0821港中旅安吉旅游综合体终

港中旅(安吉)灵峰旅游综合体沟通稿公司介绍|团队介绍|策略沟通|1集团概述集团简介港中旅国务院国资委直管的驻港大型国有企业，以旅游为主业，以实业投资、房地产、物流贸易为支柱产业。在房地产产业中，依靠自身强大的旅游资源，以温泉为特色产品开发项目，首创集合酒店、温泉、餐饮、剧场、地产等多种旅游度假元素于一体的全新运营模式，有珠海海泉湾度假区、青岛海泉湾度假区，锁定休闲、会议、商务的产品特色。系列产品介绍珠海海泉湾度假区——总占地5.1平方公里，由海洋温泉、海泉湾大酒店、神秘岛、渔人码头、梦幻剧场、健康体检中心、拓展训练营以及运动俱乐部（含高尔夫训练场）组成；青岛海泉湾度假区——总占地约2800亩，总建约100万平方米，由豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街、天创大剧院、海鲜大世界和高档住宅社区组成；系列产品介绍中旅国际公馆——深圳高档精品住宅，一期多层、小高层、Townhouse，面积从85㎡—350㎡，主力户型三居室103㎡。二期小高层、高层，主力户型三居室104㎡。匯丽花园——上海精品住宅，高层、小高层，一居59㎡，二居94㎡，三居117㎡。蓝岸国际——苏州中高档舒适性住宅社区，高层、小高层、多层，户型二居室92-105㎡、三居室125-147㎡、四居室148-150㎡。国际小镇——沈阳欧陆风情小镇，小高层主力户型105-120㎡，洋房主力户型131-160㎡，别墅主力户型210-330㎡。系列产品综述1.海泉湾系列项目充分发挥旅游地产的精髓，将旅游和地产完美结合起来，充分发挥集团本身的旅游、休闲、娱乐、住宿的经验与房地产结合起来，打造了国内旅游休闲度假示范区；2.国际公馆、蓝岸国际等高档住宅，将本集团酒店、景区、休闲的经验应用在城市住宅中，通过设计和建筑将这些元素应用于住宅，使其项目在同类地产项目中具备优势和特色，赢得客户和市场的青睐和欢迎。系列产品综述3.所开发房产项目因地制宜，并充分考量居住舒适度：注重园区景观、生活休闲配套、高端物业服务，发展“旅游绿色地产”，体现“绿色旅游地产”的特色与内涵，使旅游与地产互动互补、协同发展，推动“长期布局型、均衡创利型”开发战略的实施；4.所开发项目特别是城市高端住宅都极具升值的空间，具有良好的投资回报比，这些都已经得到市场验证。产品路线坚持“以中高档、舒适性休闲居住物业为主要利润点和品牌塑造点”的开发理念。2城市背景城市概况城市特征分析安吉地处浙西北，物产竹子、白茶、竹椅、竹地板等特色产品，而且近几年经济发展迅速。安吉是中国首个国家级生态县、国家级生态示范区，植被覆盖率75%，森林覆盖率71%，境内空气质量达到一级，水质在二类以上，是长三角地区的天然绿色氧吧。安吉历史悠久，人文荟萃，拥有天荒坪风景名胜区、安吉竹乡森林公园、龙王山自然保护区等景区，自然资源得天独厚。区域资源分析•灵峰度假区是安吉打造山区新城市化的样板区，构建西南生态休闲经济特色板块，是将来安吉休闲经济先行区的核心地区；•位于经济发展轴上，起着连接安吉递铺镇与孝丰镇两大重镇的重要作用，随着城市经济的发展，两大重镇间的城市联系将更加紧密，同城化的趋势为度假区的发展提供了更好的契机；•灵峰休闲度假区具有土地资源较多、核心区景观资源美誉度高、处于城市入口显著区位、对外交通联系方便、与县域风景区联系便捷等优势，是“南优”战略发展的重心所在;•目前度假区内基础设施逐渐完善：已建成了机场路和11省道，梅灵路、云虹路还在建设中；•已开发的旅游项目有竹博园、香溢度假村；有汀香花园、绿城·安吉桃花源等高端休闲度假低密度住宅项目。城市概况客群属性分析产品辐射范围广达长三角江浙沪地区城市，尤其以杭州为主、上海、宁波为辅。此类人群有一定经济实力，并且关注养生、对环境、生活品质有较高追求，高强度工作后需要轻松、惬意、健康、生态的环境满足修身养性的度假休闲。城市概况城市发展前景安吉发展定位：中国竹乡、休闲天堂1.以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和休闲度假人居目的地2.