安徽省芜湖市商业中心项目可行性调研报告_53p_前期策划

1安徽省芜湖市可行性调研报告2报告提纲一、芜湖整体概况二、城市发展与规划三、城市道路系统四、主城区商业中心区商业分布五、09年地块成交情况六、类同业态竞争对手初步选址情况3芜湖概况-----地理位置城市距离（公里）城市距离（公里）马鞍山40南京104合肥140镇江184蚌埠240无锡272铜陵104宜兴243安庆189上海3504城市总面积(K㎡)3317城区面积(K㎡)720城市总人口(万人)230.79城区人口(万人)105.58地区生产总值GDP（亿元）（省内排名）850（第二）人均GDP(元)（省内排名）36956（第三）财政收入（亿元）（省内排名）147.9（第二）在岗职工平均工资(元)28057社会消费品零售总额（亿元）203.20城镇居民人均可支配收入(元)14939固定资产投资额(亿元）615亿元城镇居民人均消费性支出(元)11000城市支柱产业汽车及零部件、新材料、电子电器主要知名企业奇瑞、海螺水泥、美的芜湖概况-----经济总体评价5芜湖概况-----2009年1至11月份芜湖经济在安徽所处位置6《芜湖城市总体规划（2006~2020年）》1、长江中下游重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心，先进的制造业基地、滨江特色旅游城市2、远景目标是成为城市容量有290—300万人的特大城市人口规划：规划近期----（2010）为150万人远期----（2020年）为195万人远景----290—300万人芜湖城市发展与规划----总体规划7•1城市发展历程早期的芜湖城市发展脉络是沿青弋江向东西自然延伸，目前城市的发展状况是沿长江向南北扩张，未来发展趋势是“东进”和“南扩”。2城市发展定位一方面芜湖融入长三角，成为长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市，另一方面在安徽省中成为皖江城镇带的核心城市。3、城镇功能片区划分芜湖市域城镇功能片区划分为“一带、一环、一主、一副”即1）、沿江经济带、2）、环行生态廊带、3）、城镇发展主片区、4）、城镇发展副片区。4经济社会发展目标第一阶段，从2006到2010年，GDP年增长率为17%，2010年GDP达到1000亿元，人均GDP超过5000美圆；第二阶段，从2011年到2020年，GDP年增长率为13.4%，2020年GDP达到3500亿元，人均GDP达到15000美圆，在安徽省率先实现全面小康社会，率先基本实现现代化。5城镇化水平目标到2010年，城镇化水平达到64%，城市人口150万人；而到2020年，城镇化水平超过80%，城市人口195万人；在规划期内城镇化水平平均每年提高1.7%，远景规划为城镇人口达到290~300万人。7.9.3、跨江发展，打造“拥江入城”的大城市芜湖城市发展与规划----总体规划8•6未来支柱性产业近期：以汽车及汽车零部件、材料、电子电器为主；远期：除汽车和电子外，装备制造、信息等高新技术产业和服务业也将成为支柱性产业•7城市发展方向城市发展方向为“东扩、南进、北拓”，东扩是以城市商务文化中心为核心的城市中心扩展区域，以芜湖经济开发区东区、芜湖鸠江开发区三期为主体的城东组团；南进包括以芜湖高新技术产业开发区南扩地区、市职教园、城南商业中心的城南组团以及三山新城区和绿色食品今年国际开发区临港工业园为主的三山组团；北拓则主要是推动芜湖经济技术开发区西部工业区、北部工业区、东部工业区及北部居住、商贸区的开发建设。•8空间结构规划中心城区采用组团式结构，城市总体空间划分为五大组团，其中城中组团作为城市商贸、商务文化中心，可居住人口65万；城北组团作为先进制造产业区，可居住人口35万；城东组团是现代工业、居住为主导的综合型新城区，可居住人口25万；城南以文化科教、高新技术产业为主，可居住人口45万；三山组团以临港产业、能源产业为主导，可居住人口25万。