0607314长沙新世纪花园酒店、公寓项目可行性分析

前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告1新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告长沙企业策划有限公司2006-7-27前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告2目录第一章项目背景一、项目基本情况第二章市场分析一、长沙市宏观经济背景二、长沙房地产市场总体运行状况分析三、长沙房地产市场发展趋势分析四、宏观调控对长沙房地产市场的影响五、长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性六、长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性七、长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性第三章产品方案——小户型部分一、户型面积定位二、建筑风格三、公共部位装修及配套设备四、配套商业五、价格定位六、目标客户定位第四章酒店部分可行性分析一、长沙酒店市场分析二、产品设计第五章收益分析一、酒店部分二、公寓部分结论前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告3第一章项目背景一、项目基本情况1.地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。2.周边环境东区未来最大的商业中心——上河街区距本案仅一站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案的商业价值；3.交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括603、802、703、912、802、158、122路等。4.生活配套周边商场：上河街区（沃尔玛及其它百货）、万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场、生活超市2家；医院：旺旺医院学校：长房东郡幼儿园、小学银行：建设银行、兴业银行、商业银行、农村信用社酒店：中国联通延年酒店、和府大酒店、三良大酒店、君和宾馆、古汉宾馆、原龙宾馆娱乐：天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴、巴蜀金源保健餐饮：大碗厨、玉楼东、新湘银酒家、新人民公社、天马第一生产力、阿呀呀味道工厂、大容和、米萝咖啡、迪欧咖啡；5.项目规划指标总占地面积：4800平方米规划容积率：8.0建筑密度：建筑高度：不限前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告4第二章市场分析一、长沙市宏观经济背景近5年来，长沙市的经济发展进入快车道，2000－2005年，长沙市的经济增长率一直保持在12%以上。2004年长沙市人均GDP达17638元，同比增长14.6%；社会消费品零售总额525.13亿元，同比增长16.2%；人均可支配收人11021元，同比增长11%。2004年全市总人口625万，其中市区人口202.47万人。通过10－15年的努力，长沙将建成一个人口350万，城区面积350平方公里的大都市。由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机遇。二、长沙房地产市场总体运行状况分析1.近六年长沙市房地产数据一览表二、长沙历年房地产市场发展概况1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年年均增长率历年房地产开发投资额（亿元）17.407822.576533.023863.187881.7883122.5551175.5376256.3546.85%年增长率29.69%46.28%91.34%29.44%49.84%43.23%46.04%历年土地开发投资额（亿元）2.67573.90598.54189.234413.036721.641822.432556.2354.50%年增长率45.98%118.69%8.11%41.18%66.01%3.65%150.66%历年购置土地面积（万平方米）35.128.9149.56262.86544.43789.72807.63558.1448.47%年增长率-17.64%71.43%430.39%107.12%45.05%2.27%-30.89%历年商品房销售面积（万平方米）39.9779.9792.72163.9232.1325.82450.22639.0248.58%年增长率100.08%15.94%76.77%41.61%40.38%38.18%41.94%历年房屋施工面积（万平方米）339.01336.68385.32634.01833.941102.121462.41913.5728.05%年增长率-0.69%14.45%64.54%31.53%32.16%32.69%30.85%历年房屋竣工面积（万平方米）98.38156.27147.73214.99332.12443.24591.9515.1626.68%年增长率58.84%-5.46%45.53%54.48%33.46%33.54%-12.97%历年商品房销售额（亿元）6.789213.704317.845530.521741.814166.627999.17169.7958.39%年增长率101.85%30.22%71.03%37.00%59.34%48.84%71.21%历年商品房销售均价（万元）0.16990.17140.19250.18620.18020.20450.22030.26576.60%年增长率0.88%12.31%-3.27%-3.22%13.49%7.71%28.79%1．概况分析说明前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告5房地产开发投资的高速增长说明：（1）长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入；（2）对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场；土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明：（1）房地产市场极为活跃；（2）政府对土地的供给未加以有效控制。购置土地面积的超高速增长说明：（1）市场对长沙房地产市场未来普遍看好；（2）土地购置具有较大的投机性；（3）政府对土地市场缺乏有效控制；商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的提升对销售总额的提升作用微乎其微。1998年—2004年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达530.2万平方米，说明：市场供过于求；始终为买方市场；商品房空置率高；导致销售均价难以提升。从2004年全国37个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第15位，房价（2203元/平方米）排名却为33位。而排名第15位的房价为3172元/平方米，说明：（1）土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小；（2）市场供过于求，房价难以提升；（3）同质化竞争严重；（4）房地产开发水平低，房屋品质低；（5）长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低；（6）参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形成房价洼地效应；上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公布2005年商品房销售均价为3030元/平方米，而根据其发布的销售总额与总销售面积数据计算仅为2657元/平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的不同。房地局均价的统计方法是抽取20个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告6价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局的数据与统计局及建委公布的数据均有一定出入。根据我们的了解，其出入的原因一方面在于统计方法的不同，另一方面也是统计范围的不同。例如，统计局所统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商品房范畴则不包括经济适用房。2．小结长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速、健康、稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示着后市巨大的发展空间。三、长沙房地产市场发展趋势分析1.需求分析（1）总体需求量分析2003年长沙市市区总人口为196万人，实际居住人口约为170万（根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知）。根据国务院对《长沙市总体规划2001—2020年》的批复要求，到2010年主城区实际居住人口要控制在228万人以内。也就是说，从2004年到2010年共7年时间内，市区居住人口将增加58万人。根据《2020总体规划》，到2020年，城市人均居住面积将达到20平方米。以2003年城市人均居住面积13.06平方米计算，2003—2020年年平均增幅为2.54%，则到2010年，城市人均居住面积应达到15.57平方米。根据以上数据，2004—2010年，长沙房地产市场需求总量应为：15.57m2/人×2280000人－13.06m2/人×1960000m2＝9902000m2平均每年需求量为141.46万平方米。显然，根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。我们按照1996—2003年城市人均居住面积年均增长比率8.55%重新推算，则到2010年，城市人均居住面积将达到23.19平方米，则年平均需求量将达到389.74万平方米。事实上，389.74万平方米的年均需求量只是一个理论数据，它没有包含外地置业的需求量。根据我们的市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有20%为外前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告7地置业群体所消化。根据这一比例推算，我们预计现实的年均需求量应该达到500万平方米。2004年，长沙市商品房销售面积为450万平方米。而到2005年，商品房销售面积预计将突破500万平方米。（2）置业需求取向分析置业群体置业类型关注重点高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套低收入者二手房价格2.住宅市场供给分析（1）市场供应特征◆市场供应以20万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的一半以上。主要大盘主要分布在二环线以外。◆地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。◆同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。◆外来开发商（长三角、珠三角以及京津地区）和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。◆市场营销划分为两大阵营，一是强调品牌、实力、品质，一是强调价格。◆中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无一例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。◆别墅市场全面开花，各种档次一应俱全，销售价格从2000元/平方米左右到10000元/平方米左右，主力价位集中在3000元/平方米左右。◆受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。（2）价格走势预期预计从2004—2010年，长沙商品房价格将保持一个平稳的增长。从供应成本角度分析：◆由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告8◆由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。◆从2003年及2004年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本的提升，从而也会导致房价的提升。◆受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会较大的提高。◆由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为一次性付款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进一步提高了开发资金成本。◆由于市场竞争的加剧，在一定程度上将导致营销成本的提高。◆由于对房屋品质的高要求，在一定程度上将提高项目的设计成本。◆由于预售门槛的提高，在一定程度上也会提高项目资金成本。◆拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。◆综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房