上海翠湖天地嘉苑营销案例

LocationLocationLocation营销案例翠湖天地地段，地段，还是地段2011-8-20•目录•Part1项目概况•Part2形象定位•Part3客户分析•Part4现场营造•Part5推广节奏•Part6媒体策略•Part7营销活动•Part8案例总结翠湖天地Part1项目概况第一期：翠湖天地雅苑位于济南路168号，建筑面积约46,000平方米。项目设计融入了老上海石库门弄堂的建筑特色。项目包括10幢小高层住宅大楼、2幢高层住宅大楼﹑6幢联体别墅及1幢别墅，共提供284个单位，单位面积从105至660平方米，绿化面积达四成，康乐设施包括住客会所及室内恒温泳池。（已于2003年交房完毕，此报告不作多述。）第二期：翠湖天地御苑位于顺昌路168号，建筑面积约130,000平方米。项目包括17幢小高层和高层住宅大楼，提供645单位。一房至五房单位面积从93至660多平方米，并设有近7,000平方米的豪华住客会所，为业主打造高品质的生活。第三期：翠湖天地嘉苑位于黄陂南路506号，建筑面积约98,000平方米。项目设计采用现代简约风格，包括11座住宅大楼，提供452个单位。一房至四房单位面积从89至687平方米，并设有3,000平方米的豪华会所、时装品牌旗舰中心等配套。翠湖天地，规划建筑面积约534,000平方米，位于太平桥人工湖南侧，与上海新天地仅举步之遥，毗邻淮海中路商业区及黄陂南路地铁站，目前项目开发到三期。翠湖天地Part1项目概况翠湖天地御苑容积率：4.00绿化率45%功能室地面墙面配置厨房玻化砖玻化砖;天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶poggenpohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头卫生高级人造大理石高级人造大理石;天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统客厅高品质柚木实木地板高级乳胶漆/石膏板外涂高级乳胶漆客厅配开能壁炉或者松下等离子电视机阳台防滑地砖高级仿真石漆服务阳台配置Teka洗衣机及干衣机、恒热热水器、闻洲洗涤池、AOLEISHI洗涤池龙头卧室高品质柚木实木地板高级乳胶漆/石膏板外涂高级乳胶漆客厅配开能壁炉或者松下等离子电视机车位配比：1:0.50装修情况：全装修装修标准：4,000.00元/平方米•装修配置翠湖天地Part1项目概况翠湖天地嘉苑1-2#35层房型：两房两厅三房两厅四房两厅面积：139㎡~427㎡3-8#组团案名：themanor是翠湖天地嘉苑收官之作，属最后精品房源。由5幢低层建筑构成，共18席臻品之作，面积有310余平米至680余平米不等，打造上海城市核心别墅般的生活体验。9-10#29层房型：一房两厅两房两厅面积：90㎡~136㎡11#16层房型：两房两厅面积：126㎡~154㎡12#19层房型：两房两厅三房两厅面积：127㎡~235㎡容积率：4.00绿化率：45%功能室地面墙面配置卧室实木地板高级墙面漆大金中央空调客厅实木地板高级墙面漆大金中央空调厨房高级地砖高级墙砖POGGENPOHL橱柜、KUPPERSBUSCH嵌入式厨房电器、GAGGENAU厨具卫生间高级地砖高级墙砖KOHLER洁具、GROHE龙头•车位配比：1:0.60装修情况：全装修装修标准：3,500.00-10,000.00元/平方米•装修配置“新天地”地段高尚住宅翠湖天地Part2形象定位翠湖天地Part2形象定位上海新天地湖畔巅峰之作翠湖天地Part3客户分析项目位于上海的绝对市中心，具有百年的人文历史积淀，对于具有上海情结的人有非常大得吸引力；同时新天地的影响力日渐扩大至海内外，区域地标更为明显；瑞安地产品牌实力，为众多境内外人士所熟知，因此外籍人士也占一定比例；项目房型面积跨度较大，会吸引不同需求的客户。因此目标客户由以下几种类型人组成：客户类型客户偏好港台人士、外籍华人1、投资为主，少量自用2、认同上海的经济发展，对高租金回报和物业增值满含信心，认同项目地段（新天地）；有些客户因工作或其他原因会经常往来于上海。3、看中投资，因为会选择面积少小或者中等面积户型内地富豪1、投资、自住，“财富标签”、“身份感”等2、对上海国际大都市的地位认可，对项目的市中心地段以及新天地认可3、倾向于大面积户型投资机构1、投资2、对新天地、项目地段、上海的经济发展看好3、由于是专门的投资机构，具有雄厚的资金实力，倾向大户型大型外资公司1、高层管理人员中长期居住2、看好项目地段、新天地和项目的高端调性3、实力雄厚，偏向大户型4、强调居住功能翠湖天地Part3客户分析翠湖天地Part4现场营造会所会所翠湖天地Part4现场营造会所外立面游泳池影音休憩室样板房翠湖天地Part4现场营造外墙巴西金山麻（SAHARSGOLD）花岗石/高级仿真石漆大堂和电梯厅地面铺设大理石/花岗岩墙面铺砌墙纸及柚木饰板售楼处翠湖天地Part4现场营造新天地售楼处现场售楼处翠湖天地Part4现场营造样板房翠湖天地Part4现场营造样板房客厅售楼处翠湖天地Part4现场营造售楼处导视系统&现场翠湖天地Part5推广节奏日期推案量(㎡)套数(套)销售状态报价(元/㎡)2006-11-173,46324售罄40000-500002006-10-1910,52562售罄45000-470002006-10-193,51624售罄39000-410002006-06-0710,46461售罄46000-460002006-06-023,46924售罄40000-500002006-05-1915,76052售罄53000-630002006-04-283,36124售罄40000-480002006-03-0115,115102售罄40000-500002006-02-1619,65176售罄40000-600002006-01-0417