西安房地产市场报告

西安宏观数据报告2013.5•城市概况•城市宏观数据•产业•商业报告目录•区位•人口•交通•规划城市概况大区位分析西安北京上海广州重庆中国目前共有五个经济圈，分别为：华北经济圈代表城市——北京华东经济圈代表城市——上海华南经济圈代表城市——广州西北经济圈代表城市——西安西南经济圈代表城市——重庆东部地区三个经济圈开发较早，目前增长普遍放缓；在国家大力开发西部的大背景下，西部地区经济近年来迅猛增长。区位区位西安市西安是陕西省的省会，中国七大区域中心城市之一；国家授时中心在西安市；中国大地的原点就位于西安。西安的地理位置位于中国的心脏位置中国大地原点。在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的门户地位日趋明显；关中——天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。陕北关中陕南（备注：以上信息来自西安政府网）西安市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。城市概况——地理位置城市概况西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，丝绸之路的发源地，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。西安标志性建筑之一钟楼当今的西安是新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市。综合科技实力居全国前列。是活力四射的内陆新特区，中国中西部和北方内陆地区的金融中心、交通中心，以及关中—天水经济区的核心，国家赋予西安的定位是：建设现代化国际大都市。雁塔北广场、芙蓉晚照、未央区、浐灞斜拉桥西安的城市定位——国际化大都市，西北地区的标志性城市现代服务业和高新技术产业集中区域中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都未来城市定位—内陆中心--外向型城市--国际都市新亚欧大陆桥中心城市西部金融、商贸、交通、信息枢纽世界著名的历史文化名城科研、高教、国防和高新技术战略基地（备注：以上信息来自西安政府网）城市概况——城市定位人口我市2012年常住人口达855.29万人，出生率为10.13‰，死亡率为5.57‰，自增率为4.56‰，城镇化率71.51%。这说明西安市低生育水平保持平稳。年份人口/万出生率自然增长率死亡率2007830.5410.00‰5.48‰2008837.5210.15‰4.58‰2009843.4610.08‰4.45‰5.63‰2010846.782011851.3411.9‰5.5‰2012855.2910.13‰4.56‰5.57‰城市规划2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安面临千载难逢的好机遇，西安将要建为面积800平方公里、人口1000万以上的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安城市现状呈现显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。其中：以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。（备注：以上信息来自西安规划局）城市规划大西安空间发展战略规划研究分为以下四个层次，分别为：第一层次大西安都市圈辐射范围区域范围：成都、重庆、武汉、郑州、太原、包头、银川、兰州。第二层次大西安都市圈范围区域范围：西安、咸阳、杨凌、富平、扶风、黄陵、铜川、渭南、华阴、柞水。第三层次大西安规划范围包括西安市整个行政辖区、渭南富平县城及咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”。第四层次大西安主城区规划范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界。到2020年，西安的目标指标大部分将达到国际化大都市的标准。城市规模将达到1329平方公里，城市人口将达到1000万-1200万人，进入国际化大都市之列。2010年至2020年正是西安发展的关键10年。城市规划主城区规划西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安城市现状呈现显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。其中：以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。（备注：以上信息来自西安规划局）城市交通：西安是全国六大交通枢纽城市之一，未來西安将建成面向国际的航空运输中心、国內重要的公路和铁路交通枢纽。城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”涵“环”涵“放射线”的“三横三纵三环八放射”路网格局。未来西安市将建成6条轨道交通线，总长251.8公里。形成以轨道交通为主体，快速公交为补充，普通公交为辅助的多元化，快速、高效、环保的西安都市圈的城市公共交通系统。城市交通规划西安市目前已在建两条地铁线路，即火车北客站至韦曲（二号线），三桥后围寨至纺织城（一号线），全长50.3公里，总投资179.5亿元。西安地铁二号线2012年建成通车,2015年一、二号线全线建成通车。地铁规划规划小结在这关键的10年，西安将在以往发展的基础上，获得更大层次的提升，进入一个新的发展阶段。轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机会点。地理位置城市定位城市发展现状城市未来规划方向位于陕西省中部，地处关中平原，与多个城市及省份接壤西北区域第一大城市，对陕北、大西北辐射力强形成“一城多中心”的整体布局，各中心的主题定位明确，城市快速向外拓展城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展西安城市明确的城市定位和区位优势，使得西安在近期内保持城市的快速发展，并产生大量的房地产购房需求，同时其对周边省、城、县、镇的吸引力是其余城市所不可比拟且不可替代的。总结•城市概况•城市宏观数据•产业•商业城市宏观数据•政策•经济•市场城市宏观数据中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇12月15日至16日举行的中央经济工作会议中，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策，严格控制一般性支出，把钱用在刀刃上。实施稳健的货币政策，要注意把握好度，适当扩大社会融资总规模，切实降低实体经济发展的融资成本。要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部：2013年继续实行限购12月15日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议表示明年将继续实行限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善型需求，并继续推进城镇个人住房信息系统建设。国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整；2013年行业政策环境并未进一步恶化，仍以喊话为主。宏观政策(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。新国五条发布，不难看出政府主要是要抑制住宅市场，抵制投机投资性住房，住宅市场将继续受到宏观政策的影响，这将为商业地产市场的发展带来蓬勃生机，也将吸引更多的投机及投资客转向商业物业市场。21新国五条影响经济指标经济发展迅猛，城市GDP年增幅较稳定，将带动房地产高速发展。人均GDP显示居民消费步入享受型、发展型。房地产发展将会有很大的跃进。时间西安/亿元同比增涨人均可支配/元人均GDP/元消费零售/亿元同比涨20071737.114.60%1266214327921.2320082190.0415.60%1520718423.91154.325.30%20092719.114.50%1850729091.341354.9518.80%20103241.4919.21%2224430706.51611.0418.90%20113864.2113.80%2598142741.43733.4118.40%20124369.3711.80%259814330.7516%1266215207185072224425981259811432718423.929091.3430706.542741.451086.42921.231154.31354.951611.043733.414330.750100002000030000400005000060000200720082009201020112012人均可支配/元人均GDP/元消费零售/亿元年份社会固定资产社会消费品零售总额全市金融机构本外币存款余额全市金融机构本外币贷款余额总额（亿元）总额（亿元）总额（亿元）总额（亿元）20071435.33921.5820081905.59886.012389.3420092500.131381.127622.934539.7520103250.561611.046482.288933.2320113352.121935.1810526.327700.1920124243.432236.0612285.968808.041435.331905.592500.133250.563352.124243.43921.58886.011381.121611.041935.182236.06010002000300040005000200720082009201020112012社会固定资产总额（亿元）社会消费品零售总额总额（亿元）7622.936482.2810526.3212285.962389.344539.758933.237700.198808.040200040006000800010000120001400020082009201020112012全市金融机构本外币存款余额（亿元）全市金融机构本外币贷款余额（亿元）经济指标西安十一五规划目标2010年，全市生产总值达到2230亿元，人均生产总值达到2800美元。2