长三角重要的特色产业制造基地3.杭州大都市的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地安吉发展策略：全力打造“一地四区”把安吉打造成长三角先进特色制造业的集聚区、新农村建设的示范区、休闲经济的先行区、山区新型城市化的样板区和创业与人居的优选地。安吉旅游发展战略重点“12345工程”——摘自《安吉旅游发展总体规划》“1”就是瞄准一个国际目标，把安吉建成国内一流、国际知名的国际型竹乡生态休闲度假旅游目的。“2”就是突出竹乡生态和竹乡文化，引导旅游六要素围绕这两个方面做深、做精。“3”就是以旅游观光、休闲度假、生态（保健）养生和商务会议为安吉旅游产品发展重点。“4”就是构筑完整的安吉竹乡（海）风光、竹乡生态、竹乡风情与竹乡文明四大特色旅游板块。“5”就是抓好五项重点，一是优化旅游项目和旅游产品结构，培育壮大旅游产业；二是深化旅游体制改革；三是构筑一个旅游人才建设高地；四是强化旅游宣传促销活动；五是创造良好的旅游发展环境。旅游发展前景3项目简介项目概况项目位于机场路及梅灵路相交处，属于灵峰山景区核心位置，即拥有景区优越的自然资源、深厚文化底蕴、区域交通及景区旅游休闲配套。利用周围的山系和水系打造多样化的休闲网络，力图打造成成长三角首屈一指的度假休闲旅居胜地。项目总占地约1300亩，其中住宅用地约700亩，度假村用地300-400亩，将保留部分茶园、竹园等，再配置高尔夫果岭、水公园、游步道、自行车道等等设施，欲打造成家庭度假的天堂。其中一期住宅沿机场路开辟约9万方，容积率为1.0，限高24米。基本介绍4周边项目绿城·安吉桃花源位于安吉县天荒坪镇白水湾村百亩弄，定位世界级养生度假小镇。规划建设功能完备、自我满足的园区生活体系，涵盖酒店、度假、养生、养老、医疗、教育、运动、休闲、农耕等全业态功能网络，目前悦榕庄酒店及国际生态健身公园与健身会所正在同步建设。绿城·安吉桃花源位于安吉县天荒坪镇白水湾村百亩弄，项目总占地8465亩，定位世界级养生度假小镇。一期紫竹园为69席中式度假VILLA，占地面积31530平米，建筑面积8500平米，容积率0.27，绿化率35.2%。户型约100㎡，一层一室户型，180-250万/套，目前全部售罄。二期面积稍大200-300㎡两层两室户为主。汀香别墅地处灵峰景区香林群岛，周围为安吉竹林，引入浒溪，打造“群岛城邦”让业主做岛主。总用地面积136735㎡，建筑面积40000㎡，容积率0.26，绿化率60%，建筑形态为93栋三面环水的独立别墅，主力户型约380㎡-500㎡，700万/套-1900万/每套。升华·璞墅位于安吉县环灵峰景区浒溪畔，较本案更偏东面。相比由浒溪而天然划分为南北两个地块，其中1#地块位于浒溪以南，为商住用地，点式高层和岛状住宅群相结合，有餐饮、娱乐、会议等相应配套设施，保证完整社区功能。2#地块位于浒溪以北，将全部建成为联排别墅和独栋别墅。升华·璞墅项目占地面积20万方，建筑面积12.3万方，容积率0.6，绿化率60%。一期2011年4月2日已开盘，共115户，目前别墅已售罄，类独栋排屋略有剩余。户型为303㎡-329㎡三室，380㎡四室。恒利·龙王溪谷位于安吉环灵峰山休闲度假区内，属城西北区域。占地面积176.49万方，容积率0.6，绿化率60%，项目内建有独栋别墅、龙王溪乡村俱乐部、龙王溪酒店、龙王溪27洞高尔夫球场，别墅为围绕高尔夫球道与自然山水规划式球道独栋公馆，采用英式建筑风格。恒利·龙王溪谷住宅建筑面积18万方，总户数约400户，户型面积为430㎡-480㎡。2009年11月5日开盘，2、3、5、6、7号楼，其中2、5、7号楼为480方，3、6号楼为450方，均价1000万元/幢。金都·香溪丽舍地处安吉（递铺镇）城南区块，西接浒溪河，南临中国竹子博览园，属环灵峰山景区，较本案更靠近通往城区的主干道。总用地面积129728㎡，总建筑面积131632.51㎡，容积率约1.01，绿化率30.1%。