[15年世联行惠州房地产市场研究系列]-陌上花开 东风几许

Worldunion2015-01-16世联房地产咨询(惠州)有限公司市场研究部陌上花开东风几许——暨2014年惠州房地产市场回顾与2015年展望Worldunion特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并丌能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归世联房地产咨询(惠州)有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。Worldunion写在前面这是跌宕起伏的一年。我们在2013年年末写下市场分化，在2014年的上半年写下凤凰涅槃，过去的一年，我们的城市与其他城市在进行分化，销售下滑而价格却逆势上扬，在市场的洗礼下，惠州的开发商也开始分化，交易量的萎缩，开发商降价；银行融资成本提高，资金紧缺，甚至是断裂，而另一边，金泓地产以近10亿拿下菊花头地块，旭日5.18亿拿下莞惠城轨西湖站地块，隆生7.74亿拿下金山湖地块，纷纷扬扬，市场格局正逐渐变化，参与者正在经历一场凤凰涅槃。2014年下半年，政策逐步趋向宽松，限购政策由局部调整转向全面放开；多省市房地产相关文件出台，加大信贷支持力度，930房贷新政，以及11月的降息等。相较于政策刚出台的欢呼鼓舞，我们看到的是市场回暖的乏力，那是因为，政策的出台是基于“让市场在资源配臵中起决定性作用”的基调，而非单纯的“救市”的呼声，以利率、信贷、税收等经济手段代替政策的调控，建设顶层制度，房地产市场化改革加速，着眼“新常态”。因此，回归市场，终是潮流。Worldunion2014年全国市场总结2014年惠州市场总结2015年市场展望CONTENTSWorldunion2014年全国市场总结1WorldunionWorldunion景气丌足降幅趋稳WorldunionWorldunion1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，其中，住宅销售面积下降10.0%；商品房销售额64481亿元，下降7.8%，其中，住宅销售额下降9.7%。全国商品房销售面积、金额同比均下降，相比1-10月，下降幅度有所收缩-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000001200001400001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年中国商品房销售面积增长情况商品房销售面积（万平方米）同比（%，右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%100%01000020000300004000050000600007000080000900001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年中国商品房销售额增长情况商品房销售额（亿元）同比（%，右轴）数据来源：Wind，世联研究数据来源：Wind，世联研究WorldunionWorldunion1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%；房屋新开工面积164705万平方米，下降9.0%；房地产开发企业土地购臵面积29736万平方米，同比下降14.5%。房地产开发投资：增速持续下滑，但绝对值仍处高位0%5%10%15%20%25%01000020000300004000050000600007000080000900001000002014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014年房地产开发投资额及增速房地产开发投资完成额（亿元）同比（%，右轴）-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0200004000060000800001000001200001400001600001800002014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014年房屋新开工面积及增速房屋新开工面积（万平方米）同比（%，右轴）数据来源：Wind，世联研究数据来源：Wind，世联研究WorldunionWorldunion2014年11月末，全国商品房待售面积攀升至59795万平米，比10月末增加1556万平方米，同比增长21.3%。销售回落而库存快速增加凸显了楼市的困局，这一趋势如果继续，则会进一步传导到土地市场乃至金融系统，带来经济失速的风险。因此，解决库存问题被视为促进房地产平稳健康发展的关键。“去库存”成为2014年楼市的主线10,528.6511,315.0012,545.5512,825.6212,325.7914,679.0014,550.0013,463.0018,626.0019,947.0019,182.0027,194.0036,460.0049,295.0059,795.00-20%-10%0%10%20%30%40%50%0100002000030000400005000060000700002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年全国商品房待售面积增长情况商品房待售面积（万平方米）同比（%，右轴）数据来源：Wind，世联研究WorldunionWorldunion2014年1-11月，全国40个大中城市成交土地规划建筑面积为56370万平米，同比下降24.2%。土地市场降温，使得土地成交溢价率亦出现震荡下行的态势。11月份，全国40个大中城市土地成交溢价率为10.9%，比10月份的13.7%下滑2.8个百分点，远低于2013年的平均水平（20%）。