362012年上半年重庆房地产市场报告

重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司二0一二年七月0目录Contents宏观经济及调控政策2012年上半年重庆房地产市场走势2012年上半年典型营销推广案例分享2012年上半年土地市场总结2012年下半年市场预测12345Page291824341宏观经济及调控政策22012年宏观政策汇总2011年已出台最严厉调控政策（限价、限购），调控至今，除了延续之前的政策以外，在楼市调控上各部委反复强调坚持楼市调控巩固调控成果，并没有新政策出台。而地方政府迫于经济增长压力频频微调楼市政策，探寻调控底线。另一方面，上半年我国经济增速回落明显，为稳增长，央行2次下调存准金率，1次下调存贷款基准利率，实施稳健货币政策。312.0112.0212.0312.0412.0512.06领导声音：•温家宝：继续搞好宏观调控巩固房地产市场调控成果•央行：继续实施稳健货币政策领导声音：•住建部首次表态：地方政府不得擅调楼市政策领导声音：•温家宝称要继续做好楼市调控促进房价合理回归•国务院要求保持物价基本稳定•住建部：楼市调控不会再出新招也绝不会放松领导声音：•温家宝：尽快出台预调微调措施•国土部：今年一些地方或将松动房地产调控政策•央行：继续实施稳健的货币政策但需增强灵活性领导声音：•住建部再次强调控房价•国务院：要把稳增长放在更重要的位置领导声音：•住建部：坚持楼市调控政策不动摇严格执行限购•周小川：实施好稳健政策大力发展资本市场楼市：•重点城市住房信息将联网；楼市：•46城市全部延续限购；•住建部年底监控百市公积金加强安全监管；楼市：楼市：•《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》楼市：楼市：•33城市出台楼市新政，八成地方调控政策松动；金融：•央行释放资金4000亿元相当于降一次存准率；金融：•央行下调存款准备金率释放流动性资金4000亿；金融：•央行强调落实差别化房贷首套房贷必须满足；•四大银行首套房贷利率将不高于基准利率；经济：金融：•央行：5月18日起再降存准率0.5个百分点；金融：•央行宣布下调存贷款利率各0.25个百分点；保障房：•国土部：2月底前对保障性住房用地单独申报保障房：•财政部：地方债房产税须优先投向保障房；•国土部：集体用地建公租房试点不可随意开展；保障房：•住建部：各地需按月公开保障房开工和基本建成情况；•住建部发文鼓励吸引社会资金建保障房；保障房：保障房：•财政部、住建部：保障性住房优先发展绿色建筑；保障房：•中央财政下达2011保障房奖励金15亿元；•租住公租房闲置半年将收回；土地：土地：•国土资源部：要求今年不得安排别墅类用地，中小套型仍是土地供应主要对象；土地：•住建部出台《建设用地容积率管理办法》；土地：土地：•新增建设用地土地有偿使用费管理办法出台•国土部要求提高建设用地审批效率支持重点项目；土地：•国土资源部：避免拆迁纠纷禁止毛地出让；•国土部：住宅项目容积率不得低于1.0；一再强调坚持调控，巩固调控成果除延续前期政策外，无新政策出台2次下调存准金率，1次降息，释放流动性，稳增长成为重心各方资源保证保障房建设，重抓保障房土地出让再限制：容积率不低于1.0，禁毛地出让各地方政府微调楼市全国近40城市出台楼市新政，超八成地方新政获得通过或者被默许，触及限购、限价、支撑或变相支持投资类需求的政策均被叫停。被叫停的楼市新政NO.1时间：2011年10月事件：3类人群取消限购的佛山新政NO.2时间：2011年11月事件：“放松对购房者的资格审查”的成都新政NO.3时间：2012年2月事件：免契税还能享受财政补贴的芜湖新政NO.4时间：2012年2月事件：“居住证满三年可买二套房”的上海新政NO.5时间：2012年2月事件：称放松限价令仅为试行的中山新政NO.6时间：2012年5月事件：公积金余额不足可补缴的重庆新政微调方式调整内容代表城市免免或减征购房契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州调调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州变改变普通住房价格标准天津、增城、中山、上海、南昌提提高公积金贷款额度合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳户重启购房入户政策从化市、长春市补补贴首次置业青岛、重庆、芜湖放放松限购条件佛山、成都、上海绑土地松绑北京、广州、成都、昆明八招让地方新政“过关”NO.7时间：2012年6月事件：首套房认定标准“认房不认贷”的河南新政4GDP与存准11年开始受国际经济形势疲软影响，中国经济呈下行趋势，一季度8.1%的运行速度表现经济基本实现了软着陆，12年“保八”形式严峻，后期预计政府将采取“宽松货币”政策，扩大内需等手段来“稳增长”；率先采取了降存准的方式，11年底至今3次下调存准率，共1.5个百分点，释放资金1.2万亿。14.0%14.5%14.4%14.2%11.3%11.0%10.6%9.6%6.6%7.5%8.2%9.2%12.1%11.4%10.7%10.4%9.7%9.6%9.4%9.2%8.1%7.8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%2007-2012年季度GDP走势图15%15.5%16%16.5%17%17.5%17%16%15.5%16%16.5%17%17.5%18%18.5%19%19.5%20%20.5%21%21.5%21%20.5%20%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%存款准备金率调整一览表5利率与CPI经济低迷，央行降息，针对储蓄分流、剌激消费需求和投资需求来拉动内需，稳定经济增长；2012年以来CPI低位运行，通胀压力减小，为释放资金，扩大内需提供了基础；利率下行通道已经开启，新一轮的利率周期出现，信号已经释放，静待调控转向，陆续还将会有利率的下调情况出现，预计第二次将会在8月。