2011年_湖南中原_李云峰_卓越蔚蓝海岸项目_商铺定价及销售方案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案湖南中原事业一部Hunan.9.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010目录一．目标二．项目概况三．区域市场研究四．竞争项目商铺调研五．商铺销售策略六．商铺价格策略Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010目标高溢价销售：充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价高速销售：制定合适的销售方式，促进商铺快速去化Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010目录一．目标二．项目概况三．区域市场研究四．竞争项目商铺调研五．商铺销售策略六．商铺价格策略Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目处于大河西双府核心区市政府政府90亿市政板块规划市政府、区政府板块核心区投资升值潜力巨大区政府Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010地铁物业，实现商圈增值距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高，“地铁口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的投资升值空间。地铁2B线带动区域发展，提升项目价值本项目位于地铁2B线古山站附近，地铁沿线大约1公里范围内的房地产业又将出现兴旺。随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受欢迎，而且资源有限，升值潜力大。地铁对沿线物业价格的提升表现广州：地铁于1993年开工，开工当年和第二年，地铁一号线沿线物业升值15%-25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%-25%上海：开通地铁后短短的四五年时间内一跃成为上海的新兴住宅区，发展成一个几十万人口的卫星城，成为上海最大的人口居住地，而房价的涨幅超过了50%香港：香港地铁开通后，上盖物业平均升值近50％，投资回报率达到15％深圳：调研表明，地铁沿线住宅物业价格高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度从5%至15%不等谷山站本案市政府站双地铁物业未来升值空间无限Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20103632#商铺铺号101102103104105面积48.1220.8251.0757.8520.8236#商铺铺号101102103104面积49.0636.4949.0344.94规划布局：位于项目二期32栋、36栋1楼底商面宽：约6-8米；进深：约5.9米总体量：378。2平米总套数：共9套商铺基本资料Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010商铺SWOT分析劣势机遇威胁地段：市府区府双府核心商业环境：商铺紧临市政公园及卓越博才小学，拥有学校消费和公园商业的双重价值；消费群体：卓越社区内高端消费群体、博才小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群城市规划：河西成为政府重点发展区域，未来新CBD，商业发展更加迅速优势经济环境：岳麓区的经济发展持续向好，产业结构逐步完善；交通环境：轻轨、地铁口岸商业，一般来说，地铁口岸商业在2-3年内将升值20%；茶山路的全线拉通，将扩大消费覆盖面。自身限制：整体商业体量较小，难以形成集中商业的规模优势；目前32、36号栋商铺面积偏小，限制了中大型商业入驻的可能；商业氛围：本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑及安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。客户心态：目前区域处起步阶段，消费及投资客户对区域商业发展热情还不够；区域规划：滨江新城的崛起，成为未来区域内商业核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移；项目竞争：区域内大量住宅的开发，基本都带有商业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定的客户分流；Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010目录一．目标二．项目概况三．区域市场研究四．竞争项目商铺调研五．商铺销售策略六．商铺价格策略Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010城市规划：双CBD规划，河西新商业商务中心形成，区域未来商业发展潜力巨大一“轴”两”带”:湘江将成为城市的发展中轴。规划修改对城市的空间结构进行了优化。提出了沿“一轴两带”发展。“一轴”指湘江发展轴，“两带”分别指北部发展带（串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等）和南部发展带（串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等）。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010项目紧邻金星大道和含光路，离市政府较近因此进行本项目商业分析时，将“市府片区”（观沙岭）、“桐梓坡、银盆岭片区”作为项目商业研究的主要目标。商业调研范围界定：本案Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010商业研究的主要目标“市府片区”（观沙岭）“桐梓坡、银盆岭片区”Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010桐梓坡、银盆岭商圈本案Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售街铺为主Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010商业业态布局：Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元/平.月，两头租金水平高于中间段Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达130-300元/平米.月Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010租金增长对比分析：沿线主力租金水平由40-80元/平.月增长至60-140元/平.月，年增长率在30%以上资料出自：泽西城09年商铺调研资料出自：奥克斯11年商铺调研Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010市府（观沙岭）商圈业态分布本案Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010租金增长对比分析：沿线主力租金水平由50-80元/平.月增长至60-130元/平.月，年增长率在20%以上资料出自：泽西城09年商铺调研资料出自：奥克斯11年商铺调研Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010小结：•商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主•租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从60-200元/平.月都有，主力租金水平集中在100-150元/平.月；•租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到10%以上；Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010目录一．目标二．项目概况三．区域市场研究四．竞争项目商铺调研五．商铺销售策略六．商铺价格策略Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010推售情况：9月3日开盘推出项目20-20#临街商铺，共2层，只推出第1层，共推出25个铺面，商铺业态定位：除餐饮其他均可。第二层，面积在200-300平米之间，未出售。价格情况：最高价25000/平米，最低价19000元/平米，均价21000元/平米；优惠情况：1、开盘当天优惠一次性9.7折，按揭9.8折，分期付款9.9者；销售情况：当天出售10套，截止9.7售出12套。楼层主力面积套数占比销售套数销售率一层18-34.61936%890%一层59-991040%220%一层105-123624%016.7%合计25100%1248%恒大华府9月3号商铺开盘，推出25套，截止9月7日销售12套。销售率48%，成交均价21000元/㎡，主力面积为200-300㎡Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010世茂铂翠湾6月18号商铺开盘，推出194套，截止8月30号，共销售了164套。销售率达到84.53%，成交均价23000元/㎡Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010潜在竞争：未来滨江新城商业土地供应量大，潜在竞争激烈近年来岳麓区新增供应项目较少，未来将加大供应量，主要集中在人流比较密集、区域发展相对成熟且交途便捷的区域，特别是滨江新城的打造，带动大量优质商业癿开发，促进大河西区域癿商业升级换代。Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010目录一．目标二．项目概况三．区域市场研究四．竞争项目商铺调研五．商铺销售策略六．商铺价格策略Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010商铺推售节点建议：9月13日通知客户，带意向客户看铺9月25日商铺开盘9月30日基本清盘节点式集中爆破销售对外释放信息尾货去化Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010商铺蓄客建议：蓄客时间：2011年9月13日启动蓄客；蓄客形式：意向客户积累优惠政策：9月25日享受开盘优惠一次性优惠95折，按揭优惠97折开盘当日优惠99折7日内签约优惠99折Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010商铺蓄客拓展：老客户对项目认可度较高，比较容易成交；目前老客户数量近2000批，有一定的资源；群发信息给老客户；老业主自购商铺可额外享受1个点的优惠；启动商铺“老带新”政策；Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010目录一．目标二．项目概况三．区域市场研究四．竞争项目商铺调研五．商铺销售策略六．商铺价格策略Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2010确定整体均价确定水平差价及特殊调差确定综合折扣系数价格出街利用租金反推法，结合投资回报率，测算本案整体市场均价值结合街铺位置、人流、形状、特殊调差等因素对所有商铺进行打分判断价格调差根据商铺认筹方式及市场比较，确定本案的商铺优惠体系面价格表出街价格表制定流程：Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2010整体静态均价确定：定价方式：本案静态平均销售价格=本案月租金×12年/投资回报率（6%）选取理由：能较好的解释本案价格出街理由，更符合客户购买需求；同时利用整体租金水平进行测算，能跳出单纯的社区商业，更好的发现本案的商铺价值，进行综合对比Codeofthisreport|34©CopyrightCentali