土地市场总体降温，但城市冷热不均-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%01000020000300004000050000600007000080000900001000002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年40个大中城市土地成交面积增长情况成交土地规划建筑面积（万平方米）同比（%，右轴）-10%10%30%50%70%90%110%130%150%170%2008-012008-052008-092009-012009-052009-092010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-09不同类型城市土地成交溢价率一线城市二线城市三线城市数据来源：Wind，世联研究数据来源：Wind，世联研究WorldunionWorldunion调控退出，回归市场WorldunionWorldunion分类政策内容要点作用描述信贷政策首套房认定标准9月30日，央行发布首套房认定标准：对拥有1套住房并已结清房贷的家庭，银行业按首套房执行鼓励改善型住房消费，利好潜在需求释放和提振市场信心限购退出限购政策2014年6月至今，实施限购的46个城市已经有41个放开行政干预时代走向终结公积金政策公积金政策2014年以来，广西、河北、贵州、江苏、湖南、安徽等多个省份相继扩大了住房公积金的缴存覆盖面刺激需求，但作用有限地方政策地方政策减免购房税费、购房入户、直接补贴等，如上海的普通住宅标准修改实质性利好较小，对改变消费者预期有一定的积极意义保障房建设国开行棚改贷款国开行获央行一万亿PSL，年利率6%，专项投向棚改改善中低收入人群住房，增加中低价位住房供给货币政策央行降息2014年11月22日，央行不对称降息降低购房成本、提振市场信心制度建设不动产登记制度《不动产登记暂行条例》已由国务院签发，将于2015年3月1日起施行宅基地确权，为农村产权制度改革、新型城镇化建设等奠定制度基础制度建设房产税传中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。从扩围转为立法，立法自然会涉及到各方利益和改革。房产税对中短期房价的影响弱化行政色彩的干预措施逐渐剔除，硬政策退出房地产2014年3月份召开的“两会”期间，国务院总理李克强在答记者问时明确表示：对房地产市场要因城因地分类进行调控，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。WorldunionWorldunion合理配臵信贷资源优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求科学合理定价综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平提高服务效率及时审批和发放符合条件的个人住房贷款有效防范信贷风险严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析建立信息沟通机制对社会关注的热点问题，及时给予回应“央五条”提出支持首套房贷。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求,其中再次强调“满足首套自住房贷款者需求”。随后多家银行表态支持首套自住性需求。央行重点鼓励释放刚需，多地灵活调整信贷细则，支持个人住房贷款，释放刚需WorldunionWorldunion针对当前经济领域的突出矛盾实体经济中资金供给总体充裕和融资成本高并存，2014年中央进行多轮的金融体制改革，推动金融市场化，存款利率市场化,改善和优化融资结构和信贷结构,深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力,缓解企业融资困境，对整个市场在资源配臵中起决定性作用有重要意义。推动金融体制改革，拓宽资本市场直接融资渠道双率改革宏观调控金融开发保险存款制度人民币国际化1.跨境贸易人民币结算规模2.本币使用国际合作3.人民币清算安排1.存款利率市场化改革2.人民名币汇率市场化改革1.定向降准2.创新货币供给工具1.沪港通2.上海自贸区3.境内外企业发行人民币债券WorldunionWorldunion从2014年4月起，央行多轮动作释放流动性，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力，合理引导货币信贷增长，积极发展多元化融资渠道。因而4月份10000亿PSL、9月份5000亿SLF等，表明央行在通过货币总量宽松，刺激包括房地产行业在内的经济增长。央行多轮动作释放流动性，合理引导货币信贷增长，积极发展多元化融资渠道4月25日6月16日8月8日9月16日12月27日下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。对部分分支行增加再贴现额度120亿元，要求全部用于支持金融机构扩大“三农”、小微企业信贷投放。对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率。通过中期借贷便利(MLF)向五大行提供5000亿元流动性，期限为3个月。10月17日证券类及交易结算类存款、银行业非存款类存放等纳入存款口径，并暂不缴准。再度通过中期借贷便利(MLF)向11家银行注入2695亿元，期限3个月，利率为3.5%。WorldunionWorldunion棚户区改造是保障房建设的重要组成部分，也成为当前拉动经济增长的重要引擎。2014年国家棚户区改造的目标增至470万套。除了土地和财税政策之外，棚户区改造的金融支持力度成为2014年的关注焦点，国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。逐步建立多层次住房保障体系，融资方式的创新探索，有利于保障房的建设提速两会提出为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持3月4月5月7月8月9月10月国务院常务会议部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的工作支持发改委下发《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》1.银监会批准国开行住宅金融事业部开业；2.国开行获1万亿PSL支持棚