,91182售罄45000-85000推售情况翠湖天地Part5推广节奏交易价格月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2010年02月184155,76010,231,9502009年04月434164,61628,048,0002008年03月150168,69910,310,4102007年12月183182,17415,065,7002007年11月434171,41731,000,0002007年09月1,915954,015103,443,2002007年08月10,9305854,197592,386,9002007年07月5,2522954,858288,129,6002007年06月16,7156759,189989,327,7002007年05月4,6522450,780236,252,3002007年04月4,7472647,788226,868,0002007年03月2,8081450,854142,788,5002007年02月1,687849,78683,981,3302007年01月4,1292151,267211,670,8002006年12月5,9253748,260285,943,5002006年11月1,7761054,55096,884,4502006年10月573352,07129,854,1602006年09月2,3771252,741125,349,0002006年08月3,4941454,563190,622,2002006年07月9,6544451,977501,784,4002006年06月9,4274849,602467,604,8002006年05月10,1485047,871485,777,4002006年04月6,2912753,337335,532,2002006年03月1,238654,92968,010,5702006年02月2,2411060,715136,033,4002006年01月2,7701260,146166,578,000总计110,1345345,859,478,470翠湖天地Part5推广节奏推售情况推案日期预证号推案量(平方米)推案套数(套)产品类型建筑形态交房日期装修情况楼栋描述2010-03-15卢湾房管(2010)预字0090号7,01418普通住宅;多层;2010-01-05全装修本次推案为项目西区多层公寓，皆为大面积平层产品及复式房源，品质较高，全装修2009-05-22卢湾房地(2009)预字0285号15,681100普通住宅;小高层;2010-01-05全装修住宅，一期，第二批，11、12号楼2008-06-01卢湾房地(2008)预字0318号52,877327普通住宅;高层;2009-12-07全装修住宅，一期，一批，1、2、9、10号楼，2008-6-1推案详情表翠湖天地Part5推广节奏推售情况房型详情表推案日期一房二房三房四房五房复式套数比重套数比重套数比重套数比重套数比重套数比重2010-03-15--------1267%633%2009-05-22--8484%1616%------2009-06-015116%19861%5417%227%--21%翠湖天地Part5推广节奏交易价格月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2011年08月3501162,31756,888,8602011年07月6871146,977101,001,1002011年06月1,1213139,509156,428,9002011年05月1,3084143,646187,835,5002011年02月3531161,07056,790,0602011年01月6782142,36096,477,2402010年12月7172129,90093,133,1202010年11月3641130,00047,359,0002010年09月359387,76631,528,1902010年08月131181,21710,624,0002010年07月359387,49031,429,0102010年06月131181,17510,618,5002010年05月238184,69320,138,3902010年04月8244116,04195,638,9502010年01月3261116,40037,914,9702009年12月368279,63329,305,5602009年11月130171,0809,256,7482009年10月499374,63337,271,6702009年09月1,8081275,447136,386,6002009年08月12,0868873,191884,595,9002009年07月11,3956573,954842,731,3002009年06月7,5055271,982540,256,3002009年05月8,8176260,885536,838,2002009年04月719573,16652,623,9802009年03月422289,61837,829,5102009年02月89169,9616,237,6972008年12月127171,5529,099,9962008年11月127169,1938,800,0042008年10月238185,31420,326,9102008年09月610572,50644,211,9802008年08月422288,05937,179,3502008年07月3,7831981,954310,005,2002008年06月19,2309984,5611,626,078,000总计76,3214506,202,840,695月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)翠湖天地Part5推