物业管理的制度建设

11SJTU授课教师：胡昊博士上海交通大学船建学院工程管理研究所2005－2006学年第二学期本科选修课第三讲第三讲物业管理的制度建设物业管理的制度建设[e-mail]助教：王亮1376102352323SJTU导入案例物业管理的主要法规政策物业管理的主要法规政策‰1994年4月建设部33号令:《城市新建住宅小区管理办法》–“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。–正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。‰1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》–为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。4SJTU‰1996年9月，建设部人事劳动教育司和房地产业司联合发文：《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》‰1997年8月，建设部、国家工商行政管理局制订了《物业管理委托合同示范文本》，建设部1997年8月制订了《业主公约示范文本》，1999年10月制订了《前期物业管理服务协议》。–这三个示范文本现已成为物业管理中规范物业管理行为，保护当事人的合法权益，减少物业管理纠纷不可缺少的规范性文件。35SJTU‰1998年3月，财政部:《物业管理企业财务管理规定》‰1998年11月，建设部、财政部：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》‰1999年10月，建设部：《物业管理企业资质管理试行办法》‰2003年9月1日：国务院令第379号：《物业管理条例》–是我国第一部调整物业管理活动的全国性行政法规，对物业管理纳人法制化、规范化发展的轨道将起到重要的推动作用。6SJTU物业设施管理培训讲义物业管理的制度建设业主自我管理规约物业公司内部管理制度物业管理行业规章制度业主（临时）公约业主大会议事规则员工条例各部门职责范围员工岗位责任制收费管理规定装饰装修管理规定安全防范管理规定47SJTU物业设施管理培训讲义第一节业主自我管理公约一、业主（临时）公约‰1、有关物业使用、维护、管理的内容‰2、业主的共同利益‰3、业主应当履行的义务‰4、违反公约应当承担的责任8SJTU二、业主大会议事规则二、业主大会议事规则‰1、业主大会的议事方式‰2、业主大会的表决程序‰3、业主投票权的确定方法‰4、业主委员会的组成和成员任期59SJTU第二节物业管理公司内部管理制度‰1、物业管理公司员工条例–(1)劳动用工制度–(2)员工行为规范–(3)员工福利制度–(4)企业奖惩制度10SJTU‰2、物业管理公司各部门职责范围办公室工程部开发部管理部服务部财务部公关部611SJTU‰物业管理企业员工岗位责任制–经理¾总经理¾副总经理–办公室人员–管理处人员12课堂案例：总经理必须做的事•总经理每天必须做的：1．总结自己一天的任务完成情况2．考虑明天应该做的主要工作3．了解至少一个片区销售拓展情况或进行相应的指导4．考虑一个公司的不足之处，并想出准备改善的方法与步骤5．记住公司一名员工的名字和其特点6．每天必须看的报表(产品进销存、银行存款等)7．考虑自己一天工作失误的地方8．自己一天工作完成的质量与效率是否还能提高9．应该批复的文件10．看一张有用的报纸713总经理必须做的事•总经理每周必须做的（一）：1．召开一次中层干部例会2．与一个主要职能部门进行一次座谈3．与一个你认为现在或将来是公司业务骨干的人交流或沟通一次4．向你的老板汇报一次工作5．对各个片区的销售进展总结一次6．召开一次与质量有关的办公会议7．纠正公司内部一个细节上的不正确做法8．检查上周纠正措施的落实情况9．进行一次自我总结(非正式)10．热悉生产/经营管理流程的一个环节14总经理必须做的事•总经理每周必须做的（二）：11．整理自己的文件或书柜12．与一个非公司的朋友沟通13．了解相应的财务指标的变化14．与一个重要客户联络15．每周必须看的报表16．与一个经销商联系17．看一本杂志18．表扬一个你的骨干815总经理必须做的事•总经理每旬必须做的：1．请一个不同的员工吃饭或喝茶2．与财务部沟通一次3．对一个片区的销售进行重点帮助4．拜会一个经销商16总经理必须做的事•总经理每月必须做的（一）：1．对各个片区的销售考核一次2．拜会一个重要客户3．自我考核一次4．