物业管理法规制度与政策_第六章

物业管理法规制度与政策主讲人：贾薇Email:[e-mail]第六章物业管理服务法律制度一、物业服务企业的资格物业服务企业的设立条件从事物业管理活动的企业应当具有1独立的法人资格能从事物业管理活动法人资格独立合算自主经营自负盈亏第六章物业管理服务法律制度有限责任公司股份有限公司Š应当必须由50人以下的股东共同出资Š应当有2人以上的发起人，且须有过半数发起人在中国境内有住所Š注册资本不得少于3万元，其中一人公司的注册资本不得少于10万元Š最低注册资本为500万元Š共同制定公司章程Š共同制定公司章程Š有公司的名称，建立符合要求的组织机构Š公司有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件Š有公司的名称，建立符合要求的组织机构Š公司有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件第六章物业管理服务法律制度物业服务企业的设立程序2发起设立募集设立由发起人订立章程并且认足股份，交足法定资本额，登记后公司成立的设立方式。发起人订立发起人协议，报请政府主管部门审核批准，认购全部股份的一定比例，然后公开向社会募集股份，再由发起人与认股人共同开会，订立正式章程，交足法定资本额，而后登记，公司始为成立的公司设立方式。—应当制定章程并签名—选任董事、监事，组成公司机关—交足注册资本—股东的全部出资经法定的验资机构验资后，可申请设立登记—发起人认购不低于股份总数的35%—制定招股说明书，报经主管行政机关批准后，有由证券经营机构承销发行—发行的股份认足后，在一定期限内召开创立大会3第六章物业管理服务法律制度物业服务企业的资质审批国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度——《物业管理条例》第32条规定。备案制度C资质审批制度B登记制度A第六章物业管理服务法律制度1《物业服务企业资质管理办法》2345营业执照企业章程验资证明企业法人证明职业职称证书和劳动合同第六章物业管理服务法律制度4物业服务企业的资质等级管理–注册资本人民币500万元以上–管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称的不少于20人–物业管理专业人员取得职业资格证书–管理两种类型以上的物业，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（多层住宅200万平方米，高层住宅100万平方米，独立式住宅15万平法米，办公楼、工业区及其他物业50万平方米）–建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准–建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩一级资质应具备的条件第六章物业管理服务法律制度应具备的条件二级资质–注册资本人民币300万元以上–管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称的不少于10人–物业管理专业人员取得职业资格证书–管理两种类型以上的物业且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（多层住宅100万平方米，高层住宅50万平方米，独立式住宅8万平法米，办公楼、工业区及其他物业20万平方米）–建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准–建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩第六章物业管理服务法律制度应具备的条件三级资质–注册资本人民币50万元以上–管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，中级以上职称的不少于5人–物业管理专业人员取得职业资格证书–有委托的物业管理项目–建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准–建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩第六章物业管理服务法律制度企业资质等级申报表申请核定资质等级需提交的材料营业执照企业资质证书正、副本相关物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同物业服务合同复印件物业管理业绩材料第六章物业管理服务法律制度1可以承接各种物业管理业务30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目2320万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目国务院建设主管部门省、自治区人民政府建设主管部门市的人民政府房地产主管部门物业管理人员物业经营管理人员第六章物业管理服务法律制度二、物业管理人员的资格制度从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书——《物业管理条例》第33条规定技术工种人员物业经理、小区经理等专业人员物业经营管理人员从事技术复杂、通用性广，涉及国家财产人民生命安全和消费者利益的人员技术工种人员第六章物业管理服务法律制度讨论题为什么对物业管理从业人员实行职业资格制度？第六章物业管理服务法律制度物业管理行业特殊性的需要–其特殊性表现在物业服务企业是一种以较少资本而管理庞大资产的企业–行业的特殊性要求物业管理从业人员及时掌握相应的知识1发挥物业管理社会效益的需要2我国加入WTO与国际惯例接轨的需要3–许多实行市场经济的国家和我国的台湾、香港等地区都对物业管理从业人员采取了许可制度–物业管理对保障人民生命财产安全，维护社会稳定发挥重要作用–促进物业管理从业人员应变能力和职业素质的提高第六章物业管理服务法律制度三、一区一域物业制度一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理——《物业管理条例》第34条规定多家物业服务企业管理一个物业管理区域的弊端讨论：Š业主利益Š资源浪费Š物业管理区域形成有其规律性物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人——《物业管理条例》第34条规定第六章物业管理服务法律制度四、物业服务合同物业服务合同：是物业服务企业与业主委员会在平等、自愿基础上签订的以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费用为内容的，规范业主与物业服务企