物业管理条例释义

《物业管理条例释义》（65）发布:2008-6-1214:24|作者:|文章来源:中国物业管理协会|查看:1352次.第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。【释义】本条是关于物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的法律责任。《条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理用房是归业主所有，提供给物业管理企业专门用于物业管理使用的，擅自改变物业管理用房的性质，侵犯了业主的财产权利，同时也势必会影响到物业管理的质量，应当给予处罚。1.本条所规定的违法行为是指未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途。物业管理用房归业主所有，专门用于物业管理，如果物业管理企业确需改变物业管理用房的用途，可以向业主大会提出，经业主大会讨论同意，可以改变，这是业主行使财产权利的一种形式，除此之外，无论业主或者物业管理企业都不能随意改变物业管理用房的用途。这里所说的改变物业管理用房用途，应当指将物业管理用房用做与物业管理元关的用途，和一般的房屋用途的改变并不一样，物业管理企业仍然将物业管理用房用做物业管理之用，而对房屋的具体用途如以改变的，并不构成本条所指的违法行为。2.本条规定的法律责任:行政机关首先应当责令限期改正，并给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。按照本条规定，只要有改变用途的行为，就应当给予罚款。对于物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的违法收益，本条没有采用没收的行政处罚，主要考虑到擅自改变物业管理用房用途在本质上仍然是侵犯了业主的财产权，非法收益实际上来自于业主的财产，因此，国家简单的没收，并没有充分保护业主利益。本条规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。也就是说行政机关应当将查获的非法收益交还给业主，优先用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余的部分，由业主大会决定其使用。本条对违法所得收益的处理方式，实际上是规定了民事责任的承担方式。通过规定民事责任承担的方式，来实现政府对社会事务的管理，这是本条例的一个特色，反映了本条例坚持了市场取向的改革精神，处理好了政府和社会、政府管理和社会自律的关系。政府的管理可以通过直接管理、行政处罚的手段实现，也可以通过设定一系列科学的机制，供各社会主体自己判断是非、分配责任实现。后一种管理方式显然更适食物业管理这一领域的政府监管，因为物业管理从本质上来说，就是物业管理企业和业主之间的民事关系，政府的责任就是要科学的安排民事关系的产生、实现和责任追究机制，而不是直接管理本应该由民事主体自己处分的事情。在民事关系领域，政府也不应当与民争利，对于属于民事主体财产权利部分，国家不应当以任何形式和借口剥夺，相反应当帮助权利人实现自己的权利。《物业管理条例释义》（64）发布:2008-6-1214:24|作者:|文章来源:中国物业管理协会|查看:553次.第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。【释义】本条是对建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的处罚。《条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房是物业管理工作正常进行的前提条件，建设单位在开发建设的时候应当为物业管理工作考虑，预留必要的物业管理用房。违反《条例》规定，不按照规定配置必要物业管理用房，影响到物业管理工作的开展，损害了物业管理区域内全体业主的合法权益的，应当给予行政处罚。一、本条规定的违法行为是指建设单位不按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房违法行为的主体是建设单位。目前一些地方在地方性法规或者规章中对物业管理用房的配置做了一些规定，一般都是按照物业管理区域内房屋总面积的一定比例确定物业管理用房的面积。建设单位没有配备物业管理用房，或者配备的物业管理用房不够，都属于本条规定的不按照规定配备物业管理用房。物业管理用房应当是在物业管理区域内，如果不在此区域内配置用房，同样属于违法行为。二、本条规定的法律责任行政机关首先应当责令限期改正，对违法行为给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。本条直接规定了罚款的数额，行政机关可以根据违法行为情节轻重，在法定的幅度内给予罚款。物业管理条例释义》（63）发布:2008-6-1214:24|作者:|文章来源:中国物业管理协会|查看:423次.第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，侬法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。【释义】本条是对挪用专项维修资金的处罚。《条例》第五十四条规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。房屋的专项维修资金只能用于特定的用途，即房屋的维护和保养，挪用专项维修资金不仅侵犯了业主的权利，还破坏了行政管理秩序，所以《条例》规定了行政处罚。1.本条规定的违法行为是指挪用专项维修资金。