•9远景发展构想立足城市，构建“一主两副”组团型城市沿江北联，组成马芜城市联合体芜湖城市发展与规划----总体规划9•空间结构规划•中心城区采用组团式结构，城市总体空间划分为五大组团，其中城中组团作为城市商贸、商务文化中心，可居住人口65万；•城北组团作为先进制造产业区，可居住•人口35万；•城东组团是现代工业、居住为主导的综合型新城区，可居住人口30-40万；•城南以文化科教、高新技术产业为主，可居住人口45万；•三山组团以临港产业、•能源产业为主导，可居住人口25万芜湖城市发展与规划----空间结构规划10•“一心四区”城市总体空间结构•（一）中部城市核心区•该区位于长江大桥以南、W31路（原城南纬五路）以北、扁担河以西地区，为市级商业、金融设施所在地和城市行政管理中心、文化、体育中心所在地，积极发展区域服务性商贸金融业和文体娱乐业。•（二）北部产业区•该区位于长江大桥及芜宣高速以北，扁担河以西。芜湖经济技术开发区位于其中，该区以工业用地为主体，适度配置居住、商业金融用地。该区内的凤鸣湖生态保护区为城市主要的文化休闲和观光旅游生态绿地。芜湖城市发展与规划----空间结构11•（三）东部产业拓展区•该区位于扁担河以东，即经济技术开发区新区，以工业和大型物流用地为主体，适度配置居住、商业金融、科技研发用地。•（四）城南高教、高新技术区•该区位于城南纬五路以南，由高教园区与高新技术开发区组成，适当发展生活居住用地。•（五）西部（江北）产业拓展区•该区位于长江以北，目前仅有裕溪口约2平方公里属芜湖市辖区，其余均属巢湖市无为县辖区，从城市跨江发展的必然趋势考虑，将该片纳入城市发展利用空间，规划以重化工业和现代物流业为发展方向。芜湖城市发展与规划----空间结构12•城市发展弊端分析：•1、芜湖最早形成的城垣就座落在长江与青弋江的交汇处，基本上是沿着长江沿线向南北方向延伸，这也非常符合当时水路运输占主导地位的发展特色。如此发展至本轮规划出台前，芜湖市区建成区面积已达到110多平方公里，主城区南北长约为15公里，而东西宽却仅为3—5公里，成为典型的“带状城市”。•2、而随着城市建设的高速发展，“带状城市”增加城市运营成本的弊端也暴露得异常明显。•3、尤其是中山路和长江路因步行街建设被割断、九华山路路面过窄等因素影响，造成南北交通不畅。•4、最新一轮行政区划调整，因为华电芜湖发电厂、响水涧抽水蓄能电站两大重点电力项目建设的需要，在离市区较远的南端增设了三山区，希望将芜湖建设成为华东地区重要的能源基地，芜湖市原本“带状城市”的特征被进一步扩大。芜湖城市发展与规划----城市发展分析13•开发城东新区的优势：•1、而在离中心区不远的城东建设新区，实行向东推进式开发，开发成本也相对较低。•2、此外，芜湖市近几年房价上涨过快，应该和中心区人口密度过大有关。芜湖市多年的建设，一直过分注重对老城区的改造，而拆迁费用的过快增长，对房价上涨起到了推波助澜的作用。•3、由于城东新区和中心区在地理位置上更为贴近，开发城东新区，对于稀释中心区人口密度、平抑房价具有重要的意义。•4、改变城市带状结构弊端•5、直接提升芜湖市的总体品位，为芜湖城市功能升级和发展创造坚实的基础•6、提升芜湖城市中心在区域中的服务水平，引领芜湖经济结构由“生产型”向“服务型”转变，以优化整体产业结构，促进芜湖整体实力的提高。芜湖城市发展与规划----城东新区的优势14芜湖城市发展与规划----城东新区15•同老城中心形成双核心结构，成为芜湖市的第五大板块•1、面积：80平方公里•2、范围：弋江路以东，含神山公园、商务中心，一直到扁担河以东•3、定位：•建设以行政、文化、商业中心为基础，集居住、专业市场为一体的，富有皖南水乡特色的现代化新区。•重点发展第三产业，包括商贸、文化设施、居住产业、产品研发等。•培育面向整个芜湖地区的政务中心、区域商务文化中心、区域性总部经济中心和现代服务业聚集区。