业权利义务的协议一、物业服务合同的概念第六章物业管理服务法律制度物业管理服务委托人被委托人业主及业主委员会物业服务企业收取相应服务费用¾达到物业的保值增值¾维护物业管理区域内环境的舒适、方便和安全有序二、物业服务合同的目的第六章物业管理服务法律制度三、物业服务合同的法律属性物业服务合同属民事合同的范畴合同的内容表明其属于民事合同合同主体间地位的平等性决定了合同的民事性质合同的履行表明其具有民事性质合同签订的过程表明其具有民事性质物业服务合同第六章物业管理服务法律制度物业服务合同属委托合同三、物业服务合同的法律属性委托合同：依双方当事人的约定，一方为他方处理事务，他方支付相应费用的合同第六章物业管理服务法律制度四、物业服务合同的特点合同订立是以双方的信任为前提•更强调物业服务企业•获得了物业管理的资质认证，具有相应的物业管理能力•在法律上是独立法人，能够独立的承担法律责任物业服务合同是双务合同•双务合同指合同当事人都享有权利和承担义务的合同，即互为权利义务关系•业主与物业服务企业在物业服务合同中互负义务，互享权利第六章物业管理服务法律制度物业服务合同的有偿性•有偿合同是双方互为对价给付物业服务合同是要式合同•《物业管理条例》第35条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同物业服务合同一般为诺成合同，有时也是实践合同•诺成性是指双方当事人的意思表示一致时，物业服务合同就即告成立•物业合同中也会对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护做出相应规定第六章物业管理服务法律制度物业服务合同具有很强的综合性•综合性源于委托事项是物业管理行为•合同中所涉及的事项不是某一项，而是多项物业服务合同的标的是特定物业的服务•物业服务企业履行合同的主要手段是向业主提供一系列的物业管理行为•物业管理的对象是委托方的物业第六章物业管理服务法律制度五、国家对物业服务合同的管理„对合同双方进行相应的资格上的管理„对物业服务合同履行进行相应的管理第六章物业管理服务法律制度六、物业服务合同的种类„前期物业服务合同„业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同–订立日期一般应在业主委员会成立后3个月内，最迟不超过6个月–合同的期限由双方约定，以年为单位，一般为3年第六章物业管理服务法律制度五、物业服务合同与相关合同的比较物业服务合同与委托合同物业服务合同与雇佣合同物业服务合同与承揽合同第六章物业管理服务法律制度物业服务合同与委托合同„定义–物业服务合同，是物业服务企业与业主委员会在平等、自愿基础上签订的以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费用为内容的，规范业主与物业服务企业权利义务的协议–委托合同，又称为委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理事务的合同第六章物业管理服务法律制度„联系–物业服务企业物业管理权的享有必须以业主的委托为前提，两者之间存在委托与受托关系是毋庸置疑的„区别–合同形式不同–合同目的不同–合同的解除不同–忠实义务的负担不同–转委托的获得和受托人的数量不同–报酬的支付方式不同–合同法律后果的归属不同–合同的存续期间不同第六章物业管理服务法律制度形式不同–委托合同是非要式合同–物业服务合同是要式合同目的不同解除不同忠实义务的负担不同–委托合同中，受托人应按照委托人的指示处理委托事务–物业服务企业则是独立自主地开展物业管理活动的，其提供物业管理与服务并非完全按照业主的指示来处理–委托合同以处理委托人的事务为目的–物业管理事务的实质是作为管理服务人的物业服务企业做提供的专业化、技术化的有偿服务–委托合同是基于委托人和受托人间较强的信任关系订立的。若信任有所动摇，则“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”–实践中，提倡招投标的形式订立物业服务合同，合同一旦订立，便不能随意解除合同第六章物业管理服务法律制度转委托获得和受托人的数量不同–委托合同中，经委托人同意，受托人可以转委托；委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务–物业服务合同中业主委员会只能委托一家物业服务企业对同一个物业管理区域实行物业管理报酬支付方式不同合法律后果归属不同–委托合同存续期间比较短–物业服务合同存续期间则是相对长期的–委托合同中有两种费用：处理事务的费用与给委托人的报酬，且进行了分别的规定–物业管理合同中规定现行的物业服务费收取方式一般为酬金制或包干制–委托合同中，受托人在委托合同授权范围内实施民事行为的法律后果，归属于委托人，委托合同由委托人承担责任–物业服务合同中，由物业服务企业和业主、业主委员会根据各自的过错程度来承担相应的法律责任存续期间不同第六章物业管理服务法律制度物业服务合同与雇佣合同„定义–物业服务合同，是物业服务企业与业主委员会在平等、自愿基础上签订的以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费用为内容的，规范业主与物业服务企业权利义务的协议–雇佣合同，是指当事人一方在特定期限内，为他方提供劳务，他方给付报酬的合同第六章物业管理服务法律制度„联系–与雇佣合同一样，物业服务合同也是提供劳务类的合同–两者都是有偿及双务合同„区别–雇佣必须以给付劳务本身为目的，但提供劳务并不是物业服务合同的目的，只是进行物业管理的手段第六章物业管理服务法律制度物业服务合同与承揽合同„定义–物业服务合同，是物业服务企业与业主委员会在平等、自愿基础上签订的以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费用为内容的，规范业主与物业服务企业权利义务的协议–承揽合同，是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人给付报酬的合同第六章物业管理服务法律制度„联系–承揽合同中承揽人为了完成工作必须付出劳务–物业管理服务中的部分特约服务本来就属于承揽合同的范围–在承揽合同中，订做人注意的是承揽人的人力、技术、设备等工作条件–两者都是双务、有偿合同第六章物业管理服务法律制度„区别–承揽合同的标的是订做人要求承揽人完成并交付的工作成果，往往是有形的，而物业服务合同给付的内容是一系列服务本身，具有无形性–订做人支付报酬是以承揽人完成符合要求的工作成果为条件的；而物业管理具有长期性，业主和非业主使用人交纳物业服务费并不是以完成工作为限制的–根据《合同法》第二百六十八条规定，承揽合同中的订做人可以随时解除合同，而物业服务合同则不行第六章物业管理