月财务报表5．月生产情况6．月总体销售情况7．下月销售计划8．下月销售政策9．下月销售价格10．月质量改进情况917总经理必须做的事•总经理每月必须做的（二）：11．读一本书12．了解职工的生活情况13．安排一次培训14．检查投诉处理情况15．根据成本核算，制定下月计划16．考核经销商一次17．对你的主要竞争对手考核一次18．去一个在管理方面有特长，但与本公司没有关系的企业19．有针对性地就一个管理财务指标做深入分析并提出建设性意见20．与老板沟通一次18•总经理每季度必须做的：1．季度项目的考核2．组织一次体育比赛或活动3．人事考核4．应收账款的清理5．库存的盘点6．搜集全厂员工的建议7．对劳动效率进行一次考核或比赛8．表扬一批人员1019总经理必须做的事•总经理每半年必须做的：1．半年工作总结2．适当奖励一批人员3．对政策的有效性和执行情况考评一次20总经理必须做的事•总经理每年必须做的：1．年终总结2．兑现给销售人员的承诺3．兑现给经销商的承诺4．兑现给自己的承诺5．下年度工作安排6．公司/厂庆活动7．年度报表8．推出一种新产品9．召开一次职工大会10．回家一次1121课堂练习•请每位同学根据自己的情况，列出自己每周必须做的10件重要、例行的事情。22SJTU第三节物业管理行业规章制度‰一、物业服务收费管理规定–2003年11月13日，国家发改委、建设部颁布《物业收费管理办法》–2004年7月19日，国家发改委、建设部颁布《物业服务收费明码标价规定》–包干制vs.薪酬制1223SJTU‰二、物业装饰装修管理规定–禁止的行为（p.63)24SJTU‰三、居民住宅安全防范管理规定–居民住宅安全防范设施建设管理–加强居民住宅区安全防范工作协调配合的规定1325SJTU本章案例‰业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。‰包干制：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。‰酬金制：包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。26SJTU‰“包干制”下物业管理公司往往可以采取降低各项开支的方式，以暗自加大留给物业公司的费用。‰世界上大多数国家的物业管理公司都是采用由上百年管理经验总结而来的“薪酬制”来进行管理的，这是一种很透明的物管财务制度。‰国内“酬金制”：一般将物业管理费的5％至10％留给物业公司，其余部分用在小区维护、保养上，节余资金完全转入公共维修基金中，由业主监督使用。1427SJTU‰“酬金制”比国内通行的“包干制”透明度要高。‰由于“薪酬制”使业主很清晰地了解到了物业公司的收入，目前很多业主认为物业公司的收入过高，感到不能接受。‰不少物业管理企业虽然认同“薪酬制，但为了避免业主方的麻烦仍旧采用了“包干制的方法。28SJTU课后作业‰2006年是决定大量中小物业管理企业能否继续存在和发展的关键一年，市场将淘汰一大批实力不够雄厚、经营不够正规的物业管理企业，而外资物管公司在国内市场将有更大作为。‰自从04年5月《物业管理企业资质管理办法》正式实施后，全国前三批已有119家物管公司获得国家一级资质，但其中却没有一家外资公司。不过，日前公布的第四批一级资质名单中，仲量联行、世邦魏理仕榜上有名。1529SJTU‰在国内两万多家物业管理公司，其中外资或有外资背景的公司凭借经验丰富的优势一直扮演着内地物业管理公司“师者”兼竞争对手的双重身份：–一方面对物业管理公司进行物业管理咨询和管理输出;–另一方面直接托管高档物业项目，志在拿下服务和项目两个市场的高端业务。30SJTU‰随着市场的逐步完善，将会有更多外资物业管理企业大举进驻中国，如第一太平洋戴维斯、英国威格斯、德国杜斯曼、日本第一建筑服务株式会社、荷兰管家、世邦魏理仕、美国怡高等境外物管机构等都已经或开始在国内接管项目，物业市场的内外资竞争更加激烈。1631SJTU‰在京沪等地区，一些新楼盘找“外来和尚”来管家的越来越多。‰然而，“海外管家”进入中国市场，特别是进入北京这种过去计划经济色彩浓厚的住宅市场，也遭遇到了“水土不服”的问题。‰一些楼盘爆出了“海外管家”被辞退的消息，如北京橘郡刚刚以招商局物业公司换掉了新加坡的宏腾物业、住宅项目枫林绿洲近日采取招标方式请进国内的达文物业管理公司而辞掉了现管家戴德梁行。32SJTU‰请就上述背景资料，自选议题，如某外资物业管理公司在中国的发展之路（案例），或本土物业管理公司的竞争策略等，提交一篇短文（1000－2000字）