54消费支出规划

理财规划师专业基础消费支出规划住房消费规划一、租房或购房的决策租房的优缺点优点有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担较轻不用考虑房价下跌风险缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄购房的优缺点优点对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。租购房决策影响因素何时购房划算1.首付款机会成本低2.房贷利率低3.房屋持有成本低4.房价预期涨幅高折现率=首付款比重×首付款机会成本率+房贷比重×房贷利率注意预期房价较难掌握，购房现值确定性低何时租房划算1.房租涨幅低2.租房押金低比较租房与购房时最好以购房的折现率来计算租房现值，比较公平若有一份已明确约定房租涨幅的长期合约，租房现值的确定性较高环境需求空间需求购房或租房决策正比正比正比反比是否购房是否区位类别类型用途二、购房规划购房规划的步骤购房的财务决策可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比例上限可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数购房规划案例王先生预计今年年底年收入为10万元,以后每年有望增加3%,每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房。假设王先生的投资报酬率为10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式，假设房贷利率为6%。求解王先生可负担首付款为多少？可负担房贷为多少？可负担房屋总价为多少？案例2张先生欲购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000-6000/平方米，则购买100平方米的房子所需要的费用为30万-60万元。假设按7成按揭，贷款期限20年。1、30万元的房屋首付及贷款情况？2、60万元的房屋首付及贷款情况？如何估算最佳住房贷款额度房屋月供款与税前月总收入的比率。该比率一般不应超过25%-30%。所有贷款月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%-38%之间。还款方式和还款金额首付款期款等额本息等额本金等额递增等额递减等比递增等比递减提前还贷延长贷款案例张先生向银行贷了４０万元，贷款１０年，采用等额本息还款法，假设贷款利率为６％．目前，已还２０期后，张先生由于发年终奖金１０万元，准备拿出这１０万元奖金提前归还住房贷款，如果张先生为了尽量节省房屋贷款利息，应该采取哪种提前还款方式？提前还款能节省多少利息？（不考虑中间利率的调整以及资金的机会成本）1）计算在没有提前还贷情况下，住房贷款需要支付的利息总额：PV=40万N=10X12R=6%/12PMT=-4440.824440.82X120-400000=1328982）计算提前还贷时已还利息，未还本金：PV=40万N=20R=6%/12PMT=-4440.82FV=-348793.75已支付利息＝20X4440.82-(400000-348793.75)=37610.153）分别计算不同提前还贷方式下，节省的利息额：a.月供不变，期限缩短：PV=248793.75N=65.9R=6%/12PMT=-4440.82提前还贷后支付利息＝65.9X4440.82-248793.78=43856.26节省利息＝132898-37610.15-43856.26=51431.59b.减少月供，期限不变：PV=248793.75N=100R=6%/12PMT=-3167.63节省利息＝132898-37610.15-(3167.63X100-248793.75)=27318.6c.月供减少，期限缩短（假设月供减至３５００）：PV=248793.75N=88R=6%/12PMT=-3500节省利息＝132898-37610.15-(3500X88-248793.75)=36081.6换房规划：你的客户计划5年后购房，房子的现价为50万。居住5年后他打算换一个别墅，该别墅的现价为100万。如果第一次购房首付二成，两次房贷均为期限20年，房贷年利率为4%。房价年成长率为3%，年名义投资报酬率为5%。请问你的客户第一次购房前、两次购房间和第二次购房后的月储蓄额各应为多少？1）第一个房子5年后的价格:50PV，0PMT，3i，5n，FV=-57.96372）第一个房子10年后的价格:50PV，0PMT，3i，10n，FV=-67.19583）第二个房子10年后的价格:100PV，0PMT，3i，10n，FV=-134.39164）购买第一个房子需要准备的首付款：57.9637ENTER0.2x=11.59275）第一次购房前的月储蓄额：11.5927FV,5gn,5gi,0PV,PMT=-0.17056）两次购房间的月储蓄额：第一次房贷：57.9637ENTER0.8x=46.3710第一次房贷的月供：46.3710PV，20gn,4gi,0FV,PMT=-0.28107)换房时的剩余贷款：0.2810CHSPMT，15gn，4gi，0FV,PV=37.98888）出售旧房可以赎回的现金:67.1958ENTER37.9888-=29.20709）购买新房需要申请的房贷：134.3916ENTER29.2070-=105.184610)第二次购房后需要的月储蓄额：105.1846PV，20gn，4gi，0FV，PMT=-0.6374个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。住房公积金缴存比率与上限由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定。如2005年上海为7%，北京为8%。但对高工资者有月缴存金额上限，如2006年度住房公积金月缴存额上限为938元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为1,610元。基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。住房公积金按照国家规定的利率计息（目前比照三个月存款）。员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。住房公积金的用途：在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途:支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费；支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用；支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费；房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。住房公积金贷款缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制，如南京市的贷款额度=月缴存基数X0.45X12(月)X贷款年数，但最高上限为15万元，每一省市的上限不同；公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。个人住房公积金贷款案例一位参加Ｓ市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估价为５０万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款．假定该客户目前本人名下的住房公积金本息余额为６０００元，上个月公积金汇储额为１５０元（包括单位及个人），本人目前离法定退休年龄还剩３０年，那么该客户在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额为多少？解:客户本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上月公积金汇储额X剩余退休年限X12=6000元+150元/月X30X12月=60000元个人住房公积金贷款案例续如果该客户同时向银行申请个人住房组合贷款，贷款金额均以房价的７０％为限．对于两笔贷款，客户可申请的最高金额为３５万元．其中，个人住房公积金贷款金额为１０万元，期限为１５年，贷款利率是４．９５％，而个人住房商业贷款金额为２５万元，期限同样为１５年，贷款利率是６．２７３％（采用等额本息还款方式）．计算该客户一个月需还的月供．解:1)公积金贷款部分月供:PV=10万N=15X12R=4.95%/12PMT=-788.192)商业贷款部分月供:PV=25万N=15X12R=6.273%/12PMT=-2146.693)贷款组合的月供为:788.19+2146.69=2934.88(元)考虑住房公积金后的租房规划虽然现在租房，如果未来还打算购房，应把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机；对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因为不用把住房公积金留下来做购房准备，可考虑用住房公积金来支付超过收入比例的房租；比如说房租支出超过收入的10%才能以住房公积金支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房租，以个人与单位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以获得较好的租房区域或较大的租房空间。考虑住房公积金后的购房规划例题:高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与事业单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金帐上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%，住房公积金的贷款利率为4.86%，一般贷款利率为6.12%，单笔的申贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。问题1:若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?高强每月缴存住房公积金=5,000元X(7%+7%)=700元高强可累积购房资金=FV(2%/12,36,-700,-30000)=57,803元曹敏每月缴存住房公积金=4,000元X(7%+7%)=560元曹敏可累积购房资金=FV(2%/12,36,-560,-15000)=36,686元合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额=PV(4.86%/12,240,-1260,0)=193,179元，低于20万元。全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元+193,179元=287,668元。问题2:若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱?若目标总价600,000元，贷款额度70%，首付款需求＝600,000元X(1-70%)=180,000元。需额外准备首付款＝180,000元-94,489元=85,511元。有36个月可准备，每月要准备储蓄额＝PMT(3%/12,36,0,85511)=-2,273元，每个月还要额外准备2,273元自行投资来准备购房首付款。问题3:上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少?购房后需要贷款额=600,000元X70%=420,000元。夫妻年缴存额合计=(700元+560元)×12