台州市黄岩2018年房地产市场调研报告

黄岩恒大御景半岛项目营销提报城市进入高速发展时期，高铁新城板块迎来初步发展时代①2018年市场低位运行台州概况台州在长三角城市群规划范围内，宁波都市圈重要构成，沿海经济发展带的重要节点长三角城市群：“一核五圈四带”的网络化空间格局上海龙头带动的核心作用杭州等区域中心城市的辐射带动，五大都市圈同城化发展沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的四带聚合发展。宁波都市圈：宁波、舟山、台州三市建设浙江舟山群岛新区和江海联运服务中心宁波港口经济圈台州小微企业金融服务改革创新试验区沿海发展带：与生态环保相协调的海洋经济发展带培育临港制造业和海洋高新技术产业发展海洋服务业和特色农渔业打造港航物流、重化工和能源基地建设滨海生态城镇区域发展内容中心城区发展一主即台州中心城市，指由椒江区、黄岩路桥区共同构成的市域主中心两副即临海中心城市和温岭中心城市两个域副中心城市两个域副中心城市两个域副心四级即玉环中心城市、天台仙居三门中心城市四个县域发展级多点即支撑全市城镇化发展小培育试点、重特色镇。其中省级小城市培育试点包括金清、杜桥镇、泽国楚门三带指沿海综合功能带、椒江流域及山。积极打造以沿海、江山三条纵横贯穿台州市域的经济走廊为基本架构的综合功能带，推动湾区经济、都市生态经济带协同发展。三片分别指由中心城区、临海市温岭组成的域核片，推进三区两市同城化；玉环县、门天台仙居组成的域协同片；北联甬舟地区、南温丽西浙中以及东联国际形成的动片。五网络通过积极推进宜居美丽城乡网、蓝绿交融生态全域多样游憩网、外通内畅交以及共享优质设施五大络建，提高对都市区经济社会发展的支撑保障能力。台州规划十三五期间，台州市将重点推进椒江、黄岩、路桥一体化进程，着重发展临海与温岭两市，形成沿海综合功能带、椒江流域综合功能带及沿山综合功能带。城市区域椒江：是台州市的政治经济文化、科教创新、金融服务、高端商贸中心，区域综合交通枢纽、先进制造基地和生态宜居城区；空间范围包含海门、白云、葭沚、洪家、章安、前所、三甲、下陈街道；规划2020年城市建设用地为81.17平方公里，城镇人口75万人。黄岩：是台州市的山水宜居城区，都市休闲中心，陆路交通枢纽和特色制造基地；空间范围包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥街道；规划2020年城市建设用地为54.04平方公里，城市人口50万人。路桥：是台州市的绿色智造基地、度假休闲区和空港交通枢纽，浙东重要商贸物流中心；空间范围包含路桥、路南、路北、峰江、螺洋、桐屿街道；规划2020年城市建设用地为53.79平方公里，城镇人口47万人。黄岩区椒江区路桥区板块概述房地产发展城南板块日渐成熟南板块主要围绕委羽山新区展开。东临南官河，西接甬台温高速公路，南起黄长复线，北至二环南路。新区约有3.86平方公里的规划用地，委羽山新区的自然与文化条件也比较优越，素有“天下第二洞天”美誉的道教圣地——委羽山恰好坐落此地，与东边城市的绿心，是城市南部新区的绿心。目前新区的建设用地还有不少农村居民点，随着整个黄岩南片城市化进程的推进，这些住宅均要改造拆迁，这又为新区用地布局调整和未来城区发展方向提供了一定的空间。城西板块体量空前主要集中发展新前新区。北临82省道，西面为北院线，南面接规划黄长线，东边是永宁江。新前城市新区被定位为重点建设的“城市次中心区”，是目前黄岩规划的最大的集商业、服务、文化、娱乐为一体的城市综合体工程。新前新区包括了近16万平方米城市滨江公园、五星级酒店、商业中心等。作为绿城集团进入黄岩的首个项目（2011年拍下），宁江明月选址黄岩新前新区，最具完整价值的城市滨江公园社区。城北板块潜力巨大黄岩城北区块的发展主要将围绕交通枢纽展开，将建成集山水宜居、客运枢纽、商务办公、休闲购物为一体的城市副中心。江北片区和高铁新区，江北片区是黄岩旧城的一部分。近年来，随着旧城改造的持续开展，江北片区越发向世人展现它的潜力，吸引了不少开发商的注意。就在17年1月，江北片区的三宗地块以成交价超10亿被新城万博置业有限公司摘下。高铁新区城西发展核心高铁新区主要位于黄岩区东北部的王林片区，北起椒北快速路，南至永宁江，东起永宁江大桥，西达永宁江及王林洋岛。新区距黄岩中心城区5公里，距椒江中心城区15公里，距路桥中心城区15公里。恒大20亿取得高铁新区板块地块,为高铁新区真正意义出让的首宗商品住宅地块，对于板块意义较大站前广场以北、站西大道以东的地块将会建成台州综合客运枢纽中心，承担着为台州全市及宁波南片、温州北片等部分县市提供客运服务的功能，是台州首个集铁路、公路、轨道、城市交通于一体的综合客运枢纽。在客运枢纽中心的西侧，即站西大道以西，还将建一个物流中心。它依托甬台温铁路、道路交通网，以高铁新区为载体，将建立开放型的物品储存、运输、包装、装卸等综合性的物流业务基础设施。整个物流中心将有商品运输集散中心、商品配货中心、商品仓储、流通加工中心、包装中心、信息处理中心等功能区块。黄岩概况以西江生态廊道为发展轴，建设委羽山居住组团，启动永宁江北居住组团开发，疏解老城区人口；远期，以永宁江为发展主轴，沿江发展居住生活带；远景依托甬台温高速公路产业带，发展黄岩西部组团。”