物业管理办法doc-济南市物价局

济南市物价局、房产管理局文件济价房字[2004]168号济南市物价局、房产管理局关于印发《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知各县（市）、区物价局、房产管理局、物业管理企业：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号），结合我市实际情况，制定了《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》，现印发给你们，请按照执行。附件：济南市物业服务收费管理实施办法（试行）二OO四年十二月二十八日附件：济南市物业服务收费管理实施办法（试行）第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》和山东省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际情况，制定本实施办法(以下简称《办法》)。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条本办法适用于济南市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条市政府价格主管部门会同市物业管理主管部门负责对全市物业服务收费的监督管理工作。县（市）、长清区政府价格主管部门会同同级物业管理主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第六条物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价，收费基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同物业管理主管部门制定。成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报市价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业报市价格主管部门核定。未成立业主大会的，由物业管理企业报市价格主管部门核定。（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报市价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。（四）为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业管理企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。第七条实行政府指导价的住宅小区物业管理服务实行等级收费，其收费标准，由市价格主管部门按照等级服务标准结合住宅小区物业管理情况，在指导价格范围内确定，物业管理企业可在市价格主管部门规定的指导价基础上上下浮动10%。对达不到等级服务标准的物业住宅小区，其收费标准按三级最低收费标准以下确定。第八条物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费，可高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。第九条物业服务费自办理入住手续起按月收取。经双方协商约定亦可预收，预收期限由业主和物业管理企业协商确定。业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业管理企业确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的70％缴纳。第十条住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括物业管理基本要求、房屋管理、共用设施设备维修保养、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。第十一条业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十三条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十四条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十五条物业管理企业应按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第十六条政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。第十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十八条装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运收费由双方协商确定。物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。第十九条业主应当按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。第二十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第二十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十三条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。第二十四条物业管理企业向价格主管部门申报物业服务收费标准或备案时，需提供物业服务收费等级申报表；申报收费标准的，还要提供申请物业管理收费标准的书面报告和成本测算材料等。第二十五条物业管理区域内车辆看管费实行政府定价（具体标准见附件）。第二十六条各级政府价格主管部门会同物业管理主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。第二十七条本办法由济南市物价局、济南市房产管理局按各自职责负责解释。第二十八条本办法自2005年1月1日起执行。济南市物价局、建设委员会、房产管理局《关于印发济南市城市物业管理服务收费暂行办法的通知》（济价房字[1999]208号）和济南市物价局、房产管理局《济南市物业管理等级服务收费标准（试行）的通知》（济价房字[1999]335号）同时废止。附件一：济南市住宅小区物业服务等级收费标准单位：元/平方米多层住宅小高层、高层等住宅一级0.70－1.001.20－1.80二级0.50－0.700.80－1.20三级0.30－0.500.60－0.80类别标准级别附件二：济南市物业管理辖区内交通工具看管收费标准常住户（元/辆.月）非常住户（元/辆.次）白天夜间室外大型汽车100.003.005.00小型汽车80.002.004.00摩托车（含三轮）、轻骑20.000.500.70自行车、电瓶车5.000.200.40室内大型汽车120.004.006.00小型汽车100.002.505.00摩托车（含三轮）、轻骑25.000.601.00自行车、电瓶车7.000.300.50注:1、白天为8时至20时，夜间为20时至次日8时。2、进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种和业主搬家车、送货车不得收费。标准收费类型附件三：济南市住宅小区物业管理服务等级标准一级（总分1000分）一、基本要求（280分）（一）有不少于小区住宅总建筑面积0.2％的物业管理用房。（15分）（二）绿化率35％（含水面）以上。（15分）（三）固定活动馆所300平方米以上。（15分）（四）专用固定停车泊位达到每3户1个。（15分）（五）具备楼宇可视对讲、电子巡更、监控系统或其他三项以上的安全防范措施。（15分）（六）固定体育活动场馆不少于二项设施。（15分）（七）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（15分）（八）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（15分）（九）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。有一定的管理人员具备外语会话能力。（15分）（十）制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；运用计算机管理（业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（30分）（十一）管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。（15分）（十二）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修30分钟内到现场做应急处理，一般修理当天完成，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。回访率达100%。（15分）（十三）在服务窗口公开工作制度、工作纪律、服务流程。提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题布置；每年组织二次以上的社区活动。（15分）（十四）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。（15分）（十五）