物业管理制度全本（调边距）

亿达投资管理规章制度物业管理第0页目录管理规定1、早期物业管理委托管理规定...............................02、物业早期介入管理规定..................................43、物业承接与验收管理规定.................................84、集中入住管理规定....................................155、保修期内设备及设施维修管理规定..........................266、委托资产经营管理规定.................................347、筹备成立业主委员会管理规定.............................378、亿达社区主题文化活动暂行管理规定.........................419、物业相关档案资料管理规定..............................4310、工程维修管理规定...................................46操作指引1、开荒保洁作业操作指引.................................482、编制物业管理方案操作指引..............................513、物业管理费测算操作指引................................574、质量保证金操作指引..................................685、售楼处、样板间、样板区物业管理操作指引.....................776、物业部客户投诉处理操作指引.............................84亿达投资管理规章制度物业管理第1页早期物业管理委托管理规定第一章总则第一条为进一步理顺投资公司所属企业与亿达物业公司之间在早期物业管理阶段的经营管理关系，建立规范、高效的协作机制，提升亿达品牌及信誉，培育忠诚客户，促进房地产公司销售，特制订本规定。第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间新项目早期物业管理的委托。第三条本规定所称的早期物业管理委托主要是针对物业公司承接地产公司新开发项目的合同洽谈、方案确定、早期物业服务合同与早期物业服务协议的签订等过程。第二章职责划分第四条投资公司物业管理部负责早期物业服务合同、早期物业服务协议的审批。第五条项目所在地产公司负责审核物业公司的早期物业服务合同(含管理方案)、早期物业服务协议，负责组织新项目物业管理招投标工作。第六条亿达物业公司负责具体编写新项目招投标文件、编制项目物业管理方案、进行费用测算、草拟早期物业服务合同和早期物业服务协议、临时管理公约。第三章工作内容与责任第七条早期物业管理招投标一、地产公司根据政府主管部门关于项目早期物业管理招投标管理的相关规定，与政府招投标办等部门及时沟通，在项目正式开盘销售前30日内与物业公司配合完成项目招投标工作，并签订《早期物业服务合同》。二、物业公司收到物业管理招标信息后，应迅速组织人员从地产公司(或委托招标单位)获得招标文件或相关资料，购买招标文件，缴纳投标押金，报送投标申请。并组织相关部门专业人员成立投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。第八条《早期物业服务合同》签订一、地产公司在房屋销售前30个工作日内，组织物业公司签订《早期物业服务合同》。二、合同由物业公司参照国家建设部相关示范文本起草，报地产公司审核会签、投资公司物业管理部审批。亿达投资管理规章制度物业管理第2页1、合同中应明确委托物业管理内容、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、项目开办费用、维修基金管理、管理/经营用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等。2、物业公司在签订《早期物业服务合同》前应完成早期物业管理服务费标准测算，报地产公司审核、投资公司审批后执行。服务费标准应参照行业水平和政府限价，结合物业公司自身的经营成本和地产公司销售需要确定，原则上应保证项目入住两年内能实现收支平衡。如收支不能达到平衡，应明确亏损责任承担方和分担方案报投资公司审批。对于由于配合地产公司销售需要等而产生的定价亏损，应明确对物业公司的补偿方式，具体形式由双方协商解决。3、有关项目开办费是物业公司进驻项目时产生的办公用房、员工宿舍、食堂、活动室及其装修和必备物资等的一次性费用，可由地产公司实报实销一次性支付，或由物业公司在管理费测算中分摊进去。如地产公司认为测算的物业管理费偏高，也可由地产公司承担项目开办费用。4、对因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用电或工业用电标准交费与按民用标准收费之间形成的价差、早期施工返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，以及因二次加压供水、供暖未及时移交等发生的费用，由地产公司承担补差责任。第九条《早期物业服务协议》签订一、《早期物业服务协议》由物业公司负责拟定，在房屋销售前30个工作日内报地产公司审核确定。二、物业买受人与地产公司签订房屋买卖合同的同时，与物业公司签署《早期物业服务协议》。1、协议内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等。2、协议中对物业服务费、公共产权、维修资金管理和使用、服务内容和责任等方面条款应严格审核，慎重严谨。为了规避日后经营风险，对管理费定价亏损的项目应在协议中明确与业主约定：“早期物业管理定价，地产公司给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准”。亿达投资管理规章制度物业管理第3页3、该协议应明确起止时间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。第十条签订《临时管理规约》一、地产公司在销售前将项目《临时管理规约》向物业公司买受人明示，并予以说明。物业买受人与地产公司签订物业买卖合同时对《临时管理规约》予以书面承诺认可。二、《临时管理规约》由物业公司负责拟定，在房屋销售前30个工作日内完成地产公司审核、投资公司审批。第四章附则第十一条本规定由投资公司物业管理部负责解释。