新联康地产知识培训之房地产专业

新联康地产知识培训之房地产专业房地产基本术语房地产项目类型基础概念房产开发基本流程房地产基础知识123素材天下sucaitianxia.com房地产基础知识房地产基本术语房地产基础知识中心商务区（CBD）是指大城市中中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。中心商务区的概念是20世纪20年代由美国人伯吉斯提出的。（陆家嘴）商业区是指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000—50000人、10000—16000户）相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。工业区是指城市中工业企业比较集中的地区。仓储区是指城市中为储藏城市生活或生产资料而比较集中布置仓库、储料棚或储存场地的独立地区或地段。（一般临近码头、工业区。十六浦、高桥）文教区是指城市中大专院校及科研机构比较集中的地区。风景区是指城市范围内自然景物、人文景物比较集中，以自然景物为主体、环境优美，具有一定规模、可供人们浏览、休息的地区卫星城（卫星城镇）是指在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业。（一城九镇）开发区是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。（虹桥开发区、张江、漕河泾）房地产基础知识城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。房地产基础知识基地面积：又称占地面积。是开发商买的土地全面积。用地面积：基地面积――规划红线(道路)，退界的面积，是可供开发商进行建设的用地。退界：沿主要道路，一般退3-5米。容积率：建筑面积/基地面积(一般多层小区2以内，高层3以上)间距：(日照间距)建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少影响。日照间距：每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。社区需要注意的主要是规模、布局、结构、层数（容积率）、景观组织。其次还要注意小区的停车组织方式：人车分行，和景观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。房地产基础知识建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。房地产基础知识建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。房地产基础知识公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。房地产基础知识进深面宽面宽：迎南面，直接有关采光朝向进深：南北长，直接影响有关通风采光得房率：基本为套内使用面积/建筑面积建筑面积＝套内面积＋公用分摊面积套内面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积房型：主要有横（厅）套式（厅东西向）直（厅）套式（厅南北向）厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光，适风房地产基础知识房地产项目类型基础概念房地产项目类型231别墅公寓普通住宅房地产基础知识按照社区的规划布局可分为：行列式(象公房、新村房)周边式(花园在当中，建筑围绕周边，象东苑绿世界、新加坡美术馆)混合式(既有行列式，又有周边式)自由式(依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万科)按照社区的层数结构可分为：独栋别墅花园(1-3F)双拼、联排别墅(2-3F)叠加公寓(3-5F)多层小区(4-6F)中高层小区(7-9F)高层小区(10层以上)混合式按照社区景观组织方式：中心式(集中绿地)分散式(组团花园)房地产基础知识板楼、塔楼项目类型板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼基本形式传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼改革的塔楼形式：蝶型塔楼房地产基础知识比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼房地产基础知识房产开发基本流程房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产基础知识开发流程详解房地产项目开发程序概述房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。房地产基础知识开发流程详解房地产基础知识建立管理服务机构与服务制度建立房屋档案回访住户及时解决住户困难物业管理委托初步设计办理合同参与扩初设计会审委托施工图设计房地产开发流程施工放线、规划部门验线组织设计勘查部门验槽组织桩基验收结构施工中隐蔽工程预验组织结构鉴定验收竣工工程预验组织工程竣工验收整理竣工资料归档办理工程决算工程管理商品房预售办理商品房价格报批填报工程竣工单、办理交接手续商品房记帐入库商品房销售开具用户通知单项目财务成果考核房屋销售售后服务项目设想年度计划可行性研究申请项目报告规划方案投资立项填写招标申请发招标通知书审核投标单位资质招标文件报批发招标文件编制标底开标审核施工图三通一平、地上地下物处理材料设备订货办理开工报告(见后页)组织招标签订施工合同(见后页)组织施工单位进场组织设计交底审查施工图纸施工准备向拆迁办申报房屋拆迁计划拆迁办下达拆迁批复征求拆迁户意见发拆迁通知书、安置房源委托初步设计、签定规划合同书规划局下达用地范围和条件参与规划审定规划红线与管理要求通知书提出功能设计要求对投标单位资质审查发送招、邀标书及招标文件评标决标中标方案处理规划局划定征用范围图向市规划局提出申请建设用地报告规划局批发建设用地规划许可证向市土地局提出申请征地报告土地局批准办理征地手续向地方政府办理征地手续解决有关问题现场标桩征地范围清场安置预算报告征地地址勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照(见后页)编制小区开发组织设计工程预算造价前期工作第一步：项目决策阶段◆房地产项目可行性研究阶段1、可行性研究的内容(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。第二步：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、申办《施工许可证》五、招标第二步：前期准备阶段一、获取土地使用权土地获得方式内容土地使用权出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让指土地使用者通过出售