《房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准题号一二三四总分得分说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分）得分评卷人1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×）2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√）3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√）4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×）5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×）6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×）8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×）9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分）得分评卷人1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（D）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.0642．（B）限制了估价报告书的用途。A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价日期3．收益法适用的条件是房地产的（D）。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（D）。A.价格B.常数C.价格变动率D.时间5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（B）的价格。A.开发成本B.权益C.物质实体D.B和C。7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（C）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离8．市场法的理论依据是(B)。A.适合原理B.替代原理C.最高最佳使用原则D.均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（B）万元。A.100B.70C.60D.4010．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（B）元/平方米。A.2390B.2410C.2430D.2450三、简答题（每题5分，共15分）得分评卷人1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？答：①确定基准地价评估的区域范围。②明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。（1分）③划分地价区段。④抽查评估标准宗地的价格。（1分）⑤计算区段地价。（1分）⑥确定基准地价。（1分）⑦提出基准地价应用的建议和技术。（1分）2．选取的可比实例应符合哪些方面的要求？答：选取的可比实例应符合4个方面的要求：①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；（2分）②交易类型与估价目的吻合；（1分）③成交日期与估价时点接近；（1分）④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（1分）3．成本法适用的对象有哪些？答：成本法适用的对象：①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；（2分）②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（1分）③单纯建筑物的估价通常也是采用成本法；（1分）④成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。（1分）四、综合题（每题20分，共60分）得分评卷人1．搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％；假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币；如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积）解：①统一付款方式。（2）分乙总价＝15(万美元)（2）分②统一化为单价。则：甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积)（2）分③统一币种和货币单位。则：甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平方英尺·使用面积)（2）分④统一面积内涵。则：甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积)（2）分⑤统一面积单位。甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝373.5×10.764＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。解：①运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]（2分）②计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元（2分）③计算年总费用：年折旧费=8000×（1-4%）/12=640万元（2分）年经常费=100×12=1200万元（2分）年房产税=5569.2×12%=668.3万元（2分）营业税等=5569.2×6%=334.15万元（2分）年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万（2分）④计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元（2分）⑤计算房地产价格V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元（4分）3．某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。试计算该建筑物的积算价格。解：（1）计算建筑物的重置价格：①建造成本=800万元（2）分②管理费用=800×3%=24万元（4）分③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5－1]=54.90万元（6）分④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元（4）分（2）计算建筑物的积算价格：积算价格=1048.90×（50-8）/50=881.08万元（4）分