6.126.126.126.396.396.576.576.577.297.297.297.297.477.477.26.936.665.585.585.565.565.816.066.066.316.316.316.567.057.056.80123456782007-2012年6月利率走势一览表2.22.73.333.44.45.66.56.26.56.96.57.18.78.38.57.77.16.34.94.642.41.21-1.6-1.2-1.5-1.4-1.7-1.8-1.2-1.8-0.50.61.91.52.72.42.83.12.93.33.53.64.45.14.64.94.95.45.35.56.46.56.26.15.54.24.14.53.23.63.43-4-202468102007-2012年5月CPI走势一览表6宏观经济（CPI、GDP）与调控5101586420-2-407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q2GDP增幅（%）CPI增幅（%）CPI3%,GDP增速8%滞涨：低增长，高通胀CPI3%,GDP增速8%过热：高增长，高通胀CPI3%,GDP增速8%危险：低增长，低通胀CPI3%,GDP增速8%最优：高增长，低通胀CPI=3，GDP=807年楼市、股市火爆，经济过热08全球金融危机，宏观调控，货币紧缩，抑制通胀，经济直线下降09年国家出台政策，以房地产为突破口，4万亿救市，经济好转，楼市上扬10年经济繁荣，楼市火爆，4万亿救市后患出现，通胀加剧11年国家抑制通胀，实行稳健货币政策，房地产再次成为调控重点，史上最严调控出台，GDP、CPI均开始下降，楼市低迷12年经济持续低迷，降息、将存准，实行宽松货币政策，加速经济复苏，类似于09年市场情况7经济及政策总结总结房地产复苏趋势显现中央政府宏观调控不变地方不断出台应对措施楼市差别化调控开始利率下行通道开启经济疲软，稳增长82012年上半年重庆房地产市场走势92012年上半年成交走势重庆楼市经历了08年调控下低迷的市场情况，09年政府救市的火爆，以及11年史上最严调控下的惨淡；12年政府虽然坚持调控基调，但是对经济层面出现松动，刚需市场回暖，其他产品稳定，价格出现上涨趋势。12660871031378512468961381121328416321327419519521117920930119022116211119426112013314818725926419120816465124146112114949812215115717879148244180180187414840604099410841054242397741553903379138323713394336683756423143214252411740294453455846735222484454004996611349955444554758886435662166517040718557926933737474347144719866106686599462727030644861406806667568866809010002000300040005000600070008000050100150200250300350成交量（万方）成交均价（元/㎡）108万方/月208万方/月231万方/月127万方/月调控170万方/月147万方/月救市4.15调控9.29调控调最严控调控持续定向放松102012年市场存量截止6月底，重庆库存总量约1293万方，近期市场好转，供需比保持平衡，库存压力依然较大；年均存销比由峰值11.1逐步下降为当前的7.9，但仍在8.0警戒线徘徊，随时可能上扬，对市场判断仍需谨慎。134013231254117511221123111295192693191988183079676076877976581570574779879877883994299510771171119012471285133413591330122411761180117611987.87.57.06.76.26.16.14.94.84.64.44.34.13.93.94.04.24.14.33.84.04.34.34.34.75.66.06.57.37.88.89.710.310.711.19.68.68.48.17.9020040060080010001200140016000.02.04.06.08.010.012.0整体库存年均存销比成交价格走势11成交结构变化12年上半年整体成交结构不变，住宅成交占比近90%，商业商务占比10%；高层成交占比扩大，其余各业态微变。1%2%4%3%3%3%2%2%4%5%5%5%5%5%93%89%85%87%84%81%84%3%4%5%3%5%8%8%1%1%1%2%3%3%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%别墅洋房高层商业写字楼09-12年整体成交结构09-12年住宅成交结构97%94%91%92%92%91%93%2%4%5%6%6%6%5%1%2%4%2%3%3%2%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%高层洋房别墅12别墅成交结构12年上半年别墅市场量涨价跌，龙湖紫云台表现突出，累计成交10万方，成交均价8400元/㎡，对别墅市场影响较大。45.7965.9968.5075.1537.6840.5751.52813790441015710685123571074510665020004000600080001000012000140000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00成交量成交均价0%4%10%7%11%5%4%46%58%66%52%62%52%50%31%23%16%30%19%29%36%18%10%7%8%5%11%8%