珠海市物业管理条例

珠海市物业管理条例(2007年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2007年11月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导，促进物业管理的专业化、市场化、规范化。第四条物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督、管理工作。规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等部门在各自职责范围内，做好物业管理有关工作。第五条街道办事处、镇人民政府以及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作，协调物业管理与社区建设的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。市、区人民政府应当向居民委员会拨付适当经费，保障其正常开展与物业管理相关的工作。第六条本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。第七条市物业服务行业协会应当做好物业服务企业的行业自律，维护物业服务企业合法权益，协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作。提倡物业服务企业加入物业服务行业协会。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理与服务。第九条提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；提倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。第二章业主、业主大会、业主委员会第十条业主应当按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规，依法行使权利，履行义务。第十一条业主依法设立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治和自律。一个物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十二条区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理。第十三条划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定；（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；（四）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。尚未划定或者需要调整物业管理区域的，区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府，考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，划定或者调整物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。第十四条物业管理区域符合下列情形之一的，可以按照本条例规定，召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：（一）房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之五十以上；（二）首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上。第十五条建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起三十日内将有关情况书面报告街道办事处或者镇人民政府，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和联系方式。第十六条经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。街道办事处或者镇人民政府应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实，符合业主大会成立条件的，应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。第十七条业主大会行使下列职权：（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业服务企业，审议批准物业管理服务合同，监督合同履行；（四）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（六）听取和审查业主委员会的工作报告；（七）决定物业管理的其他重大事项。第十八条业主大会成立后，业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。遇有下列情形的，业主委员会也应当及时组织召开业主大会会议：（一）持有百分之二十以上投票权数业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则规定的其他情形。发生上述应当召开业主大会会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开。第十九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人出席业主大会。第二十条业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。第二十一条业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会，听取其物业管理意见。非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。第二十二条业主在业主大会会议上的投票权分为两类：第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算，每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按照四舍五入计算；第二类根据业主人数计算，一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准；尚未办理房地产权证的，以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的，应当出具所在地居民委员会的证明，房地产登记部门应当予以配合。建设单位有未出售物业的，以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑面积后的剩余面积。第二十三条业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。第二十四条投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当采取有效措施通知其相关事项。第二十五条业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中，办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督，履行下列职责：（一）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；（二）组织业主委员会换届选举；（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同；（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，协调业主、非业主使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同，督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用；（五）监督管理规约实施；（六）业主大会赋予的其他职责。第二十六条业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定：（一）业主委员会委员为五人以上十五人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定；（二）业主委员会委员候选人采用业主自荐，或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐以及居民委员会推荐相结合的方式产生；（三）业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会委员人数的差额比例为百分之二十至百分之三十。居民委员会应当对自荐及被推荐人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。第二十七条业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向区物业管理行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起三十日内向区物业管理行政主管部门进行变更备案。第二十八条业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一名，副主任一至二名。第二十九条业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。第三十条业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员：（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的；（二）连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的；（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的；（四）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。第三十一条业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格终止：（一）已经不是本物业管理区域业主的；（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；（三）因疾病等原因丧失工作能力的；（四）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）存在本条例第三十条所列情形之一的。业主委员会委员有上述情形的，由居民委员会审查后报区物业管理行政主管部门备案，并通知业主委员会进行公告或者由居民委员会自行公告。第三十二条业主或者业主委员会委员认为业主委员会委员资格应当终止而未终止，或者不应当终止而被终止的，可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见，经居民委员会审查，认为应当终止或者恢复委员资格的，由居民委员会向业主委员会提出意见，业主委员会应当接受。第三十三条业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于七日。第三十四条业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会应当在任期届满前至少提前六十日书面报告街道办事处或者镇人民政府，提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。业主大会议事规则对任期另有规定的，从其规定。业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的，区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会进行换届选举。因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的，业主委员会应当继续履行职责，并在居民委员会指导下，继续组织换届，直至新一届业主委员会产生。第三十五条业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责，不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定，不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票，不得从事与物业管理无关的活动。第三十六条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，区物业管理行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的，由签