•4、人口：2020年，将容纳25—30万人口•城市发展与规划----城东新区总体规划16城市发展与规划----城东新区总体规划17•已着手建设单位（部分）：•1、医疗单位：市一院城东分院、市五院、宣城地区医院•2、学校：市一中等十多所中小学•3、政府机构：市政府等所有市政府直属机构改革•4、商品房开发（目前）：•融汇锦江•绿地·镜湖世纪城•九里香溪•金都檀宫•鸠兹家苑•“伟星城”城市发展与规划----城东新区总体规划18•在生态方面，城东新区有大量的湖泊、池塘、河流及沟渠，如大阳垾、西阳湖、扁担河及青弋江等水系，湿地资源极为丰富，还有市区最大的山体、占地3750亩的神山公园，东区新城的生态环境很好。城市发展与规划----城东新区总体规划19•主题公园华强文化科技产业园，当中包括大型文化产业主题公园（方特梦幻王国），是华强集团继在芜湖投资建设方特欢乐世界后的第二个大型主题公园。规划占地面积约70万平方米，主要包括展示中心和创意基地。在2010年五月一日左右开放。预计年接待游客250万人次城东新区总体规划----方特梦幻王国20城东新区总体规划----镜湖世纪城规划21城东新区总体规划----镜湖世纪城规划22•“镜湖新城”地块以37.12亿元被上海绿地集团拍得。项目地块东至芜湖三环路、西至改造建设中的弋江路、南与弋江区隔青弋江相望、北邻神山公园，与芜湖市政务新区毗邻•土地面积为178.9197万平方米(约2684亩)，其中出让面积95.44718万平方米。总建筑面积347万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划的公益性配套设施，建成后约有3万户，近十万人居住规模。城东新区总体规划----镜湖世纪城规划23•城东新区小结：•1、是芜湖未来发展重点，亦是政府近阶段工作重点•2、将改变城市发展格局，引导城市自中心区向东扩展•3、未来形成20-30万人口的居住规模，形成新的人流车流动向，影响到城市大交通的组织，及芜湖商业的整体布局，推动新的商业网点的布局与建设城东新区总体规划----小结24•规划市区为“十二纵十七横”的主干道道路格局•1、南北交通主要道路：•长江路、滨江路、中山路、九华路、弋江路•其中尤以九华路、中山路、弋江路为主•2、东西交通主要道路：•赭山路、黄山路赤铸山路、天门山路、利民路•芜湖城市道路系统25•市区道路系统面临严重问题：•1、南北交通不畅，尤其是中山路及九华路•2、核心商业区交通拥堵严重，停车位严重缺乏芜湖城市道路系统----小结26•解决方案•规划：构建主城区“大循环交通”•1、长江南路高架桥•2、花津桥改造•3、九华中路高架桥•4、中山路步行街隧道•5、城区主要道路改造•6、高标准建设城东新区道路系统芜湖城市道路系统----解决方案规划27•长江南路高架桥12月21日芜湖市中心城区第一座高架桥长江南路高架桥工程开始建设•长江南路高架桥起自吉和南路和冰冻街交叉口，横弯新市口，跨上银湖路，通过原芜湖纺织厂，最终与长江南路连接，主桥为双向四车道，预计2010年9月18日将实现全线通车。城市道路系统解决方案—中山南路高架28•花津桥的改造将直接缓解南北交通不畅通现状•为核心商业区的交通畅通起直接作用•快捷地将南部城区引入至核心商业区城市道路系统解决方案—花津桥改造29•中山路过江隧道方案缘自芜申运河项目，现中山桥因高度不能满足要求，需拆除。现分别形成桥梁和隧道两种概念方案。•隧道方案大致为：拆除中山桥，建设隧道，由中山南路（箱子拐路）起，穿越青弋江、中山路步行街、北京西路，接至黄山西路、中山北路交叉口。地下隧道按双向四车道设计，整个方案包括：步行街景观设计，地下空间（商业）开发，地下人行过街通道地下停车场设计等。•目前方案尚处可行性论证阶段城市道路系统解决方案—步行街隧道30•目前九华路承担交通量较大，饱和度高于平均值，远期将达到E级服务水平，中心区南北通道2030年总体服务水平将近于饱和状态、难以对九华路通道形成分流，九华路固有的“刚性交通需求”是现行规模无法满足的，•南北交通的供求矛盾无法回避，扩容势在必行。•九华路高架的建设将成为中心城区与南北组团之间的主要联系通道、成为•1、市中心城区内部交通的重要集散通道、•2、城市中心区