从主体的不同来分，挪用专项维修资金有三种情况:一是房地产行政主管部门挪用，目前，有些地方规定在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产行政主管部门代管，因此，房地产行政主管部门可能成为挪用专项维修资金的主体；二是物业管理企业挪用，物业管理企业具体负责物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维修资金的，也是物业管理企业，因此，物业管理企业可能成为挪用专项维修资金的主体；三是个别业主挪用，维修资金归业主所有，这种所有本是共同所有而不是个别业主所有，但在实践中总是由具体的业主负责管理维修资金，因此，个别业主也可能成为挪用专项维修资金的主体。无论是哪一种主体挪用了专项维修资金，都应当按照本条的规定给予处罚。2.本条规定的法律责任:发生挪用行为以后，行政机关首先有责任追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益。行政机关可以根据情况决定给予挪用资金2倍以下的罚款。这里考虑是否给予罚款的因素包括违法行为的性质、违法行为的主体等。对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为，本条专门规定了一项处罚，即情节严重的吊销资质证书。资质证书是企业从事一个行业能力和信用等多方面因素的表现，挪用维修资金的行为性质比较恶劣，因此，有此违法行为，而且情节还比较严重的企业，不能再有从事物业管理的资格。本条还有关于刑事法律责任的规定。因为挪用专项维修资金的行为可能触犯刑法的有关规定，根据罪刑法定原则，凡是符合刑法规定的犯罪构成要件的，应当按照刑法的有关规定追究相应的刑事责任。这里有可能涉及到的罪名是刑法第272条规定的挪用资金罪、第384条规定的挪用公款罪。《物业管理条例释义》（61）发布:2008-6-1214:24|作者:|文章来源:中国物业管理协会|查看:403次.第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，侬法承担赔偿责任。【释义】本条是关于物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的法律责任。《条例》第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业管理人员的素质决定了物业管理企业的服务水平和服务质量，因此，国家对从事物业管理的人员实行职业资格证书制度，违反职业资格证书制度的行为往往和服务水平降低、服务质量不合格联系在一起σ因此，国家对违反职业资格证书制度的行为设定行政处罚。1.本条规定的违法行为是指物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。违法行为的主体是物业管理企业，而不是未取得职业资格证书的人员本身。这是因为物业管理企业应当对其聘用人员的行为负责。物业管理人员从事一定的物业管理行为一定从属于一定的物业管理企业，因此，国家对物业管理企业设定了义务，要求其在聘用物业管理人员时，必须遵守国家有关职业资格证书制度的规定，聘用有资格的人员。2.本条规定的法律责任分两种:(1)行政法律责任。首先行政机关应当责令其停止违法行为，即解聘相应的人员，重新聘用有资格的人员从事物业管理。由于聘用不具有资格证书的人员的行为本身已经构成违法后果，因此，本条规定只要是聘请了未取得职业资格证书的人员从事物业管理，就应当处以罚款。(2)民事法律责任。本条规定的民事法律责任，是针对给业主造成损失的情况而言的。物业管理企业聘用没有取得职业资格证书的人员从事物业管理，属于一种违反物业服务合同约定的行为，由此给业主造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。《物业管理条例释义》（60）发布:2008-6-1214:24|作者:|文章来源:中国物业管理协会|查看:394次.第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。【释义】本条是关于物业管理企业未取得资质证书从事物业管理的法律责任。《条例》第三十二条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。由于物业管理直接关系到广大老百姓的日常生活，物业管理的好坏对社会生活的安定与否有着重要的意义，同时物业管理企业管理着老百姓的不动产，因此，国家对物业管理企业实行资质管理制度。只有符合条件的企业，才能从事物业管理行业，这是国家对市场进行管理的行为。未取得资质证书从事物业管理是一种扰乱市场秩序的行为，应当受到处罚。一、本条规定的违法行为包括两种情况(一)未取得资质证书从事物业管理包括未取得证书从事物业管理，也包括未取得一定等级的资质证书而从事只有该等级才能从事的物业管理。(二)以欺骗手段取得资质证书。资质证书是国家对企业经营条件和经营能力的认可。以欺骗手段获得的资质证书，虽然在形式上有了资质证书，但是在实质条件上并不符合国家要求，因此，应当和未取得资质证书的一样受到处罚。二、本条规定的法律责任资质管理是国家行政管理的一种方式，未取得资质证书从事物业管理和以欺骗手段取得资质证书都是对行政管理秩序的破坏，因此本条规定了行政法律责任。同时，因为物业管理企业直接和业主打交道，物业管理本质上是物业管理企业和业主之间的民事关系，因此，未取得资质证书和以欺骗手段取得资质证书从事物业管理的企业，都有可能损害业主利益，构成民事侵权，因此，本条还规定了民事责任。本条规定的行政法律责任是没收违法所得，并处一定的罚款。因为不遵守资质管理制度的行为本身是比较严重的违法行为，因此，都必须给予罚款的处罚。同时，根据本条第二款的规定，对于以欺骗手段取得资质证书的，还应当由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。本条规定的民事法律责任，是针对给业主造成损失的情况而言的。不具备资质证书的企业和业主签订的物业服务协议是无效协议，如果该企业的违法行为给业主造成了损失，就必须承担民事赔偿责任。民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产