2016年台州各县市（区)年GDP情况排名区域GDP（亿元）增速占比1温岭市9008.50%23%2路桥区5227.90%14%3临海市5158.80%13%4椒江区4875.80%13%5玉环县4657.80%12%6黄岩区3857.50%10%7天台县2027.10%5%8仙居县1868.60%5%9三门县1857.50%5%台州全市38477.72%100%经济总量2016年台州各县（市）生产总值为3842亿元，其中黄岩区为385亿元，占全市10%份额，处台州中下位置,但区域人口消费需求旺盛,为例台州各区县第三台州各区域2016年社会消费品零售总额排名（亿元）台州2013椒江252黄岩213路桥345温岭526临海223玉环170仙居88三门87天台71居民收入台州2016年各县(市、区居民人均可支配收入全体居民城镇常住居民农村常住居民金额(元)增长(%)金额(元)全省90县区排名增长(%)金额(元)增长(%)台州市369159.347162/9.0231649.1椒江区423469.752563219.5244199.1黄岩区370829.847180419.6234049.7路桥区456088.74684028.1261829.9临海市334319.443332569.2229329.3温岭市389359.548941329.4259229.2玉环市447418.95597938.5274469.0天台县291779.338526649.2189478.9仙居县263389.534072799.2174539.6三门县281059.137908709.0204288.7浙江省各区域2-16年人均可支配收入对比情况杭州宁波温州嘉兴湖州绍兴金华衢州舟山台州丽水4611644641396014011837193415063715926745415643691526757椒江区2016年城镇居民可支配收入4.7万元，全省90县区排名第41，购买力较强；201020112012201320142015常住人口596.88599.9600.5603.8601.5604.95925945965986006026046062010-2015年台州常住人口区域地区总户数(户)总人口数(万人)黄岩区东城街道2.26.19南城街道0.732.46西城街道2.266.67北城街道1.123.7新前街道1.484.48澄江街道1.13.31江口街道13.52高桥街道0.722.41人口人口稳定增长，2016年黄岩户籍人口63.21万，外来人口14.04万，人口流入型城区。城市交通未来五年是黄岩区交通优势爆发期，内环线、轻轨、有轨电车、台州中心站的运营将大幅缩短椒江与其他县、市的时空距离。轻轨S1线：2016年11月开工，四年内通车，通车后15分钟可到路桥，30分钟可到温岭；轻轨S2线：将于2017年开工，2022年通车，贯通黄岩、临海一绕三环三纵三横一连‘136’市域公路交通圈就是主城区之间15分钟通达，到临海、温岭两个副中心城市30分钟，至其他各县60分钟通达的‘136’市域公路交通圈，形成‘内外畅通、经济高效’的都市区交通基础保障。小结黄岩区是台州市主城区的主要构成部分,是陆路交通枢纽和特色制造基地；城市占位:黄岩区是台州市主城区的主要构成部分,是陆路交通枢纽和特色制造基地；产业结构:人口稳定增长，2016年黄岩户籍人口63.21万，外来人口14.04万，人口流入型城区。城市人口:黄岩人均GDP处于台州中下游,但人口消费需求,位居台州各区县第三;消费属性:城市概况市场宏观面，政策温和，区域成交量有限，受单盘影响较大①2018年市场低位运行政策土地政策：台州土地拍卖实行价高者得，不设置最高限价认贷不认房还清第一套房子贷款后，第二套购房仍可按照首套购房政策执行。购房政策：认贷不认房银行政策首套房银行利率上浮10%左右二套房银行利率上浮15-20%左右首付比例公积金贷款首套房首付20%，公积金贷款二套房首付30%。商业贷款首套房首付30%，商业贷款二套房首40%；去库存为主，市场购房政策宽松工程预售/按揭条件1、预售条件：康居工程正负零即可申请预售证，非康居工程需出地面正负零或投入建设资金超过工程总投资25%以上；2、按揭条件：主体工程结顶办理按揭。土地市场2014年2015年2016年2017年出让面积5.582317.521623.732726.8059含住宅用地宗数3563051015202530近4年黄岩土地成交情况城市框架打开，供地上升，市场端量低价稳的传统状态逐步被打破(公顷)黄岩近两年拍卖高峰都在下半年，而近三年单纯从潜在项目输出来量看差异不大。2015年5宗含住宅用途用地，3宗属于新城吾悦广场；2016年6宗含住宅地块，其中两宗属于中梁永宁首府，两宗属于德信。商品住宅量价表现17.117.217.317.417.517.617.717.817.917.1017.1117.1218.118.2供应面积27585020746033237122531940545983937321203470526822627629933成交面积214373193532527249732879830684274611436556971218614820199231284235933成交均价130421283413505150221876614790162681531014430970610402110531042213550020004000600080001000012000140001600018000200000200004000060000800001000001200001400002017年1月-2018年2月黄岩区商品住宅成交量价走势2015年2016年2017年2018年供应面积33509022738134255536209成交面积26583940530826480358807成交均价137181254314122128321150012000125001300013500140001450001000002000003000004000005000002015年-2018年黄岩区商品住宅成交量价走势17年1月-18年2月黄岩区月均去化149套,去化面积2.2万方,成交均价13905㎡/元,整体市场受单盘影响较大2015-2016年来看，黄岩区2016年的数据成为近三年的高点，该年度也是黄岩彻底改变传统供不应求状态的一年。从走势图看，2016年全年成交相较过去两年有明显优势，而2014年下半年则由于永宁公馆的开盘有所起色，而2015年年末的走高则是新城吾悦广场的入市。总价段面积段100以下100-120120-140140-160160-180180-20