地产发展历程梳理地铁与房地产相互影响的分析地铁二号线沿线住宅价格实证研究本文结论与研究展望论文主要内容地铁与房地产价格1南京市地铁与房地产2特征价格模型3地铁二号线实证分析4结论与展望5房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是在房地产开发、建设、经营过程中，所消耗的社会必要劳动时间与土地所有权价格的综合货币表现。房地产价格影响因素房地产价格宏观因素微观因素经济因素行政因素社会因素人口因素国际因素区位因素建筑因素邻里因素区位因素距离城市CBD商业中心的距离距离地铁站点的距离距离公交车站的距离区域基础设施配套条件返回建筑因素建筑质量、容积率、建筑类型、建筑密度、单套房屋建筑面积、房屋户型、装修状况、房间总数目、室内水电气供应状况、房屋朝向、房龄、楼层、建筑物外观、物业管理状况、有无车位、小区风景等返回邻里因素区域的商业氛围、经济繁荣程度、周边的道路情况、周边的配套条件、周边的环境因素、社区人文环境、人口素质、空气质量、治安消防状况、有无大型商场或超市、有无菜市场、中小学及幼儿园等教育配套、是否有大学、医疗条件、体育配套、餐饮娱乐、休闲、有无公园、是否靠近著名旅游景点、周边有无噪音污染等地铁影响房价的理论分析基于区位理论的分析基于级差地租理论的分析基于供需理论的分析基于价值工程理论的分析基于区位理论的分析返回基于级差地租理论的分析返回基于供需理论的分析返回基于价值工程理论的分析V=F/CV表示产品的价值，F表示产品的功能，C表示产品的成本。成本降低使得产品的价值提高，从而促使价格上升。地铁的建设提高了沿线居民的交通可达性，而住宅的功能能基本上一致。因此在功能不变的情况下，成本有所降低，使得住宅的价值提高，价格上升。论文主要内容地铁与房地产价格1南京市地铁与房地产2特征价格模型3地铁二号线实证分析4结论与展望5南京市地铁与房地产发展地铁发展房产发展一号线二号线整体规划2009年2010年返回2009年南京市房地产市场分析随着南京整体市场的回暖，开发商拿地热情日趋高涨，土地挂牌量、交易量明显上涨，单幅地块规模在逐步缩小。商品住宅施工、竣工受到金融海啸的影响，造成09年下半年市场供应量趋减。商品住宅市场交易活跃，呈现卖方市场态势，存量持续快速减少，房价高速上涨。2010年南京市房地产发展分析与09年相比总成交面积增长15.4%，土地数量减少了12幅，地王频出造成土地出让总价增长了157%。下半年是土地成交高峰期，12月份出现成交量井喷。经历09年的疯狂之后，由于新政的影响商品房市场逐渐回归常态和理性。上半年开发商推盘节奏较为谨慎；下半年是集中推盘期，通胀的降临引起市场的恐慌性购买，推盘节奏也开始加快，10月份销售量达到峰值。论文主要内容地铁与房地产价格1南京市地铁与房地产2特征价格模型3地铁二号线实证分析4结论与展望5基本线性模型变量类型特征变量变量名称变量的量化方法预期影响方向区位变量距离最近地铁站的距离D到最近地铁站点的实际直线距离（单位：100m）-距城市中心距离X1距离新街口的实际直线距离（单位：1000m）-公交条件X2500m范围内公交线路条数在5条之内赋值为1，,510条赋值为2,10条以上赋值为3，没有公交赋值为0+建筑变量建筑面积X3样本实际建筑面积+建筑类型X4小高层赋值为2，高层赋值为1，多层赋值为0+所在楼层X5样本实际所在楼层数值未知装修情况X6精装赋值2，简装赋值1，毛坯赋值0+房龄X72011减去样本建筑物建成年代-房间数目X8样本数据中室和厅数目的总和+是否大型社区X9虚拟变量，大型社区赋值1，否则赋值0+邻里变量生活配套X10虚拟变量，小区周边1000m范围内商场、医院银行、文体设施各赋值1，取各项赋值累计值+教育配套X11周边I000m范围内幼儿园、小学、中学各赋值1分，重点中学赋值2，取各项赋分累计值+是否靠近公园X12虚拟变量，小区周边I000m范围内有公园赋1，否则赋值0+论文主要内容地铁与房地产价格1南京市地铁与房地产2特征价格模型3地铁二号线实证分析4结论与展望5项目总价均价dX1X2X3X4X5X6X7X8X9X10X11X12莲花新城7690226.810.2084.241110140210保利香槟国际225160725.799.11140150051211凤凰和熙230191672.84.41120180151421华隆新寓71.6143576.94.6149.872621130431桃源居13516697125.6180.55032940410梅花里66145054.13.5245.50422130431育才公寓12918791215.12680321141320龙凤玫瑰园220217823.13.421011102140431新城逸境236259345.11.7191152341431风华苑170204828.41.51831242331431御河苑17218788133191.55212941421新世纪广场120214290.312561152521431紫金城145183543.24.62791711141431西华东村1101641822.20672521940431黄埔花园248215655.22.50115255951431成贤街小区14623556101.6161.980402541431梅花山庄165170109.84.60972121151431中山门小区94144626.541650412140431富贵山小区9014063143.61640322040431鸿信清新家园20813248167.71157260761330钟山花园城135213648.35.91110192851421百水家园70106069.111.3166222631430天泓山庄2901807310101160.45270551420银河湾花园4593752.57.21482142320321麒麟山庄13897874715.90141270350311仙龙湾175145834713.81120060051321东方天郡210161548.416.321302110251430学仕风华苑95105562616.6190032142431盈嘉香榴湾7997165013.7181.31220041330中北品尚178163303.5921091130151431石鼓路小区160173221.70.9392.372521640431论文主要内容地铁与房地产价格1南京市地铁与房地产2特征价格模型3地铁二号线实证分析4结论与展望5结论与展望结论地铁是住宅价格的重要影响因素；地铁的建设对周边住宅价格有超前的时间效应；地铁对其沿线的住宅价格有明显的区域提升作用；地铁对住宅价格的影响程度随区位条件不同而不同展望获取更广范围内的更多样本数据；在进一步的研究中采用聚类分析法来确定合适的细分市场，从而构建不同的特征价格模型来进行比较研究