金都·香溪丽舍项目规划3层低层住宅、6层花园洋房、11+1层高端公寓以及约2000多平方米的2栋会所。2012年10月首开，双拼350㎡；联排239㎡；花园洋房有111㎡、136㎡和138㎡的跃层三室；另有30余套小高层单身公寓，分别有77㎡两居室、59㎡一室两厅、31-32㎡一居室。金都·香溪丽舍目前，双拼均价8800元/㎡；联排8200元/㎡；花园洋房6800元/㎡，其中136㎡西边套略有剩余；小高层均价，其中30余平米一室户有剩余。小结1.纵观环灵峰山景区各项目均有优越的景观资源，临近浒溪的项目除自然坡地、竹园、茶园景观外，更有天然水景资源；2.高端项目居多，以旅游度假型住宅为主，在自然条件允许的条件下合理设置旅游休闲配套，如：酒店、餐饮、会所、娱乐、运动；3.与本案区域更为接近的汀香别墅、璞墅和紫竹院，均以别墅、排屋物业类型为主；通往城区较方便的香溪丽舍设有多层和高层；4.以杭州、上海等周边一线城市高端客户为首要客群，为其提供旅游、度假期间居住服务；5.以上三个项目按开发时间，形态从岛居独栋发展到小VILLA，面积也由大至小，可见今年生态旅游客群从尖端到普及化的发展；我们总结前人之鉴：可见小面积、低密度、度假型高端物业逐渐被市场追捧5案例展示西溪天堂位于杭州西溪国家湿地公园的东南角，紫金港路和天目山路口，距离西湖不足5公里，距离市中心武林广场约7.5公里，项目占地面积26公顷，地上地下总建筑面积达30万平方米，项目总投资金额约30亿元人民币。是融合中国湿地博物馆、国际俱乐部、精品商业街、酒店式公寓、产权式酒店、旅游公共服务设施为一体的国际旅游综合体、世界级的城市休闲和度假会议酒店群落。西溪天堂西溪天堂内酒店式物业由酒店式公寓和产权式酒店组成。酒店式公寓总建筑面积3万平方米，由8幢7层现代建筑组成，户型以130㎡、160㎡、180㎡户型为基准，室内设计和空间规划充满创意，户型空间极尽奢侈：130㎡户型仅设置一室一厅；产权式酒店户型有229㎡和338㎡两种，均为独据一层或独占一栋的设置。三亚凤凰岛三亚凤凰岛位于三亚市三亚湾度假区“阳光海岸”的核心，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛。距三亚市繁华商业主路垂直距离小于1000米。凤凰岛长1250米,宽约350米，占地面积547.5亩（36.5万平米），规划总建筑面积48万平米，总容积率1.1。该岛三面依托山景，四面临海，拥有得天独厚的山海天旅游风光，具备海上娱乐、水上运动和全季候度假旅游的条件。三亚凤凰岛项目包括一栋超星级酒店（包含酒店及国际会议中心）、国际养生度假中心（即五栋产权式酒店）、商务会所（别墅型产权式酒店）、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题公园和凤凰岛国际邮轮港。凤凰岛的综合发展目标是成为首屈一指的豪华度假胜地，主题定位是“东方迪拜、海上度假天堂”。共有1238户，有55-300㎡多种户型。6产品定位分析优势：环灵峰山景区核心位置；天然茶园、竹园、坡地等自然条件优越；紧邻机场路和梅灵路，交通通达；劣势：离主干道较远，交通通达但不够便利；离城区远、生活配套缺乏；规划中大型娱乐活动设施少；机遇：优越政策引导，有“长三角沪杭大都市圈生态腹地和休闲度假人居目的地”政策定位；挑战：产品同质性大，竞争激烈。优劣势分析1.根据区域定位、资源条件及集团优势，产品需充分考虑“为旅游度假提供居住服务”为宗旨；2.考虑项目配套自我满足，作为一期开发适当设置会所等，提供业主度假时娱乐休闲活动；3.根据周边项目历年产品和销售情况结合自身开发步骤，建议总体销售低开高走，一期产品以高端小户型为主；定位建议4.再结合一期指标，建议设置星级产权式酒店、豪华酒店式公寓、电梯洋房、迷你VILLA这类相较于普通居住型低密度物业，面积更小、物业服务更好、更适合投资和偶然居住的物业类型；5.产品设置需考虑“家庭度假”的定位，户型应满足家庭人员所需，面积应充分体现“度假、享受生活”的主旨，因此，户型可考虑一室到三室、面积50㎡-200㎡之间。定位建议物业分类