第十二条本规定自下发之日起执行。亿达投资管理规章制度物业管理第4页物业早期介入管理规定第一章总则第一条为做好项目优化设计、施工等工作，为后续的物业管理奠定良好基础，提升业主（用户）对产品的满意度，特制订本管理规定。第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业管理公司（以下简称地产公司、物业公司）物业早期介入管理。第三条本规定所称物业早期介入是指物业交付使用前，物业公司向地产公司提供的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是早期物业管理服务的重要内容。第二章职责划分第四条投资公司物业管理部负责项目规划设计阶段的早期介入，并对物业公司早期介入工作进行指导监督。第五条项目所在公司负责组织和监督物业公司的早期介入工作，提供必需的工作配合和资源支持，并对物业公司的意见和建议做出反馈。第六条物业公司负责项目规划设计阶段开始至项目正式承接前的早期介入和营销配合。第三章物业管理早期介入的阶段、内容和责任第七条根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理早期介入的阶段包括：一、项目可研论证阶段二、项目规划设计阶段三、施工图设计阶段四、项目施工阶段五、营销推广阶段第八条项目可研论证阶段介入内容和责任开发公司开发（物管）部门组织召开新项目早期工作专题会，新项目可研报告/市调大纲。物业公司根据地产公司要求，对新项目周边类似楼盘物业管理区域市场状况组织调查，并依据考察情况形成《项目物业管理评估报告》，提交地产公司决策参考。第九条营销策划阶段介入内容和责任地产公司销售部门在内部预售前60日内召开新项目物业管理相关工作要求说明会，亿达投资管理规章制度物业管理第5页介绍项目营销基本思路，提出对项目早期物业管理的总体要求。物业公司根据地产公司要求，在项目内部预售前30日内，完成下列工作：一、对项目物业管理概念进行策划和提炼，报地产公司参考选用，以使物业管理能够真正作为服务产品与地产产品定位紧密结合，对地产公司产品形成重要的补充、包装和提升，同时也作为销售卖点可供提炼的内容之一。二、对项目物业管理服务工作进行全面策划，形成物业管理方案，报地产公司审核、投资公司审批后组织实施。第十条项目规划设计阶段介入内容和责任一、在项目规划设计阶段，早期介入工作由地产公司开发设计（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。物业公司的主要工作是：1、整理、汇总、分析集团开发其他类似楼盘中出现过的规划设计、房屋质量通病问题；2、从物业使用便利、配套完善的角度提出规划设计建议。二、物业公司将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段早期介入意见书》，在地产公司提出书面要求后10个工作日内（但须确保在项目设计任务书编制前）提交给项目所在地产公司。第十一条施工图设计阶段介入内容和责任一、在施工图设计阶段，早期介入工作由地产公司开发设计（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。物业公司的主要工作是：1、从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目所在地产公司开发设计部门提出设计建议；2、通过对集团内部相关类似项目的物业管理调研，汇总分析类似工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，在介入报告中列出反馈给项目所在地产公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。二、物业公司将以上问题整理形成《物业施工图设计阶段早期介入意见书》，在地产公司提出书面要求后10个工作日内（但须确保在项目设计任务书编制前）提交给项目所在地产公司。第十二条项目施工阶段介入内容和责任一、在项目施工阶段，早期介入工作由地产公司工程管理（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。物业公司的主要工作是：1、站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面提出有益的建议；亿达投资管理规章制度物业管理第6页2、参与了解委托项目各类机电设备设施的安装调试，房屋结构、各类管线的分布走向及隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量等；3、从业主使用功能角度出发，向地产公司建议完善相关设施，修正缺陷，包括开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、门的开启方向、排烟道等；4、从物业公司管理功能角度出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电的预留接口等需要完善的问题，及时通知地产公司完善、修正，以减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好早期准备工作。二、物业公司每月向项目所在公司提出《施工阶段物业管理早期介入月度报告》，特殊情况应随时通报地产公司。第十三条营销推广阶段介入内容和责任一、营销推广阶段介入工作由地产公司营销（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。根据地产公司提出的具体配合要求，物业公司的主要工作是：1、参与项目所在地产公司营销推广方案讨论，对涉及物业管理服务内容的销售承诺提出相关意见。地产公司若因销售需要，对购买者作出超过《早期物业服务合同》范围的承诺，应取得物业公司书面同意，对因销售承诺过失或过度导致日后增加物业管理成本和难度的，地产公司承担由此增加的成本费用或弥补损失；2、销售现场管理(售楼处及室外环境、秩序等)、样板房管理(样板房清洁、维护、秩序、引导等)；3、营销推广活动配合支持；4、销售人员物业知识培训；5、项目入伙阶段，按照项目所在地产公司统一安排，完成入伙，具体执行《物业入伙管理暂行规定》。对入伙时可能出现早期阶段销售问题(如过分承诺等)，物业公司配合做好解释、劝说和投诉处理工作；6、入住后的项目再开发阶段，继续配合项目所在地产公司营销(策划)部做好销售现场维护和活动开展。通过建立各种协会组织，定期开展以促销为目